“金九銀十”不必強(qiáng)求 城市分化命已注定

最近，一些媒體朋友問(wèn)，北京今年還會(huì)有“金九銀十”嗎？

說(shuō)還有，顯然是不可能的。為什么？

今年8月，北京商品住宅成交量?jī)H相當(dāng)于去年同期的1/3，甚至還不如2014年。

進(jìn)入9月，1-13日的成交面積僅為13萬(wàn)平米，不到去年和前年同期的43%，今年9月想要達(dá)成去年9月的93萬(wàn)平米，顯然是天方夜譚了，當(dāng)然10月也不會(huì)有驚喜。

從供應(yīng)來(lái)看，北京去年住宅用地供應(yīng)幾乎是冰點(diǎn)，成交住宅用地100多萬(wàn)平米，僅相當(dāng)于2013-2015年平均值的25%，為了不出地王，所以就沒(méi)怎么賣(mài)地。

當(dāng)然，北京去年也出了不少地王，現(xiàn)在這些高價(jià)地難以入市，也加劇了供應(yīng)不足。

供應(yīng)本就不足，當(dāng)然也就沒(méi)有成交的放量。今年雖然加大了供應(yīng)，但其實(shí)尚未恢復(fù)到2014-2015年的水平，而且今年供應(yīng)土地所建住房在年內(nèi)也基本上不可能加入到供應(yīng)行列。

那需求呢？

我們說(shuō)，超大特大城市已經(jīng)進(jìn)入限制性發(fā)展新周期――“五限”：“限人、限地、限錢(qián)、限客、限價(jià)”，也就是說(shuō)，限制人口規(guī)模增長(zhǎng)，限制投資投機(jī)客，加上房?jī)r(jià)已經(jīng)高企，剛需購(gòu)房難以企及，只剩下改善型需求，在限價(jià)的大背景下，也不急于入市了。

更何況購(gòu)房資格已經(jīng)成了極具價(jià)值的“有價(jià)證券”，有資格的購(gòu)房者并不會(huì)輕易浪費(fèi)這張“入市門(mén)票”的。

那么，房企甘心放棄“金九銀十”嗎？

當(dāng)然心有不甘，但力有不逮。

客戶(hù)已少，即便打折促銷(xiāo)、以?xún)r(jià)換量，客戶(hù)未必領(lǐng)情，因?yàn)檎南迌r(jià)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房企的優(yōu)惠幅度。更何況項(xiàng)目虧本銷(xiāo)售更是難以接受，房企拿不到合意的價(jià)格，捂盤(pán)惜售似乎也是不得已而為之。

其實(shí)，捂盤(pán)惜售恐怕還是自嗨式的慣性思維，幻想明年房?jī)r(jià)限制會(huì)有所放松，房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)高于資金成本顯然是不切實(shí)際的，拖得越久，資金成本越難消化。

調(diào)控真的一點(diǎn)都不會(huì)放松嗎？

指望調(diào)控松一松、房?jī)r(jià)漲一漲，明年再放開(kāi)發(fā)商一馬嗎？或者，指望未來(lái)政府管制頂不住市場(chǎng)動(dòng)能，房?jī)r(jià)終于頑強(qiáng)上漲，房企再把失去的損失補(bǔ)回來(lái)嗎？

真心相信，有這樣想法的房企恐怕還真的為數(shù)不少，不然的話(huà)，現(xiàn)在還不得立馬清倉(cāng)甩賣(mài)、回籠現(xiàn)金，又怎么敢捂盤(pán)惜售、等待回暖呢？

但是，想想調(diào)控背后的邏輯，就會(huì)清醒地認(rèn)識(shí)到，未來(lái)不再是過(guò)去，該來(lái)的會(huì)來(lái)，不該來(lái)的不必期待：

限購(gòu)不會(huì)放松，這是超大特大城市控制人口規(guī)模的邏輯所決定的；

限貸不會(huì)放松，這是經(jīng)濟(jì)去杠桿、金融脫虛向?qū)嵉倪壿嬎鶝Q定的；

限售不會(huì)放松，這是“房住不炒”的邏輯所決定的；

限價(jià)不會(huì)明顯放松，這是抑制資產(chǎn)泡沫的邏輯所決定的，但是可能會(huì)漸進(jìn)式、擠牙膏式的放松，卻不會(huì)是讓房企驚喜的“明顯上漲”。

順便說(shuō)一句，有些地產(chǎn)同仁還耿耿于懷于房?jī)r(jià)扭曲，認(rèn)為政府定價(jià)不是市場(chǎng)價(jià)格，未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格一定會(huì)反彈。

但是，不必糾結(jié)，政府定價(jià)就是市場(chǎng)價(jià)格，因?yàn)檎瓤梢杂弥噶顑r(jià)格來(lái)控制市場(chǎng)價(jià)格（比如汽油價(jià)格），也可以用拋售和吸儲(chǔ)來(lái)調(diào)整市場(chǎng)價(jià)格（就像用儲(chǔ)備豬肉入市干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)一樣）。

中央政治局會(huì)議非常明確：“保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性”，您還指望什么呢？難道“捂盤(pán)惜售”的小邏輯還能對(duì)抗“房住不炒”的大邏輯嗎？難道開(kāi)發(fā)商們還想期待未來(lái)能有市場(chǎng)回暖、房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的小驚喜嗎？

不僅北京如此，環(huán)京樓市也進(jìn)入冰點(diǎn)，廊坊7-8月批準(zhǔn)上市僅為1套，據(jù)說(shuō)近一個(gè)禮拜新房成交也不過(guò)個(gè)位數(shù)，二手房似乎是零成交，香河9月前兩周也僅銷(xiāo)售了1.24萬(wàn)平米，相比去年同期的8.9萬(wàn)平米差之千里。

痛失“金九銀十”的何止是北京及其都市圈，我們說(shuō)，都市圈中小城鎮(zhèn)的市場(chǎng)將隨都市圈核心城市的調(diào)控潮漲潮落，無(wú)它。

去年“四小龍”的蘇州樓市又如何呢？

只有一個(gè)字：冷！

蘇州樓市已經(jīng)透支，高價(jià)樓盤(pán)（超過(guò)2.5萬(wàn)元/平米）已經(jīng)哀嚎一片，絕大多數(shù)項(xiàng)目去化率不高于30%。剛需市場(chǎng)（房?jī)r(jià)1.6萬(wàn)元/平米以下）雖然還有流量，卻完全陷入紅海。

來(lái)人來(lái)電量持續(xù)下滑，平均去化率也逐漸走低，從6-7月的50%以上下降到46%，高性?xún)r(jià)比的改善型項(xiàng)目去化率尚可，但也有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即以“0”成交創(chuàng)出市場(chǎng)記錄。

限貸更是雪上加霜，不僅額度收緊，房貸利率更是半年四連跳，首貸利率升至1.1倍，單身離異本已痛苦不堪，房貸利率還要再懲罰性地上浮到12%，而改善型需求的二套房貸利率和90平米以上戶(hù)型也都上浮到15%，其利率水平甚至等同于征信不好者，頗令人有點(diǎn)哭笑不得。

我問(wèn)蘇州的同事：房企會(huì)不會(huì)低價(jià)放量？答：會(huì)，已經(jīng)有幾家房企開(kāi)始了。

其實(shí)，即便是低價(jià)放量，也不可能獲得超“低姿態(tài)預(yù)期”的放量效果，更何況低價(jià)也不是房企可以隨意做主的。

再問(wèn)：政策有沒(méi)有略有放松的跡象？答：沒(méi)有。

政府很淡定，限價(jià)令既不允許房?jī)r(jià)上漲，也不允許明顯下調(diào)，反正超過(guò)備案價(jià)格上下幅度的成交一律無(wú)效。

沒(méi)人在意企業(yè)怎么想，該賣(mài)的土地照樣賣(mài)，該收的土地款照樣收，該限的房?jī)r(jià)照樣限，于是，該死的企業(yè)……

購(gòu)房者也很淡定，哪怕再出地王，他們也已不信地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的邏輯，他們堅(jiān)定地相信，不管此輪調(diào)控的終局如何，現(xiàn)在及未來(lái)幾個(gè)月的市場(chǎng)不會(huì)再讓他們恐慌了。

“金九銀十”，就別想了。

不過(guò)，蘇州樓市也并非冷到冬天，相比去年9.30調(diào)控之后半年的市場(chǎng)，還是有了一些恢復(fù)性成交。

是不是所有的城市都沒(méi)有“金九銀十”了？

如果說(shuō)所有城市都不會(huì)有“金九銀十”了，恐怕大家也不會(huì)同意。

南昌、南寧、大連、溫州進(jìn)入9月的成交量同比都是明顯上升的，有的一二線(xiàn)城市還頻頻出現(xiàn)令人乍舌的熱銷(xiāo)。

深圳某樓盤(pán)均價(jià)13萬(wàn)、360套、3小時(shí)告罄；長(zhǎng)沙某樓盤(pán)400多套房、上網(wǎng)6秒鐘售罄。當(dāng)然，這些項(xiàng)目本質(zhì)上處在供不應(yīng)求的城市，且在限價(jià)令下呈現(xiàn)了更高的性?xún)r(jià)比，自然熱銷(xiāo)。

但恰恰是因?yàn)楣┎粦?yīng)求、房?jī)r(jià)受限，更印證了這些城市難以大幅放量，不僅是沒(méi)貨，在備案管制的現(xiàn)實(shí)下，成交量也不可能再次爆發(fā)，當(dāng)然也不會(huì)有量?jī)r(jià)齊升。

對(duì)于這些供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)受限的城市，沒(méi)有量?jī)r(jià)齊升，過(guò)去“金九銀十”的邏輯也不再成立。

從部分一二線(xiàn)城市商品住房成交面積的趨勢(shì)來(lái)看，明顯是向下的。

房企應(yīng)該怎么辦？

當(dāng)年的樣板戲《龍江頌》中有一句臺(tái)詞：“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)、小麥損失雜糧補(bǔ)”，一二線(xiàn)城市沒(méi)有“金九銀十”，三四線(xiàn)城市可以補(bǔ)。

盡管2013年房企回歸一二線(xiàn)城市的共識(shí)言猶在耳，但時(shí)局已變，堅(jiān)守一二線(xiàn)城市的房企將落后于大市，在一二線(xiàn)城市進(jìn)入限制性發(fā)展新周期的未來(lái)五年內(nèi)，三四線(xiàn)城市將是房企業(yè)績(jī)擴(kuò)張的最大糧倉(cāng)。

“金九銀十”真的不再適用了嗎？非也。

“金九銀十”正在從一二線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移到一些三四線(xiàn)城市，不少三四線(xiàn)城市正在重演去年熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升的瘋狂故事，并不斷重現(xiàn)幾千組客戶(hù)爭(zhēng)搶幾百套房子的火爆場(chǎng)景。

不只是一些地級(jí)市，甚至不少縣級(jí)市都在創(chuàng)造日光、時(shí)光、秒光的“奇跡”，背后究竟有什么樣的邏輯呢？

或許并不復(fù)雜，無(wú)非幾種情況的交織：供應(yīng)明顯不足、品牌房企進(jìn)入、地王出現(xiàn)、房?jī)r(jià)上漲、故事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)，最終導(dǎo)致投資客入市、剛需和改善型需求恐慌性購(gòu)房。

可以想見(jiàn)，如果市場(chǎng)供大于求，品牌房企不會(huì)急于進(jìn)入，地王難出，房?jī)r(jià)上漲有限，也就不會(huì)有投資購(gòu)房和恐慌性購(gòu)房。

當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)不足的雞蛋裂縫，結(jié)果就可想而知了。

前兩天，正好在中指院的品牌價(jià)值論壇上，我把這個(gè)問(wèn)題拋給福晟集團(tuán)的郭總，他的回答很干脆，只有兩個(gè)字：“分化”。言簡(jiǎn)意賅、深合吾意。

2014年，我們提出四大分化“城市分化、板塊分化、樓盤(pán)分化、企業(yè)分化”，現(xiàn)在的分化愈演愈烈，與上圖相反的是，另一些三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積卻是同比下降的。

分化不僅是時(shí)代的特征，也是未來(lái)的趨勢(shì)。

盡管這令房企投資部門(mén)的同事百般糾結(jié)，因?yàn)楹玫娜木€(xiàn)城市大家都是有共識(shí)了，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常激烈，而差的城市都不敢進(jìn)入，擔(dān)心當(dāng)了先烈。

為什么有些房企敢于進(jìn)入看上去并無(wú)機(jī)會(huì)的三四線(xiàn)城市，卻獲得了收割韭菜的絕佳機(jī)會(huì)呢？投資部門(mén)又如何能夠準(zhǔn)確判斷哪些城市可以搶先進(jìn)入呢？

常規(guī)的GDP與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口增長(zhǎng)、人均收入水平、交通與城市建設(shè)雖然依然重要，或許不再是核心考量因素了。

那么，如何精挑細(xì)選這樣的城市呢？

首先，房企的行業(yè)集中度越來(lái)越高已是不爭(zhēng)的事實(shí)和趨勢(shì)，大象奔跑速度更快，但一二線(xiàn)城市難以創(chuàng)造業(yè)績(jī)?cè)隽?，甚至能夠保住原有份額已是大為不易。已經(jīng)收割過(guò)的三四線(xiàn)城市不宜久留，為此大房企勢(shì)必需要進(jìn)入更多的城市，而它們尚未進(jìn)駐的三四線(xiàn)城市是有機(jī)會(huì)提前布局的。

其次，這些意欲提前布局的城市必須具備供應(yīng)不足的首要條件，恰如前述，沒(méi)有供應(yīng)不足，就不會(huì)有品牌房企進(jìn)入、地王出現(xiàn)、房?jī)r(jià)上漲、營(yíng)銷(xiāo)故事……有同仁或許會(huì)擔(dān)心，這些城市可能沒(méi)有量的支撐，但我們?cè)?jīng)說(shuō)過(guò)“三四線(xiàn)城市去庫(kù)存只有兩個(gè)辦法，一是減供應(yīng)，二是漲房?jī)r(jià)，哪怕供應(yīng)相對(duì)平衡，只要房?jī)r(jià)一漲，需求就會(huì)應(yīng)運(yùn)而生”。

城市拆遷、房票補(bǔ)償也是創(chuàng)造需求的最后機(jī)會(huì)，關(guān)鍵在于拆遷規(guī)模、力度與啟動(dòng)時(shí)點(diǎn)，看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，搶先拿地，但務(wù)須警惕貪戀大盤(pán)的傾向，萬(wàn)一政府領(lǐng)導(dǎo)變化，思路調(diào)整，大盤(pán)難以延續(xù)。

再次，這些城市缺少好產(chǎn)品與好服務(wù)，就如我們過(guò)去的微信文章所說(shuō)，中西部一些來(lái)訪(fǎng)的城市領(lǐng)導(dǎo)言及他們的住房已經(jīng)十年未換，非?？释》颗c服務(wù)的升級(jí)換代，也想體驗(yàn)圓夢(mèng)與尊享的獨(dú)特感受。

只要滿(mǎn)足這三個(gè)條件，也許提前布局、等候大房企的到來(lái)，可以分享一把割韭菜的最后晚宴。在一二線(xiàn)城市已無(wú)法成立的“地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的邏輯”，在這些未限價(jià)的城市依然成立。

但是，有些城市是需要注意的，去年借了大市的行情、經(jīng)歷了市場(chǎng)的火爆，現(xiàn)在正在回歸常態(tài)。如果這一趨勢(shì)是延續(xù)的，房企就要小心掉入沒(méi)有“解放軍救援的陷阱”。

城市分化下的“金九銀十”，即便是仍有機(jī)會(huì)的三四線(xiàn)城市，也不可戀戰(zhàn)，政策基調(diào)已定，關(guān)鍵就看穩(wěn)定市場(chǎng)的政治需要，也許眼下火爆的市場(chǎng)上空正在綁扎懸掛達(dá)摩克利斯之劍的馬鬃。

賣(mài)房的，能賣(mài)快賣(mài)，追求現(xiàn)金流、不囤貨為第一要?jiǎng)?wù)。

長(zhǎng)期來(lái)看，規(guī)模仍是品牌房企的共同選擇。短期來(lái)看，“金九銀十”，房企一定會(huì)跑量，既是為爭(zhēng)奪客戶(hù)資源全力拼搶?zhuān)彩菫槟甑讻_擊業(yè)績(jī)打牢基礎(chǔ)，更是為排名保位晉級(jí)搶占份額。

還有朋友問(wèn)：一二線(xiàn)城市的房子現(xiàn)在買(mǎi)還是等等看？

竊以為，未來(lái)至少一年內(nèi)，在限價(jià)嚴(yán)格的一二線(xiàn)城市，什么時(shí)候買(mǎi)房似乎都是可以的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)不會(huì)明顯上漲。不過(guò)需要提醒的是，在這些供應(yīng)不足的大城市，往往“房不等人”，地段、戶(hù)型、景觀(guān)、配套都合意的房子，也許等一等就不一定買(mǎi)得到了。

想賣(mài)的、想買(mǎi)的，勿求奢望，平常心就好。

“金九銀十”，來(lái)或不來(lái)，都在那兒，不必強(qiáng)求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。