各地加碼房地產(chǎn)租賃市場(chǎng) 政府會(huì)越來(lái)越珍惜土地

2017年被稱(chēng)為中國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)元年，在全國(guó)和各地相關(guān)政策力挺下，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已成為熱點(diǎn)城市的共識(shí)。構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，一方面是建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的遠(yuǎn)景謀劃，一方面是土地稀缺、租賃需求加碼的城市供需現(xiàn)狀的要求。租賃時(shí)代來(lái)臨，市場(chǎng)如何博弈？深圳晚報(bào)記者采訪(fǎng)了業(yè)內(nèi)資深人士。

各地加碼房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份，全國(guó)累計(jì)有超過(guò)14個(gè)城市或部門(mén)發(fā)布了17次有關(guān)鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃的政策。9月25日，上海規(guī)土局網(wǎng)站顯示，上海將有4宗租賃住房用地掛牌出讓。這是上海在市區(qū)核心地段再推租賃地塊。9月26日，杭州國(guó)土局掛牌兩宗地塊，其中一宗位于熱點(diǎn)區(qū)域彭埠的土地用途標(biāo)為“租賃住房”，土地使用年限為70年，在杭州土拍中尚屬首次。

就在十一前夕，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布消息稱(chēng)，今后5年，北京將按照建設(shè)150萬(wàn)套住房的要求，推進(jìn)其中25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房和50萬(wàn)套租賃住房落地，租賃住房將占總住房的三分之一。廣州提出，未來(lái)5年將推出825萬(wàn)平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)可供應(yīng)租賃住房15萬(wàn)套。深圳則提出，“十三五”時(shí)期，將建設(shè)40萬(wàn)套人才住房，超過(guò)特區(qū)建立近40年來(lái)的總和，其中70%為租賃住房。

  “重售輕租”環(huán)境下的市場(chǎng)博弈

中國(guó)指數(shù)研究院分析師認(rèn)為，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，有利于促進(jìn)以農(nóng)民工為主的新市民住有所居，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，也是部分中低收入人群實(shí)現(xiàn)居者有其屋的主要渠道。他表示，房屋租賃業(yè)務(wù)是一項(xiàng)前期投入資金大、回報(bào)周期長(zhǎng)的微利業(yè)務(wù)，加快培育專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)租賃機(jī)構(gòu)，有助于增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?yīng)，同時(shí)部分房企通過(guò)將存量房轉(zhuǎn)為租賃市場(chǎng)房源，亦是有效盤(pán)活資產(chǎn)、緩解庫(kù)存壓力的一種有效途徑。

該分析師同時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模較大，租賃住房成為大多數(shù)流動(dòng)人口解決居住問(wèn)題的主要方式，而我國(guó)呈現(xiàn)出的“重售輕租”現(xiàn)象，使得住房租賃市場(chǎng)發(fā)展較為落后，缺乏合理的租金定價(jià)及管控體系、監(jiān)管機(jī)制也尚不健全、租賃各方權(quán)益缺乏法律依據(jù)和保障，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。此外，市場(chǎng)房源主要來(lái)自個(gè)人私房，企業(yè)或機(jī)構(gòu)占有率低，且行業(yè)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品良莠不齊，多重問(wèn)題給租賃市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)諸多障礙，這些問(wèn)題都有待解決。

城市會(huì)越來(lái)越珍惜土地

“客觀(guān)講，大城市核心區(qū)已無(wú)地可供，外圍攤大餅的建設(shè)模式也被拋棄掉了。住房增量越來(lái)越少，二線(xiàn)城市未來(lái)也會(huì)像深圳、上海一樣面臨土地緊缺問(wèn)題，政府會(huì)越來(lái)越珍惜土地，土地單價(jià)會(huì)越來(lái)越高?？墒坌妥》繒?huì)越來(lái)越少，租賃型住房會(huì)更多，房地產(chǎn)稅只有兩個(gè)城市試點(diǎn)，租賃住房超過(guò)20個(gè)城市加入。為什么地方政府這么有動(dòng)力？租賃住房可以提高住房的使用效率。”新城控股副總裁歐陽(yáng)捷接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

而在目前的租賃市場(chǎng)，國(guó)企占據(jù)了主要力量。對(duì)此，中國(guó)著名房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民表示，住建部發(fā)文的通知中，提出由國(guó)企帶頭推進(jìn)租賃住宅事業(yè)，國(guó)企將扮演示范性主導(dǎo)性角色。但就市場(chǎng)份額看，民營(yíng)企業(yè)有高的逐利性和活力。相信隨著時(shí)間的推移，民營(yíng)企業(yè)在租賃市場(chǎng)比例會(huì)越來(lái)越高。

歐陽(yáng)捷也認(rèn)為，國(guó)企不可能全部把租賃住房市場(chǎng)吃掉，這樣做會(huì)沉淀大量資金和債務(wù)，有拖垮企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。他預(yù)言，關(guān)于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，包括上海在內(nèi)的城市會(huì)向民營(yíng)房企逐步開(kāi)放，政府會(huì)增加租賃用地供應(yīng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)還是需要更多民營(yíng)房企加入租賃市場(chǎng)。“未來(lái)，政府管理租賃企業(yè)，企業(yè)不但引導(dǎo)市場(chǎng)定價(jià)，也將引導(dǎo)市場(chǎng)行為規(guī)范。”

對(duì)于目前風(fēng)頭正勁的長(zhǎng)租公寓，雖然有大量排名靠前房企進(jìn)入，但面臨的矛盾和困境也比較明顯。蔡為民分析，比如長(zhǎng)租公寓房源多數(shù)不在市中心，而需求多集中在市區(qū)，這需要靠時(shí)間來(lái)解決。他認(rèn)為，5年后，長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)才相對(duì)明朗。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓目前租金回報(bào)率是1%~2%，即使加上運(yùn)營(yíng)收入，總體回報(bào)率在2%~3%，資金成本都不夠，目前商業(yè)模式是不成立的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。