九城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政

樓市新一輪的限購(gòu)限售政策已經(jīng)襲來(lái)。昨日，無(wú)錫市出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控舉措。其中，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房；繼續(xù)暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買住房時(shí)，應(yīng)提供2年（含）以上的本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明。從上周五晚間開(kāi)始，短短三天時(shí)間，已經(jīng)有包括重慶、南昌、長(zhǎng)沙、南寧、貴陽(yáng)、石家莊、西安、武漢、無(wú)錫等9個(gè)城市出臺(tái)了加強(qiáng)樓市調(diào)控的舉措。新一輪樓市調(diào)控的密集出臺(tái)，引發(fā)了地產(chǎn)股的集體暴跌。

現(xiàn)狀

九城樓市新政以“限售”為基調(diào)

重慶和南昌要求新購(gòu)住房獲不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后兩年才可轉(zhuǎn)讓；南寧要求企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在南寧市區(qū)（不含武鳴區(qū)）購(gòu)買第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓；長(zhǎng)沙要求首套房獲產(chǎn)權(quán)證3年后方可買第二套；貴陽(yáng)要求購(gòu)買的新建商品住房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，購(gòu)買時(shí)間以簽訂《商品房購(gòu)買合同》時(shí)間為準(zhǔn)；石家莊要求本市戶籍居民家庭新購(gòu)住房（含新建商品住房和二手房）五年內(nèi)不得上市交易，購(gòu)房時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)；西安要求商品住房出售前調(diào)價(jià)須向物價(jià)部門申報(bào)；武漢市要求在銷售商品房時(shí)，不得以要求購(gòu)房人一次性付款，或采取一次性付款優(yōu)先選房等方式，拒絕購(gòu)房人正常使用住房公積金個(gè)人貸款購(gòu)房。同時(shí)，購(gòu)房人使用住房公積金貸款購(gòu)房，應(yīng)享有與一次性付款或其他付款方式選擇房源的同等權(quán)利。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，本輪政策特點(diǎn)整體體現(xiàn)為此前沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)限貸限售政策的城市，或政策力度未及其他城市的城市進(jìn)行了相應(yīng)的加碼，如石家莊、長(zhǎng)沙限購(gòu)升級(jí)。最重要的特點(diǎn)就是多數(shù)城市均將限售作為本次政策的核心聚焦點(diǎn)，政策的核心訴求就是抑投機(jī)、穩(wěn)預(yù)期、促理性。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從發(fā)布時(shí)間與集中程度看，新政明顯體現(xiàn)總體調(diào)控方向，要求房?jī)r(jià)依然上漲的次熱點(diǎn)城市升級(jí)調(diào)控。從政策內(nèi)容上看，這些城市的新政基本都是限售為主，打擊投資需求，抑制市場(chǎng)的炒作氛圍，特別是2到5年的限售規(guī)定，使得短期炒作難度加大，有利于這些市場(chǎng)的平穩(wěn)。

分析

樓市調(diào)控開(kāi)始轉(zhuǎn)向二三線過(guò)熱城市

北京青年報(bào)記者注意到，這9個(gè)出臺(tái)調(diào)控措施的城市雖然不在15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市行列，但均屬于二線城市中房地產(chǎn)過(guò)熱的城市。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，這9個(gè)城市屬于漲幅在同類型城市中居前的城市。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月末商品房庫(kù)存跌到近三年來(lái)的新低，商品住房待售面積同比下降近30%。同時(shí)，今年以來(lái)，盡管熱點(diǎn)城市商品房銷售下滑40%-60%，但由于新房預(yù)售管制、限售和“招拍掛”門檻抬高（自持或配建保障房、租賃房“常態(tài)化”），批準(zhǔn)預(yù)售也在同步下滑，甚至下滑得更快。

目前，各大城市普遍進(jìn)入“補(bǔ)庫(kù)存”階段。開(kāi)發(fā)商前景預(yù)期不樂(lè)觀，住宅新開(kāi)工累計(jì)同比增速連續(xù)5個(gè)月下滑。另外，近期大城市存量盤活開(kāi)啟（棚改、舊改），但存量供地周期長(zhǎng)，中短期內(nèi)樓市供求預(yù)期或趨于緊張。

張大偉稱，9個(gè)城市密集發(fā)布調(diào)控政策，說(shuō)明了中央對(duì)樓市的調(diào)控逐漸從過(guò)去的抑制住15個(gè)熱點(diǎn)城市開(kāi)始下調(diào)到更多的熱點(diǎn)二三線城市。由于三四線城市去庫(kù)存已經(jīng)接近尾聲，未來(lái)將有更多城市發(fā)布約束性的政策。

影響

新一輪樓市調(diào)控致地產(chǎn)股暴跌

受樓市調(diào)控影響，昨日資本市場(chǎng)地產(chǎn)股全面下挫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊大跌4.21%，京能置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展跌停、中房地產(chǎn)下跌9.91%、陽(yáng)光城下跌9.37%、華僑城A跌6.72%、萬(wàn)科A下跌6.08%、保利地產(chǎn)跌6.54%、招商蛇口跌5.89%。

中信證券認(rèn)為，隨著各地“限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售”政策紛紛出爐，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)控政策不斷疊加確實(shí)對(duì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲、回歸“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位產(chǎn)生了明顯效果。但該類“限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售”政策行政干預(yù)色彩濃厚，且均屬于局部的、短期的調(diào)控手段，要想讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，更為重要的是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。