中國十舉措規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務，釋放哪些信號？

中國住房和城鄉(xiāng)建設部、國家市場監(jiān)督管理總局日前聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》。該意見明確了加強從業(yè)主體管理、明確經(jīng)紀服務內(nèi)容、合理確定經(jīng)紀服務收費等10個方面的監(jiān)管措施。

分析認為，此番房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)新規(guī)釋放三方面信號。

其一，中國房地產(chǎn)市場步入“存量時代”，主要覆蓋二手房市場的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務開始成為樓市政策調(diào)控的重點之一。

空白研究院院長楊現(xiàn)領認為，此番出臺的新政并不是一個打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的政策，而是旨在促進行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。這也是多年來，官方監(jiān)管層面對經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)者、收費、服務內(nèi)容等進行的一次比較完整的表態(tài)。

值得注意的是，此次新政出臺的一大背景在于中國房地產(chǎn)市場逐漸步入“存量時代”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，經(jīng)過多年發(fā)展，中國一二線城市積累了規(guī)模龐大的存量住房，二手房交易占比逐漸增加。以北京、上海為例，近年來京滬的二手房成交量占當?shù)刈》渴袌隹偝山坏谋戎匾殉?0%，大量的二手房成交依賴中介提供居間服務。所以，房地產(chǎn)調(diào)控的重點也需要逐漸從過去的調(diào)控開發(fā)商轉(zhuǎn)向調(diào)控開發(fā)商和中介公司并重。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房地產(chǎn)存量時代要盤活存量、帶動增量，促進良性循環(huán)，這就需要降低制度性交易成本。特別是當下房價“只漲不跌”的預期已被打破，購房者對交易過程中產(chǎn)生的各種“隱性成本”更為敏感，交易周期、中介費用等交易成本成為市場良性循環(huán)的最大障礙之一。此番發(fā)布的新規(guī)就是“劍指”這些問題。

其二，整治房地產(chǎn)經(jīng)紀服務亂象，降低二手房交易流轉(zhuǎn)中的“非必要”成本。

新規(guī)的十條舉措中，有三條涉及經(jīng)紀服務的收費問題。例如：新規(guī)提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用。具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀服務費用。同時提出，嚴格實行明碼標價。

張大偉坦言，當下的確不少中介機構拉長了產(chǎn)業(yè)鏈。從二手房出租、買賣到信貸，部分中介機構利用規(guī)模優(yōu)勢提高收費、延長收費，變得越來越像金融機構。還有一些中介機構利用獨家房源等，變相壟斷，排除購房者選擇其他金融機構的可能性。新政策針對這些亂象都提示了規(guī)范的要求。

李宇嘉也表示，買房等大宗交易，民生屬性強，但很多中介利用信息不對稱、交易專業(yè)性等，將非必要的收費夾帶其中，比如過橋融資、按揭費、擔保費等等，給居民買房帶來額外負擔，而且服務事項并未明碼標價。此次發(fā)布的新規(guī)有專門針對這些亂象的規(guī)范和要求。

合碩機構首席分析師郭毅指出，需要看到新政沒有對費率進行直接管制，為房地產(chǎn)中介這種復雜行業(yè)的處理提供了新思路，兼顧健康發(fā)展與底線管理，沒有“一刀切”。

其三，分檔定價、雙邊收費或成二手房交易服務新模式。

新規(guī)明確提出，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用。

楊現(xiàn)領表示，平均來看，中國二手房買賣交易的中介費率不足交易總價的2%(美國為6%，日本為5%)，已經(jīng)是全球收費較低的國家之一。但購房者仍然感覺到負擔大，其原因在于其他國家主要是賣方支付絕大部分中介費或全部由賣方支付，而中國是買方承擔幾乎所有的中介費和相關服務費。因此，該政策明確指出，鼓勵雙向收費和衍生服務單獨收費，這有助于降低買方負擔。更重要的是，賣方付費會促進行業(yè)的規(guī)范，搶單、返費等不規(guī)范不透明的收費亂象將得到一定程度凈化。

郭毅也認為，從未來發(fā)展趨勢來看，雙邊收費或許會成為未來平衡服務質(zhì)量和從業(yè)者服務收入的“解法”，帶動行業(yè)新格局形成。

針對分檔定價，郭毅說，此舉將定價權交還給市場，服務費用分段公示，讓交易雙方可以按需選擇，有利于促進大型品牌經(jīng)紀公司提供更高品質(zhì)、更具特色的經(jīng)紀服務，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。