成長型房企樣本：合景泰富拿地迅猛新入13城 年內沖擊300億銷售

2017年，合景泰富地產登陸港交所已是第十個年頭。

其間表現(xiàn)可說不溫不火。但自2016年以來，合景泰富開始發(fā)力，業(yè)績大增的同時投資力度也在不斷加大。

2017年截至10月，合景泰富地產新進城市達13個，共落子25城，土地儲備權益建筑總面積達1640萬平方米，可支撐其未來三到五年的盈利增長。

作為一個中小型房企的成長樣本，今年，合景泰富也實現(xiàn)了百億到千億的跨越。財務數(shù)據(jù)顯示，2007年合景泰富剛上市時總資產為189.75億元，到2017年上半年，這個數(shù)字已變成1150.55億元。

合景泰富地產集團執(zhí)行董事孔健濤表示，十年間，合景泰富已完成從房地產開發(fā)商到城市綜合運營商的角色轉變，指向下一個量級躍遷的深化布局正在全面鋪開。

總資產增至千億

2007年，合景泰富在香港上市，同時，公司也走出廣州輻射全國，進軍華東蘇州、西南成都和海南陵水，隨后又于2008年1月拓展至北京，形成布局全國四大區(qū)域的發(fā)展格局。

當中國房地產一路高歌猛進，多數(shù)房企不約而同選擇通過標準化模式實現(xiàn)規(guī)模快速擴張之時，合景泰富地產顯得穩(wěn)扎穩(wěn)打。盡管在土地儲備和布局城市數(shù)量上，過去十年均實現(xiàn)持續(xù)增長，但并沒有成為規(guī)模為王的公司，而更注重規(guī)模與利潤的平衡。

2017年上半年，合景泰富實現(xiàn)合約銷售178億元，同比增長22%，在全國房企中排名44位，具有一定規(guī)模優(yōu)勢。

中報顯示，截至6月30日，公司收入約達78.57億元，同比增長44.2%；完成權益預售額約146億元，同比增長28%，完成全年權益預售目標280億的52%。據(jù)接近合景泰富的人士表示，公司今年銷售或將沖擊300億。

與大多數(shù)房企不同的是，在銷售穩(wěn)定增長的同時，合景泰富的毛利率和凈利率始終保持高位。2017年其上半年的毛利率和凈利率分別為36%和19.8%，毛利率較2016年末增長了1.4個百分點。

不過，從去年開始，受行業(yè)規(guī)模化提升影響，合景泰富開始展現(xiàn)出比以往更為積極的策略。在土地儲備上動作頻頻，拿地策略亦更積極。特別是今年以來，除了聯(lián)合龍光地產和龍湖地產拿下香港鴨脷洲利南道和九龍啟德地塊，正式挺進香港市場外，截至10月份，公司先后獲取武漢、徐州、蘇州、合肥等多個地塊，新增權益總建筑面積513.2萬平方米，其中新進城市達13個之多。

在資金方面，合景泰富融資多元化，以期改善融資結構，平衡境內外融資比例。今年以來，合景泰富在境外融資市場發(fā)行3筆優(yōu)先票據(jù)，其中2筆年利率6%，發(fā)行金額合計5億美元，剩下一筆為9月發(fā)行本金為2.5億美元，年利率為5.2%的優(yōu)先票據(jù)，均主要用于再融資。

截至6月30日，合景泰富在大灣區(qū)土地儲備的建筑面積約為515.9萬平方米，占總建筑面積的43.5%，此外，在上海、杭州、南京、北京、天津等經濟發(fā)展強勁城市持有的土地儲備占總土地儲備建筑面積的19.2%。

合景泰富方面表示，以廣州、深圳等為中心的粵港澳大灣區(qū)和以上海、杭州等為中心的長三角城市群將會是公司未來戰(zhàn)略布局的重點，并逐步向周邊更多城市輻射深耕。

美銀美林認為，合景泰富地產有約45%土儲位于大灣區(qū)，屬同業(yè)中最高之一，將受惠于該區(qū)物業(yè)市場發(fā)展前景。

轉型城市運營商

隨著城市化運營的加快，各大房企紛紛爭當“城市運營商”，努力將住宅業(yè)態(tài)拓寬至更多商業(yè)型業(yè)態(tài)，合景泰富也不例外；也因此，投資性物業(yè)將是其未來住宅開發(fā)以外的重點發(fā)展方向。

“當城市擁有多元房地產業(yè)態(tài)后，如何去組合這些業(yè)態(tài)并進行有效規(guī)劃，又如何使之接軌城市建設規(guī)劃，這才真正進入到城市綜合運營商的狀態(tài)”，孔健濤表示。

他介紹，合景泰富一直在布局并串聯(lián)包括住宅、商場、酒店、寫字樓等多元業(yè)態(tài)，打造滿足人們日常所需的巨大生態(tài)圈。

截至2017年6月，合景泰富通過自營及加盟共擁有6家酒店；在商業(yè)廣場方面運營能力相對穩(wěn)定。例如2007年開業(yè)的廣州合景國際金融廣場，十年來，年出租率保持在90%以上。

公司還在一二線城市擁有超過100億元貨值的寫字樓，這將為銷售和利潤的快速增長提供保證。合景泰富營銷及市場部總經理楊歡在中期業(yè)績會上表示，預計2020年將落地寫字樓項目14個、酒店14個、購物中心8個，經營性物業(yè)可租賃面積超200萬平方米。其也在試水長租公寓。合景泰富地產執(zhí)行董事兼主席孔健岷透露，預計未來合景泰富長租公寓總量可以達到4-5萬間。

合景泰富計劃于2018年10月在成都推出長租公寓高端品牌“逸舍”，可租賃面積3.5萬平方米，共計229個房間。中端品牌長租公寓“昕舍”則將在廣州、深圳和上海推出，總建面約110萬平方米，提供約15000個房間。

2017年中報顯示，公司物業(yè)投資、酒店運營及物業(yè)管理分別產生1.29億元、1.98億元和1.96億元營收，延續(xù)過去五年保持增長的勢頭。

楊歡表示，2017年上半年，合景泰富租金收入達5.9億元，而2016全年為9.6億元，預計2020年經營性物業(yè)收入將達到人民幣30億元。

里昂證券在研報中指出，雖然合景泰富在一二線城市的土地儲備可用6.5年，收益率只有6%，但隨著更多投資物業(yè)落成，未來3年的經常收入可以翻倍。

孔健岷表示，公司目前已擁有完整的物業(yè)開發(fā)體系和均衡的產品組合，產品涵蓋中高端住宅、服務式公寓、別墅、寫字樓、酒店、購物中心等各種類別，逐步實現(xiàn)了城市綜合運營商多維度的角色構建。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。