樓市黃金周成色不足 熱點城市住宅成交大幅下滑

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年10月1日-7日，全國25個重點城市新建商品住宅成交面積為131萬平方米。而去年同期即2016 年10月1 日-7日，這25個城市的成交面積為237萬平方米。如此計算，今年“十一”假期住房成交同比跌幅為 44%。

在熱點城市中，北京、上海等熱點城市跌幅較大。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年10月第一周（2017年國慶長假前7天），北京樓市商品住宅（含新建商品住宅和二手住宅）網(wǎng)簽總量為98套，與去年國慶長假同期相比下跌76.9%。

按照慣常規(guī)律，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)層面看，“十一”黃金周具有一定節(jié)假日局限性，但黃金周樓市熱度是樓市真實晴雨表。分析師表示，國慶長假對樓市的作用，往往受到市場本身的熱度的影響。在市場熱度較高的情況下，國慶長假看房更加積極，促進(jìn)了樓市的成交；而在市場平穩(wěn)時期，長假反而不會優(yōu)先看房。

平淡黃金周

每年的10月首周恰逢國慶長假，受長假影響，樓市網(wǎng)簽量水平一般處于低位。然而，作為“金九銀十”中的重要長假日，國慶期間網(wǎng)簽量的高低，也反映了當(dāng)年購房人的心理預(yù)期，以及市場的熱度。

相較于往年，今年黃金周格外“慘淡”。

據(jù)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，今年國慶長假上海樓市成交面積、套數(shù)均達(dá)到了近7年的最低點。成交面積僅2.21萬㎡，成交套數(shù)也僅有177套，只相當(dāng)于去年國慶長假的1/4。從套均面積來看，今年國慶長假全市新建商品住宅套均面積為125㎡，明顯高于去年同期的115㎡。由于今年國慶長假成交量較低，少數(shù)大戶型房源的成交顯著拉高了套均面積。

北京也跌幅較大。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，國慶長假期間，新建商品住宅網(wǎng)簽78套，與去年國慶長假同期相比下跌63.9%，創(chuàng)下自2005年有網(wǎng)簽記錄以來新低；二手住宅網(wǎng)簽20套，與去年國慶長假同期相比下跌90.4%，創(chuàng)下自2007年有網(wǎng)簽記錄以來新低。

除了北京、上海這些熱點城市，在該研究院監(jiān)測的25個新建商品房城市中，有18個城市出現(xiàn)了同比下跌態(tài)勢。包括蘇州（93%，同比跌幅數(shù)值，下同）、東莞（90%）、 寶雞（82%）、南昌（80%）、上海（80%）、肇慶（75%）、呼和浩特（74%）、揚州（62%）、江門（60%）、北京（56%）、長春（48%）、青島（46%）、杭州（44%）、溫州（38%）、百色（14%）、 惠州（9%）、深圳（7%）和武漢（4%）。

廣州中原地產(chǎn)監(jiān)測，今年“十一”假期前后，廣州11區(qū)總共有19個樓盤開盤加推，總推貨量2090套，比去年“十一”假期（5979套）大跌65%；總成交貨量872套，比今年“五一”假期大跌51%，比去年“十一”假期大跌78%。

中原地產(chǎn)分析師注意到，整體看，全國樓市正持續(xù)分化。1-9月，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅市場持續(xù)下跌，年內(nèi)平均成交跌幅達(dá)到了40%，其中北京跌幅達(dá)到了45%，深圳達(dá)到了47%；二線城市在持續(xù)收緊限售政策影響下也在持續(xù)下跌，南京下調(diào)了57%，福州下調(diào)60%；三四線城市調(diào)控加碼，成交持平。

購房心態(tài)明顯變化

作為傳統(tǒng)樓市銷售旺季，今年“十一”黃金周卻格外平淡。這表明，購房心態(tài)已經(jīng)發(fā)生明顯改變，觀望情緒濃厚。

專家表示，18個城市交易下跌，印證了樓市降溫態(tài)勢，說明在“房住不炒”的政策指導(dǎo)下，各類投資投機(jī)需求得到了有效剔除。具體從城市分類看，包括蘇州、南昌、上海等一二線城市跌幅較大，當(dāng)然這也和此類城市新房房源不足有關(guān)。而包括東莞、肇慶、揚州等城市也有各類調(diào)控政策，市場出現(xiàn)降溫也是符合預(yù)期的。

記者調(diào)研了一些二手門店。經(jīng)紀(jì)人普遍表示，“十一”黃金周看房人寥寥無幾。樓市仍處于量價齊跌局面，絕大部分房源需要議價成交。

分析師也注意到，在二手房市場，國慶長假也以平穩(wěn)為主。從門店反映的情況來看，國慶長假的二手房帶看量、成交量，并未較9月下旬有明顯增長。她認(rèn)為，國慶長假的成交低谷，與今年市場熱度下降、購房心態(tài)平穩(wěn)有根本關(guān)系。

專家認(rèn)為，當(dāng)前市場反應(yīng)冷淡有幾個原因，第一是政策管控下購房的首付比例是比較高的，所以部分購房者在沒有籌集足夠的資金的情況下，不太可能入市。第二是觀望情緒也形成各類不同的層級，有一類是“真觀望”，是希望房價下跌。還有一類是“假觀望”，其實是會在年底前完成投資計劃的。

專家分析表示，整體來說，2017年國慶的北京樓市可謂有史以來最為低迷的一年，這也如實反映了北京樓市受3·17新政及之后一系列政策組合拳影響，持續(xù)看漲的市場預(yù)期被徹底扭轉(zhuǎn)，“量價齊跌”成為當(dāng)下市場各方的普遍心理預(yù)期，受此影響，市場熱度在新政出臺后持續(xù)大幅降溫。

專家表示，雖然新政出臺已半年有余，但是政策依舊持續(xù)“從緊從嚴(yán)”，與此同時，在全國范圍內(nèi)，政策的收緊也由重點一二線城市，逐步向房價漲幅過快的二三線城市延展，全國樓市調(diào)控力度的持續(xù)從緊，也給北京樓市市場各方的心理預(yù)期產(chǎn)生深刻影響，一些抱有“政策放松”幻想的投資投機(jī)者開始逐步放棄堅守，降價出售房產(chǎn)，以求盡快回籠資金另謀其他投資渠道。隨著政策嚴(yán)格執(zhí)行周期的不斷拉長，將會迫使更多投資投機(jī)者降價售房，房價也將在目前回落的基礎(chǔ)上繼續(xù)穩(wěn)中有降，對于廣大剛需購房人來講，隨著房價的回落，議價空間的增大，將迎來不錯的購房良機(jī)。

不過，值得注意的是，正是由于房價的持續(xù)回落，從8月份開始部分剛性購房需求已經(jīng)開始逐步結(jié)束觀望，理性入市，北京二手房市場實際的合同簽訂量已經(jīng)開始連續(xù)出現(xiàn)小幅回升，9月份的二手住宅網(wǎng)簽量也環(huán)比8月份上漲了15%，預(yù)計，在房價回落并企穩(wěn)的情況下，未來北京樓市交易量還將持續(xù)小幅理性回升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。