千億賽場283億屯倉 中南432%嘉興競拍截胡與快進(jìn)模式

與真實(shí)歷史不同，在《說唐全傳》中，程咬金被描繪成了一位憨厚耿直，善使一對板斧的福將。其常伏于半路殺出，故有半路殺出個程咬金之說。

在10月25日，于嘉興平湖市舉行的一場土拍中，中南地產(chǎn)正扮演了這位唐朝開國名將的角色。

在耗時(shí)1個半小時(shí)，經(jīng)過161輪競價(jià)之后，中南成功奪地，成交價(jià)格不高僅4.68億元，樓面價(jià)8125元/平方米，但溢價(jià)率卻達(dá)到了驚人的432%。據(jù)測算，該宗地的保本房價(jià)為1.49萬元/平方米，與周邊房價(jià)相對持平。

432%溢價(jià)截胡藍(lán)城

當(dāng)日，嘉興平湖市廣陳鎮(zhèn)龍萌村6、7組一宗土地摘牌出讓，地塊面積5.24萬平方米，容積率1.0-1.1，規(guī)劃為住宅用途。

另悉，宗地所屬的廣陳鎮(zhèn)，具備緊鄰上海的先天優(yōu)勢，是平湖典型的農(nóng)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，主打鄉(xiāng)村休閑，觀光旅游的路線。加上此次出讓的地塊有如此低的容積率，項(xiàng)目大概率會打造為生態(tài)園林別墅。

因此，即便只是一宗鄉(xiāng)鎮(zhèn)宅地，土拍仍吸引了中駿、藍(lán)城、中南、正榮、正黃、華景川、海寧鵲湖置業(yè)等9家房企到現(xiàn)場競拍。

一聲哨響拍賣正式開始，海寧鵲湖置業(yè)率先舉牌，華景川、中南緊隨其后。但在第40輪之后，現(xiàn)場就完全變成中南與藍(lán)城激烈角逐的舞臺。

最終，耗時(shí)1個半小時(shí)，經(jīng)過161輪競價(jià)，中南成功奪地，成交價(jià)格不高僅4.68億元，樓面價(jià)8125元/平方米，但溢價(jià)率卻達(dá)到了驚人的432%。據(jù)測算，該宗地的保本房價(jià)為1.49萬元/平方米，與周邊房價(jià)相對持平。

拿不了地，參拍房企中最郁悶的非藍(lán)城莫屬。據(jù)了解，此次出讓的宗地位于藍(lán)城打造的春風(fēng)江南小鎮(zhèn)項(xiàng)目北部。該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模約3平方公里，建設(shè)總投資約100億人民幣，在去年7月份正式立項(xiàng)落戶。

而該宗地塊亦剛好位于藍(lán)城春風(fēng)小鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，但無奈中途殺出個程咬金中南，被奪了心頭所好。

這次其平湖拿地，對中南而言實(shí)屬一次補(bǔ)倉行為。目前，除該宗地外，中南在土地市場公開拿的平湖市地塊有5塊，分別是乍浦板塊2宗，新倉版塊1宗，獨(dú)山港板塊1宗。

最近一次拿地則是在6月19日，中南建設(shè)以1.55億元競得平湖獨(dú)山港區(qū)一宗商住用地，樓面價(jià)為7075元/平方米。地塊出讓面積為1.10萬平方米，容積率≤2.0。

彼時(shí)中南建設(shè)稱，上述地塊使用權(quán)的競買符合公司的土地儲備策略，完善了公司在一、二線城市周邊區(qū)域的布局和土地儲備。

千億賽場中的快進(jìn)模式

雖身處白銀時(shí)代，房企間的規(guī)模競爭依然激烈，千億銷售正在成為開放商們的標(biāo)配。截止目前，至少45家房企已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或者正在提出千億目標(biāo)。

現(xiàn)實(shí)情況是，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，2017年前三季度，銷售額超出1000億元的房企合計(jì)11家，包括，碧桂園、萬科、金地、龍湖等。

“現(xiàn)在的地產(chǎn)時(shí)局就是戰(zhàn)國時(shí)代，群雄逐鹿?！敝心现玫馗笨偛卯吪d礦在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)曾說過。決意跨過千億門檻的中南，在加強(qiáng)土儲方面可謂進(jìn)入快進(jìn)模式。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，中南在招拍掛和收并購中已砸下至少282.67億元納儲，共收獲土地約41宗。其中，實(shí)現(xiàn)首入成都、西安、張家港等城市。

畢興礦亦曾如此解釋過中南的發(fā)展策略，即在一線城市和二線重點(diǎn)城市，一定要深耕，在戰(zhàn)略清晰的前提下，公司可以聯(lián)合其他的房地產(chǎn)商進(jìn)行合作開發(fā)。

這個一線城市無疑指的是上海。在上述的41宗地塊中，地處環(huán)滬區(qū)域的約有27宗，占總數(shù)的66%。除此之外，中南的關(guān)注點(diǎn)則在西南區(qū)域和華北區(qū)域，兩區(qū)域新增地塊各4幅，占總數(shù)的20%。

反觀2016年，中南建設(shè)共新增土地儲備27個，規(guī)劃建筑面積488萬平方米，貨值700億元。截止2016年12月30日，其在長三角地區(qū)土地儲備占公司全部儲備的56.88%。

大量拿地帶動土儲貨值的激增，有業(yè)內(nèi)人士則計(jì)算過，1-9月中南新獲得土地超500萬平方米，貨值1000億。而截至10月中旬，中南所持貨值是2682億，權(quán)益貨值是2253億。

但今年以來，中南在盈利方面的表現(xiàn)并不算出色。1-9月其實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入190.2億元，同比下降0.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4.04億元，同比下降17.27%。

尤其是9月份，其當(dāng)月的銷售額只有53億元，季度凈利潤0.49億，相比去年同期1.51億，大幅下滑。

另外，截至9月末，中南建設(shè)錄得借款余額496.25億元，較2016年末借款余額388.98億元增加107.27億元，已超去年全年新增借款41.27元。年內(nèi)新增借款占2016年末經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)162.04億元的66.2%。

融資速度在加快，融資渠道在擴(kuò)大，但是成本卻在逐漸升高。8月份，中南建設(shè)為子公司擔(dān)保融資2.1億元，期限為3年期，利率為5.23%，超平均水平。

今年以來，融資成本最高的一筆，中南建設(shè)通過應(yīng)收款債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資10億元，期限為3年期，利率高達(dá)9%。

1000億目標(biāo)承壓，中南在加快擴(kuò)儲外，看來還需解決伴隨快進(jìn)模式而來的盈利、融資等方面問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。