房?jī)r(jià)的最大殺器是利率

近日，北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%成為主流，有銀行甚至上調(diào)20%。更有意思的是，央行營(yíng)業(yè)管理部明確表示支持北京房貸利率的調(diào)整。

不僅僅是北京，近期上海、深圳、南京等地區(qū)商業(yè)銀行陸續(xù)提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%已成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)調(diào)控城市的普遍現(xiàn)象，可見(jiàn)從利率角度進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為高層的共識(shí)。用利率調(diào)控房?jī)r(jià)，而且是在部分地區(qū)由銀行主導(dǎo)，政府鼓勵(lì)的方式是此輪調(diào)控的一大特點(diǎn)。今年北京房貸利率的調(diào)整經(jīng)歷過(guò)好幾個(gè)階段：在年初，北京地區(qū)首套房房貸利率從8.5折上調(diào)到9折；“3?17”新政后，首套房房貸利率從9折攀升到9.5折；5月初，多家銀行首套房房貸利率回歸基準(zhǔn)利率；6月5日，民生銀行將首套房房貸利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率1.1倍。

房貸利率從基準(zhǔn)利率8.5折到目前的上浮10%，這個(gè)提高幅度不可小覷。有媒體算過(guò)一筆賬，按照首套房房貸30年、利率執(zhí)行8.5折來(lái)計(jì)算，購(gòu)房者每貸款100萬(wàn)元，月供為4872元。如果按照首套房房貸期限25年、利率1.1倍計(jì)算，購(gòu)房者每月需還款6075元。首套房貸款期限25年、每100萬(wàn)貸款，利率上行1.1倍房貸較此前8.5折利率時(shí)每月多還1203元。這個(gè)成本的上升，不論是對(duì)剛需還是投機(jī)者都是非常重的負(fù)擔(dān)，對(duì)于購(gòu)房需求的遏制效果必然是很明顯的。

我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)整由于各種復(fù)雜原因，土地制度和貨幣政策很難有實(shí)質(zhì)性的突破，對(duì)于飆漲的房?jī)r(jià)，政府基本還是行政性的打壓措施，從購(gòu)房資格、提高首付比例、增大福利性房源的供給等等，但是這些手段從短期來(lái)看有效，長(zhǎng)期來(lái)看很容易成為壓低房?jī)r(jià)，為投資者提供抄底入場(chǎng)的機(jī)會(huì)，有時(shí)由于行政性打壓房?jī)r(jià)過(guò)度，會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)下行，政府不得不取消限購(gòu)政策，甚至恢復(fù)各種優(yōu)惠政策，最終房?jī)r(jià)爆發(fā)式上漲，讓投機(jī)者鉆了空子，讓遵守政策者吃了虧，政府的權(quán)威性也受到損害，原因其實(shí)還是在貨幣上。

利率是資金的價(jià)格，是投資者購(gòu)買某項(xiàng)產(chǎn)品或者資產(chǎn)首要考量的因素，尤其是對(duì)于投機(jī)者，他購(gòu)入某項(xiàng)資產(chǎn)，必須在資產(chǎn)未來(lái)的收益和資金成本之間做出考量，而利率正是這個(gè)考量最重要的砝碼。一旦利率提高，不僅僅購(gòu)房成本上漲，而且由于房?jī)r(jià)需求減少，房?jī)r(jià)上漲緩慢或者下跌，會(huì)導(dǎo)致其利潤(rùn)減少或者虧損；而過(guò)低的利潤(rùn)，就會(huì)逼迫老百姓從銀行里拿出資金去投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)榇嬖阢y行里的錢(qián)是縮水的，飆漲的房?jī)r(jià)會(huì)讓投機(jī)者賺得盆滿缽滿，最近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展史，充分證明了這一點(diǎn)。

然而對(duì)于貨幣政策的制定是否要參考資產(chǎn)價(jià)格，目前在學(xué)術(shù)界還在爭(zhēng)論，由于資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)過(guò)于劇烈。目前中國(guó)由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲弱，央行還不會(huì)大面積提高基準(zhǔn)利率，同時(shí)，由于三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)高，還需要激發(fā)三四線城市的需求，因此只能提高上漲過(guò)快城市的購(gòu)房利率。中國(guó)目前實(shí)行的在部分地區(qū)提高利率是一個(gè)很好的嘗試，也可謂通過(guò)貨幣政策抑制資產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)嘗試。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。