深圳市9月新房成交2728套 環(huán)比增漲近四成

9月，各地新政頻出，限購(gòu)限售加碼調(diào)控，銀行房貸持續(xù)收緊，首套房利率連續(xù)上浮。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，在深圳地區(qū)被統(tǒng)計(jì)的17家銀行中有11家首套房貸利率上浮10%，占比過(guò)半，其中有個(gè)別銀行已經(jīng)停止放貸。此外，銀行的放貸速度普遍趨緩。然而，除深圳外今年以來(lái)，上海地區(qū)的13家銀行也全面上浮首套房貸利率，最高甚至調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.1倍。

數(shù)據(jù)顯示，9月新房住宅成交2728套，環(huán)比增加37.50%；成交27.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增加35.70%．成交均價(jià)為54314元/平方米，環(huán)比下跌0.13%．中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2017年9月底，深圳商品住宅可售量為32268套/348.45平方米，環(huán)比增加3.86%，同比減少22.31%；去化周期為15個(gè)月，較上月縮短3.1個(gè)月，較去年同期縮短1.2月，去化周期從4月份以來(lái)持續(xù)縮短。

整體

全年成交量第二高最后一周訪客量減少

深圳地產(chǎn)評(píng)論人邱永寬表示，9月份新房住宅成交量成為目前年內(nèi)成交量次高月份，與此前預(yù)計(jì)基本吻合。由于9月份領(lǐng)證項(xiàng)目較8月份明顯減少，在一定程度上導(dǎo)致簽約成交量的后半程未能平穩(wěn)續(xù)接。此外，一方面，由于部分項(xiàng)目將領(lǐng)證時(shí)點(diǎn)從傳統(tǒng)的“銀十”前的9月提前至8月份；另一方面，由于更長(zhǎng)的8天長(zhǎng)假使得月底成交量普遍減量，因而距離成交量邁上3000套大關(guān)僅咫尺之遙。而11月份領(lǐng)證和推盤(pán)項(xiàng)目將較9月份增加，成為第四季度和本年度重要的節(jié)點(diǎn)和表現(xiàn)期。

批售方面，政府限價(jià)情況下，9月獲得批售的項(xiàng)目量減少。據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，9月深圳新房市場(chǎng)僅6項(xiàng)目入市，其中寶安、龍崗各2個(gè)，南山、羅湖各1個(gè)。深圳中原表示，受貸款利率上調(diào)及消費(fèi)貸整頓等政策調(diào)控影響，開(kāi)發(fā)商入市更加謹(jǐn)慎。值得留意的是，入市項(xiàng)目中有4個(gè)為住宅項(xiàng)目，共1111套房源，整體的開(kāi)盤(pán)銷售率僅15.7%，較8月約35%的去化率有一定差距。而受入市項(xiàng)目驟然減少且最后一周無(wú)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的影響，深圳各樓盤(pán)訪客量均有所減少，訪客指數(shù)持續(xù)低迷。

新房

千萬(wàn)豪宅共成交503套

從區(qū)域來(lái)看，9月鹽田區(qū)仍是零成交，除龍崗和龍華成交面積有所減少外，其他四區(qū)成交面積均大幅增加，其中寶安區(qū)成交9.88萬(wàn)平方米，環(huán)比上升109.5%，占全市成交面積的36.2%．成交均價(jià)方面，僅龍華區(qū)和羅湖區(qū)成交均價(jià)微微上漲，其余各區(qū)均價(jià)均有所下降，龍崗區(qū)均價(jià)32573元/平方米，是深圳市均價(jià)最低區(qū)域。

從成交價(jià)格段來(lái)看，深圳中原數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格段8萬(wàn)以上及6-8萬(wàn)成交占比較上月均有所上升，其中8萬(wàn)以上高價(jià)段成交占比超過(guò)兩成；不過(guò)，仍有64.4%的成交均價(jià)低于6萬(wàn)，其中4萬(wàn)以下價(jià)格段的成交占比最多，達(dá)到36.2%．從成交來(lái)看，9月新房市場(chǎng)6萬(wàn)以上樓盤(pán)共成交659套，環(huán)比增加54.33%，占全市成交24.2%；6萬(wàn)以上樓盤(pán)成交總面積為9萬(wàn)平方米，環(huán)比增加54.40%，占全市33.0%，占比增加4%．值得一提的是，9月千萬(wàn)豪宅共成交503套，千萬(wàn)豪宅成交套數(shù)環(huán)比增加147.0%；而其中3000萬(wàn)以上豪宅共成交114套，成交以深灣匯云中心和天鵝湖花園為主。

豪宅項(xiàng)目批售方面，9月無(wú)豪宅項(xiàng)目取得預(yù)售證，僅新增寶安區(qū)的華聯(lián)城市全景·和廷1個(gè)豪宅項(xiàng)目入市銷售。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，9月一手豪宅共成交516套，環(huán)比增加114.1%，成交面積為11.36萬(wàn)平方米，環(huán)比增加152.9%．全市成交均價(jià)為104136元/平方米，環(huán)比增加5.2%．

二手房

套均總價(jià)為487萬(wàn)元

深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，9月二手房住宅總成交5755套，環(huán)比微漲0.4%．受房貸利率等因素影響，深圳二手房掛牌價(jià)也出現(xiàn)下跌。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全市二手房掛牌均價(jià)為5.79萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌1.19%．各區(qū)中有6個(gè)區(qū)掛牌均價(jià)環(huán)比為跌勢(shì)，其中光明新區(qū)下跌較多。目前坪山二手住宅掛牌均價(jià)最低，為3.08萬(wàn)元/平方米。

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，9月二手房套均總價(jià)為487萬(wàn)元，與上月相比小幅增長(zhǎng)?？傮w來(lái)看，今年仍在小區(qū)間內(nèi)波動(dòng)。9月份中等面積成交占比提升明顯，因此帶動(dòng)套均總價(jià)有所增長(zhǎng)。從成交總價(jià)段的分布來(lái)看，250萬(wàn)-500萬(wàn)中間價(jià)段成交占比出現(xiàn)下滑，特別是250萬(wàn)-350萬(wàn)價(jià)段成交占比連續(xù)4個(gè)月下滑。600萬(wàn)-1000萬(wàn)價(jià)段成交占比也繼續(xù)下滑。另外，150萬(wàn)-250萬(wàn)和500萬(wàn)-600萬(wàn)價(jià)段占比漲幅明顯，分別環(huán)比提升1.1%和1.6%．

市場(chǎng)

去年10月以來(lái)

投資客占比持續(xù)下滑

邱永寬表示，自3、4月份全國(guó)調(diào)控浪潮以來(lái)，深圳二手房住宅成交量總體平穩(wěn)，盡管在4-6月份成交量超過(guò)6000套主要是由于此前兩波相對(duì)集中的過(guò)戶成交期的因素使然，一波是年后部分筍盤(pán)的成交；另一波是4月份全國(guó)范圍內(nèi)的調(diào)控政策密集持續(xù)出臺(tái)，使得深圳市場(chǎng)產(chǎn)生緊張的預(yù)期，進(jìn)而促發(fā)了二手房的成交相對(duì)集中增加，同時(shí)，由于二手房成交的滯后性，使得市場(chǎng)產(chǎn)生的成交在隨后的第二季度表現(xiàn)出來(lái)。而深圳今年并未出臺(tái)類似全國(guó)的調(diào)控政策，此后的7月份以來(lái)，二手房成交量比較平穩(wěn)，維持在5800套左右水平。由于調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和貨幣政策取向的改變，涉房貸款尤其是住房按揭貸款緊張，以及近期嚴(yán)查消費(fèi)貸流入房市，使得房貸成本一路持續(xù)看漲，基本達(dá)到甚至超過(guò)了此前最高峰的2011年的下半年。目前來(lái)看，這種局面沒(méi)有改善跡象，甚至有繼續(xù)加深的可能。而成交量和價(jià)格均保持相對(duì)平穩(wěn)，即使有個(gè)別少量的降價(jià)的筍盤(pán)出現(xiàn)，也是個(gè)案和特殊情況的業(yè)主行為，但這被不少購(gòu)房者誤讀誤導(dǎo)看作為普遍現(xiàn)象或者趨勢(shì)性的行為，值得引起必要的認(rèn)識(shí)糾偏。從去年深圳的兩波頗有實(shí)效的調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，投機(jī)投資客比例已經(jīng)非常之低，基本已將投機(jī)的人群剔除，剩下的買家和賣家基本都是剛性的，不太可能引起普遍的價(jià)格波動(dòng)。

深圳中原表示，深圳中原領(lǐng)先指數(shù)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下滑，反映二手價(jià)格出現(xiàn)下降。同時(shí)，從反映業(yè)主和經(jīng)理人對(duì)后市預(yù)期的報(bào)價(jià)指數(shù)和中原經(jīng)理指數(shù)來(lái)看，業(yè)主與經(jīng)理人對(duì)后市看漲情緒減弱，預(yù)計(jì)后市二手價(jià)格依然會(huì)有調(diào)整壓力。深圳中原強(qiáng)調(diào)，2016年10月新政之后，投資客占比持續(xù)下滑，今年下半年開(kāi)始又有回升跡象，但是在9月全國(guó)政策頻出，市場(chǎng)氛圍偏緊，觀望情緒漸濃。而9月份深圳投資占比下滑明顯，主要原因是9月份資金面進(jìn)一步縮緊以及政策預(yù)期加強(qiáng)。

預(yù)測(cè)

四季度房企會(huì)加大推廣

成交量或有增加

展望后市，中國(guó)指數(shù)研究院觀點(diǎn)認(rèn)為，在貨幣政策持續(xù)收緊及嚴(yán)厲打擊消費(fèi)貸的情況下，短期內(nèi)市場(chǎng)難有大起色。預(yù)計(jì)今年第四季度房企將會(huì)加大推廣力度，提高年度銷售業(yè)績(jī)，成交量有望增加；成交均價(jià)方面，受各項(xiàng)調(diào)控政策影響，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)穩(wěn)定，考慮短期內(nèi)政策仍然持續(xù)加緊，后續(xù)租賃市場(chǎng)的完善，預(yù)計(jì)后市價(jià)格依舊維持穩(wěn)中略跌的態(tài)勢(shì)。

深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫表示，保持市場(chǎng)穩(wěn)定是政府工作的重中之重，10月市場(chǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)；雖然“金九銀十”不再，但是從另一方面來(lái)說(shuō)，也反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)正在朝著穩(wěn)定健康發(fā)展，大家能夠更加理性地根據(jù)自己需求選擇入市時(shí)機(jī)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。