關(guān)于香港及內(nèi)地房?jī)r(jià)走勢(shì)，中原集團(tuán)行政總裁施俊嶸怎么說

2023年一季度，內(nèi)地及香港樓市回暖之聲不絕于耳，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖程度如何？同時(shí)，香港作為全球房?jī)r(jià)最貴的城市之一，在美聯(lián)儲(chǔ)加息等因素制約下，高房?jī)r(jià)局面是否仍將持續(xù)？

帶著上述一系列問題，財(cái)聯(lián)社記者日前專訪了中原集團(tuán)行政總裁施俊嶸。

施俊嶸告訴記者，受政策調(diào)整等因素影響，購(gòu)房者心態(tài)發(fā)生變化，購(gòu)房意愿逐漸提升，這是一季度內(nèi)地樓市成交回暖的主要原因。

在各線城市中，施俊嶸認(rèn)為一二線城市將率先活躍起來，但三四線城市由于房屋庫(kù)存較高，仍需要時(shí)間消化。

據(jù)施俊嶸介紹，一季度香港樓市回暖的主要原因，一方面是美聯(lián)儲(chǔ)加息周期已見頂，客戶的信心有所反彈；另一方面，則是去年香港房?jī)r(jià)整體有17%左右的回調(diào)，價(jià)格對(duì)客戶存在較大吸引力。

在價(jià)格回調(diào)吸引了大批購(gòu)房者出手后，未來香港房?jī)r(jià)還會(huì)有上漲空間嗎？施俊嶸給出的回答是，未來香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將成影響房?jī)r(jià)的一個(gè)很重要的因素。

以下為財(cái)聯(lián)社記者與施俊嶸的對(duì)話實(shí)錄：

香港篇

財(cái)聯(lián)社：香港的樓市成交有所回暖后，您認(rèn)為未來房?jī)r(jià)還有沒有繼續(xù)上漲空間？

施俊嶸：去年12月份，香港樓市成交處于低位的時(shí)候，中原錄得的二手房成交量大概是1900多套，從1月份開始，香港二手房的交易量有了較大幅度的回升，成交了2300多套，到2月份再次上升到3000套左右，達(dá)到一個(gè)相對(duì)火爆的狀態(tài)，3月上半月依舊維持較高的成交量。

一季度香港樓市回暖的主要原因，一方面是美聯(lián)儲(chǔ)加息周期已見頂，客戶的信心有所反彈；另一方面，則是去年香港房?jī)r(jià)整體有17%左右的回調(diào)，所以當(dāng)前價(jià)格比較具有優(yōu)勢(shì)。


現(xiàn)在大家買房，更多是因?yàn)橹胺績(jī)r(jià)跌了，可以買到相對(duì)便宜的房子。截至目前，客戶需求已經(jīng)消化得差不多，因?yàn)楸阋说姆孔右呀?jīng)被賣掉了，后續(xù)成交情況能否持續(xù)走高，客戶的承受能力是一個(gè)很重要因素。

至于未來房?jī)r(jià)是否還有上漲空間，根據(jù)以往香港房?jī)r(jià)情況來看，要沖破頂峰時(shí)期還是存在比較大的阻力，除非有更大的利好因素推動(dòng)。

財(cái)聯(lián)社：去年香港樓市成交比較低迷，具體原因是什么？


施俊嶸：去年整年香港樓市都較為低迷，中原錄得二手私人住宅成交數(shù)據(jù)是2.9萬(wàn)套左右，這是中原過去二十幾年未曾有過的，算是一個(gè)歷史低位。當(dāng)然香港早年二手成交數(shù)據(jù)可能會(huì)低于這個(gè)數(shù)字，但我們錄得的數(shù)字就沒有低過這個(gè)數(shù)，所以的確是非常低。

去年，香港新房成交也很低，只有1萬(wàn)套左右，主要原因是香港追隨美國(guó)加息。雖然香港也有很多房屋政策防止投機(jī)行為，但是香港人在置業(yè)的時(shí)候，投資屬性還是比較強(qiáng)的，很多購(gòu)房者都會(huì)考慮投資房屋到底會(huì)賺錢，還是虧錢。


當(dāng)利息上升的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格下降比較明顯，會(huì)讓客戶信心不足，客戶會(huì)覺得未來投資可能會(huì)更合適一點(diǎn)，導(dǎo)致成交量有所下降，價(jià)格也有所下滑。去年香港房屋均價(jià)從高位大概回落了17%左右，其中，有一些比較知名的小區(qū)房?jī)r(jià)下滑幅度達(dá)到20%至30%。

財(cái)聯(lián)社：香港目前安居型房屋跟商品房的供需比例是怎樣的？香港是如何通過推出安居型房屋去滿足市場(chǎng)需求的？


施俊嶸：香港有各種政策性房屋，除了私人住宅之外，還有很多自住房屋，有一些自住房屋完全是政府100%持有的，這種類似于內(nèi)地的廉租房或者經(jīng)濟(jì)適用房；另一種是各自持有部分業(yè)權(quán)的，就是政府持有一部分，居住的人也持有一部分，這種我們叫居屋。

市場(chǎng)對(duì)政策性房屋的需求是很大的，每次有自住的房屋推出，熱度就很高，很多人會(huì)去抽簽，但不容易抽到，如果抽到了感覺就跟中了大樂透一樣。政策性房屋的量不是很充足，這部分房屋比例還有待提升。但市場(chǎng)之前也有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)該讓更多人去租私人房屋，而不是建很多居屋或者是公屋來解決需求問題。

財(cái)聯(lián)社：今年香港推了比較多的地去解決市場(chǎng)需求問題，目前香港市場(chǎng)供需情況是什么樣的？


施俊嶸：其實(shí)兩邊都有的，會(huì)推出一部分土地直接進(jìn)入拍賣市場(chǎng)，這部分用來建私人住宅，另外也會(huì)建設(shè)一部分政策性房屋，政府會(huì)對(duì)這兩種類型的房屋，綜合設(shè)定一個(gè)比例。 
剛才說共有房屋拿出來的時(shí)候很吸引人，但其實(shí)從以往案例來看，私營(yíng)一手房屋推出來也是比較受關(guān)注的。尤其是一些地段及價(jià)格比較有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，也有很多香港人會(huì)排隊(duì)抽簽購(gòu)買。兩年前有一個(gè)比較出名的火車站上蓋物業(yè)，當(dāng)時(shí)參與抽簽的人數(shù)有3萬(wàn)，但是只賣一兩百套房，所以如果說緊缺，私營(yíng)房屋也同樣緊缺。

為什么去年香港樓市成交量低？不是說沒有需求，主要是市場(chǎng)信心不足，購(gòu)房者不想在這個(gè)時(shí)間段買房，只要信心回來，我相信今年香港還會(huì)是供不應(yīng)求的情況。

財(cái)聯(lián)社：目前內(nèi)地開發(fā)商在香港的開發(fā)現(xiàn)狀是怎樣的？


施俊嶸：曾經(jīng)有一段時(shí)間，部分開發(fā)商在做大做強(qiáng)、追求國(guó)際化的時(shí)候，在香港拿地是比較多的，但是伴隨金融政策變化，融資渠道受限，內(nèi)地開發(fā)商到香港投資的量就減少了。剩下來的可能是一些實(shí)力比較雄厚的國(guó)央企，還是會(huì)持續(xù)在香港拿項(xiàng)目。

財(cái)聯(lián)社：去年部分內(nèi)地開發(fā)商因?yàn)樽陨憩F(xiàn)金流問題，把香港的一些項(xiàng)目賣了，為什么境外項(xiàng)目出售成功率更高？

施俊嶸：香港在資金監(jiān)管方面做得比較好，期房的資金也都是受到監(jiān)控的，使得項(xiàng)目更有條件進(jìn)行交易。

以往出現(xiàn)過內(nèi)地開發(fā)商在香港開發(fā)的項(xiàng)目，因?yàn)橹黧w出現(xiàn)問題而建不下去，但因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目本身管理比較好，最后比較容易找到人接手。

另外，還有地價(jià)和建筑成本比例的問題。在香港拿地，前期投入的地價(jià)及建筑成本較大，這兩部分投入所占項(xiàng)目整體成本的比例會(huì)比內(nèi)地高，其中僅地價(jià)可能就要占到50%，在主體已經(jīng)建了一部分的情況下，整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值還在。

內(nèi)地篇

財(cái)聯(lián)社：從中原地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來看，今年一季度內(nèi)地樓市成交情況如何？

施俊嶸：從我們內(nèi)地的業(yè)務(wù)情況來看，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交情況改善了很多，主要原因是政策明確房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，增加了企業(yè)及購(gòu)房者的信心。


此外，隨著防疫政策改變，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境逐步恢復(fù)正常，購(gòu)房者收入會(huì)更有保障，購(gòu)房意愿也隨之提升。

財(cái)聯(lián)社：目前內(nèi)地樓市成交回暖主要集中在一二線核心城市，您認(rèn)為未來三四線城市房屋是否還值得買入？

施俊嶸：以往我們講城市群，例如大灣區(qū)，也是一線城市先活躍起來，而因?yàn)榭陀^因素?zé)o法在一線城市買房的人群，就會(huì)外溢到周邊城市，帶動(dòng)周邊城市的樓市也活躍起來。

很多開發(fā)商到三四線城市拿地建房，三四線城市過去存在過度開發(fā)建設(shè)的情況，加之部分三四線城市人口在流失，這種現(xiàn)狀不允許房屋數(shù)量再繼續(xù)大規(guī)模增長(zhǎng)。

財(cái)聯(lián)社：現(xiàn)在部分開發(fā)商的投資策略是加速一些三四線城市的去化，消化完以后基本不再進(jìn)入，轉(zhuǎn)而加大一二線核心城市布局，您怎么看這種投資戰(zhàn)略的調(diào)整？

施俊嶸：當(dāng)前形勢(shì)下，這大概也是不得不做的調(diào)整。部分開發(fā)商資金不足，必須要先消化掉剩余的一些項(xiàng)目，再去投一線城市。在一線城市，開發(fā)商面臨主要問題仍然是能否拿到優(yōu)質(zhì)地塊。

財(cái)聯(lián)社：您覺得這一輪已經(jīng)出險(xiǎn)的房企還有沒有翻盤的機(jī)會(huì)？

施俊嶸：大部分民營(yíng)開發(fā)商，今天遇到的問題都不是資不抵債的問題，而是現(xiàn)金流的問題，所以只要能解決現(xiàn)金流問題，再把現(xiàn)有項(xiàng)目消化掉，還是有很大發(fā)展機(jī)會(huì)。

財(cái)聯(lián)社：目前開發(fā)商覺得應(yīng)該堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，您覺得應(yīng)該怎么做才能在未來市場(chǎng)里活得更好？

施俊嶸：其實(shí)這關(guān)乎到行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)承受問題。以往那些發(fā)展比較好的民營(yíng)開發(fā)商都是能最大限度承受風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商，如果不能承受風(fēng)險(xiǎn)，就做不大。

經(jīng)過這一輪下跌周期之后，很多開發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知會(huì)有更深刻的體會(huì)，未來肯定不會(huì)以規(guī)模去衡量成功與否了。

財(cái)聯(lián)社：現(xiàn)在開發(fā)商也在加強(qiáng)自身營(yíng)銷隊(duì)伍，對(duì)第三方機(jī)構(gòu)來說，未來如何找到一個(gè)比較好的發(fā)展路徑？

施俊嶸：開發(fā)商找第三方機(jī)構(gòu)，從財(cái)務(wù)報(bào)表來看確實(shí)存在成本，但應(yīng)綜合對(duì)比成本。有的時(shí)候，開發(fā)商自己創(chuàng)設(shè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，有一些隱性的成本沒有反映出來，如果開發(fā)商能認(rèn)識(shí)到找第三方合作對(duì)他們更有利，那么整個(gè)代理行業(yè)未來的發(fā)展會(huì)更加光明。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。