新階段 新市場

樓宇經(jīng)濟(jì)面面觀

樓宇經(jīng)濟(jì)，是以商務(wù)樓為載體，通過開發(fā)、出售、出租樓宇并進(jìn)行招商引資，從而引進(jìn)稅源，增加收入，帶動區(qū)域發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。在土地等資源要素日益成為發(fā)展瓶頸的現(xiàn)階段，要實現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須考慮以最少土地占用、最少能源消耗、最小資源投入、最小環(huán)境污染和最低商務(wù)成本的模式，來實現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。樓宇經(jīng)濟(jì)占地少、不“冒煙”、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、聚集度高，是城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的一種必然選擇，由此正在成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新風(fēng)向、現(xiàn)代都市新的“掘金地”。

新階段

聲名鵲起的南昌樓宇經(jīng)濟(jì)，本世紀(jì)自紅谷灘中心區(qū)開始演繹，迄今已在英雄城各個區(qū)域百花齊放。

2008年以來，定位為南昌CBD的紅谷灘新區(qū)逐步進(jìn)入“寫字樓時代”，涌現(xiàn)了一批批高端寫字樓，如綠地中央廣場、中航國際、國際金融中心、聯(lián)發(fā)廣場、新地中心、江西企業(yè)總部基地等。有利的地域條件，促成了眾多寫字樓云集，使紅谷灘新區(qū)成為南昌樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳土壤。隨著大南昌規(guī)劃的出臺，南昌城市不斷擴(kuò)容，高新區(qū)、朝陽新城、鳳凰洲、九龍湖板塊迅速開發(fā)拓展，并逐步成長為城市新的副中心，作為商業(yè)主力產(chǎn)品的寫字樓，也在這些區(qū)域出現(xiàn)了爆發(fā)性增長——

據(jù)統(tǒng)計，隨著綠地中心、云中城、泰豪科技廣場、財富巔峰廣場、傳奇國際廣場、中節(jié)能國際中心等項目的扎堆入市，高新區(qū)寫字樓庫存目前已達(dá)到60萬平方米。在朝陽新城，新力中心、煌盛外灘、力高濱江國際、萬豪城等寫字樓也出現(xiàn)巨量供應(yīng)。在紅谷灘，綠地中央廣場、新地中心還未完全銷售去化，銅鑼灣中環(huán)國際、聯(lián)泰七號廣場、萊蒙都會、商聯(lián)中心以及綠地國際博覽城等項目的寫字樓產(chǎn)品，也已陸續(xù)入市……寫字樓產(chǎn)品就此在全市各區(qū)域“百花齊放”，并因同質(zhì)化而使市場供求關(guān)系一時出現(xiàn)明顯的失衡。

中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月初，南昌在租在售、待售寫字樓面積總約225萬㎡；若加上面積逾300萬㎡的商鋪、酒店式公寓，2013年南昌商業(yè)地產(chǎn)總量預(yù)計超過550萬㎡。再經(jīng)兩年快速發(fā)展，至今年5月底，南昌在售寫字樓總庫存已經(jīng)超過160萬平方米。由于目前市場去化難度增大，南昌寫字樓市場已然呈現(xiàn)出“高供應(yīng)、高庫存”的現(xiàn)狀。

新市場

寫字樓的大規(guī)模崛起，是城市化發(fā)展的必由之路，它能夠使有限的土地資源實現(xiàn)最大化產(chǎn)出。據(jù)統(tǒng)計，一幢高級商務(wù)商貿(mào)樓所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價值，相當(dāng)于城郊7.8平方公里范圍內(nèi)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益……進(jìn)入20世紀(jì)以來，新型城鎮(zhèn)化趨勢明顯，城市群大量形成，金融業(yè)和跨國企業(yè)集團(tuán)在經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提高，于是樓宇經(jīng)濟(jì)成為城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

江西道智地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理袁少清告訴記者：“相比市場需求，目前南昌寫字樓供應(yīng)量太大，這還不包括許多廠區(qū)、開發(fā)園區(qū)的辦公樓。目前整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不甚景氣，公司對寫字樓的需求較少，加上同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致寫字樓大量空置，回報率不高，又使投資客減少，這讓寫字樓銷售去化緩慢?！?/p>

另一方面，寫字樓價格卻出現(xiàn)明顯分化——成熟商圈的寫字樓價格一路飆高，而在人氣不足的新區(qū)域副中心，某些寫字樓價格卻與住宅產(chǎn)品價格出現(xiàn)倒掛。譬如在紅谷灘新區(qū)，因背靠成熟商圈，綠地中央廣場303雙子塔的寫字樓價格均價達(dá)到28000元/平方米，遠(yuǎn)超同區(qū)域的住宅產(chǎn)品價格；而在朝陽新城，寫字樓價格卻與普通住宅價格出現(xiàn)倒掛，該板塊的住宅均價已近9000元/平方米，而同一區(qū)域的萬豪城寫字樓，均價僅達(dá)7900元/平方米……

寫字市場價格出現(xiàn)分化，是投資者對寫字樓投資價值的“投票”。目前的紅谷灘，以綠地中央廣場為代表的高端寫字樓月租金能接近100元/平方米，但以時間廣場、博能中心為代表的普通寫字樓產(chǎn)品月租金，卻只能達(dá)到50元/平方米……因此，在辦公配套設(shè)施不完善，尚未形成商圈氣氛的新區(qū)域中心的寫字樓，其空置率足以讓投資者望而卻步。

新出路

樓宇經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，寫字樓的市場形勢與整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢具有高度關(guān)聯(lián)性。與此同時，地方政府不同時期的商業(yè)政策，往往又會對市場起到一定的導(dǎo)向作用。

創(chuàng)新是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的不熄引擎；我們要進(jìn)一步加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，以結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，用好創(chuàng)新這把“金鑰匙”，使中國經(jīng)濟(jì)保持中高速增長、邁向中高端水平，打造中國經(jīng)濟(jì)升級版。我們要加快體制創(chuàng)新步伐，創(chuàng)新不單是技術(shù)創(chuàng)新，更包括體制機(jī)制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、模式創(chuàng)新；要加大科技創(chuàng)新力度，更多地依靠科技進(jìn)步調(diào)整結(jié)構(gòu)；培育壯大新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)；積極化解產(chǎn)能過剩矛盾，走創(chuàng)新驅(qū)動和內(nèi)生增長之路。只要大力破除對個體和企業(yè)創(chuàng)新的種種束縛，形成“人人創(chuàng)新”、“萬眾創(chuàng)新”的新局面，中國發(fā)展就能再上新水平……萬眾創(chuàng)新、全民創(chuàng)業(yè)由此正在成為全中國的新時尚。

就此，我們吁請地方政府高度重視南昌樓宇經(jīng)濟(jì)目前供求嚴(yán)重失衡的現(xiàn)狀，盡快出臺有關(guān)扶持政策，在服務(wù)轉(zhuǎn)型、稅收優(yōu)惠、金融配套等方面創(chuàng)造更加良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和投資環(huán)境，在激勵全民創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新的同時，設(shè)法吸引大公司、大企業(yè)入駐南昌，將南昌打造成華中地區(qū)的總部基地以及省內(nèi)企業(yè)的總部中心，并與未來發(fā)展規(guī)劃有機(jī)對接。目前大南昌規(guī)劃已經(jīng)編就，南昌將借國務(wù)院批復(fù)《長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》的春風(fēng)實現(xiàn)跨越性發(fā)展——逾500萬人的特大型城市，將為樓宇經(jīng)濟(jì)提供成倍發(fā)展的潛在條件。加快南昌的城市規(guī)劃建設(shè)，南昌寫字樓將迎來新的發(fā)展契機(jī)。

從微觀上分析，對開發(fā)企業(yè)來說，傳統(tǒng)的寫字樓產(chǎn)品已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需求，產(chǎn)品開發(fā)必須更新?lián)Q代。面對激烈的市場競爭，樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品開發(fā)也要形成差異化競爭，因此開發(fā)商也要積極探索新的寫字樓模式，如“生態(tài)辦公”、“一站式服務(wù)寫字樓”；或者通過企業(yè)更多的品質(zhì)服務(wù)，設(shè)法增加寫字樓的附加值等。我們有理由相信，通過差異化的產(chǎn)品創(chuàng)新，通過服務(wù)能級的提升并有效增大附加值，寫字樓產(chǎn)品銷售瓶頸的有效突破，值得期待。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。