香港樓市再陷瘋狂時刻帶給我們啥啟示？

數(shù)據(jù)顯示，香港房價連升十八個月，十月份再創(chuàng)新高，但按月升幅收窄至百分之0.2。與此同時，香港獲得2017全球房價最貴的十大城市的殊榮，全球排名第二，房價最高5萬美元，僅次于人口密度大，且寸土寸金的摩納哥房價。

對此，有專家發(fā)出警告，在香港，20平方米豪宅需要花費100萬美元，一般人在香港一輩子也住不上自己買的房子。受到房價上漲的影響，租金指數(shù)亦繼續(xù)創(chuàng)新高，9月報186.5，已連升10個月。從長線來看，高房價會影響到本港經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。

面對香港房地產的持續(xù)上漲，香港的監(jiān)管機構也頻頻使出“辣招”予以調控。就在稍早之前，5月12日，金管局就地產發(fā)展商連番高價買地，并以高杠桿為地皮融資，金管局收緊本地銀行對發(fā)展商融資貸款比率的上限，并且要求銀行對提供高成數(shù)按揭發(fā)展商的信用風險承擔預留更多資本，以防地價不斷推高。

實際上，金管局自2010年開始已有7次類似的大動作，但對于遏制當?shù)胤績r上漲的勢頭效果并不明顯。根據(jù)中原地產數(shù)據(jù)，中原城市領先指數(shù)在2010年5月只有79.2，但到了2017年5月已經飆升到了156.44。短短7年時間，很多房子幾近翻倍。為此，投資圈里有一句話：“在香港，不買房子就是傻子”。

那么香港房價為何會面對“辣招”屢調屢漲呢？一方面，外來資金大量擁入香港樓市。隨著北上廣深樓價步步逼近香港房價，很多內地“金主”發(fā)現(xiàn)，其實香港的房子比想象中便宜。對于內地購房者來說，只需要賣掉內地的一套房子，就可以全款在香港買一套不錯的公寓，每月租金絕對不低于2萬港元。

另一方面，香港的房貸利率實在太低。比如，一座千萬豪宅，首付只有200萬，剩下800萬都是依靠貸款償還。依照香港的平均按揭年息2.5%計算，還款20年，一共要還的總利息開支在217萬左右。香港的房貸利率要遠比內地的房貸利率低得多。這樣就會促使投機投資性購房者進港置業(yè)。

盡管香港房價不斷飆升，就連金管局頻出“辣招”也阻止不了。不過，多數(shù)香港人還是對現(xiàn)在的高房價心有余悸，因為香港房價并非“只漲不跌”，也曾經有過“大起大落”的痛苦回憶。

香港房價曾經從1997年到2002年，跌幅達到57%。在爆發(fā)SARS之后，香港房價更是一跌再跌，當時的中原城市領先指數(shù)巳經只剩下45.71點。而房屋的交易量，從最高峰時期的172000套，暴跌到85000套，幾乎腰斬。

據(jù)統(tǒng)計，1997到2003年，香港樓市最低潮時，大概產生了106000名“負資產”人群。按照香港240萬套房產，占總人口的5%。更慘的是，不少在1997年前房價最高點購房的業(yè)主，經歷暴跌，苦苦等了19年，房子的賬面依然是虧本。在這之后，房價又有回升，但是也再次經歷了下跌。例如2009年到2015年香港有一次樓價大漲，但很快又發(fā)生大跌。

這些年來，香港樓市泡沫吹了破，破了又吹，當?shù)鼐用癖徽垓v的夠嗆，尤其是兢兢業(yè)業(yè)供房的香港小市民。他們更希望香港的房價波動跟著經濟趨勢走，少一些杠桿泡沫，多一些居住屬性。那么現(xiàn)在問題來了，香港房價的“大起大落”給我們帶來啥啟示呢？

首先，任何商品只要披上了金融外衣，就會成為難以駕馭的馬車。不管是1997年前的香港樓市，還是現(xiàn)在。香港房價的大起大落主要還是濫用杠桿。試想，如此低利率、低首付，誰還愿意租房居??？而不是買房搶購呢？

香港的房貸首付只要2成，房貸利率只有2.5%，如此高的杠桿率，怎能不吸引全球投資者的貪婪的目光？又豈能不成為內地炒房者的首選之地？

所以，盡管香港金管局一再出“辣招”調控樓市，但是沒有按住“高杠桿”這個命門，調控效果當然不會好。反觀內地各城市，之前還有很多房貸打出首付2成甚至還有“零首付”旗號，這等于把杠桿弄到無以復加的地步。而美國的次貸危機就是高杠桿惹的禍。所以，“高杠桿”雖然能短期促進房產銷售，但對于房地產發(fā)展“百害無一利”。

再者，過高房價必然會吞噬啟動消費的能力，使整個經濟面陷入通縮狀態(tài)。眾所周知，西方國家房貸一般占工資收入的30%，因為拿過多的收入去支付房貸，很可能會引發(fā)消費能力大幅下降，其后果就是經濟萎縮，產品賣不出去，庫存增加了，裁員、倒閉惡性循環(huán)下一個蕭條周期就開始了。而當年香港，房貸七八成的比比皆是，風險更是達到前所未有高度。

貸款額度越高，意味著越沒錢消費，普通人消費的錢越來越少，消費不振，意味著市場上公司收入普遍降低，公司收入低則意味著社會普遍收入下降，那么人們就更還不起房貸。如此，因無力供房而不得不降價，房價便會下跌，樓市也因此出現(xiàn)崩潰。

再來反觀內地，今年1-9月份中國的消費物價指數(shù)依然低迷，CPI增速長期低于2%以下。而食品價格、豬肉蔬菜價格指數(shù)卻仍在低位徘徊，這是一個不好的信號。老百姓的錢都被支付房貸、租金等，沒錢消費就意味著市場需求不旺，顧客買不動，企業(yè)業(yè)績就會變差，最后只能裁員或關門，從而觸發(fā)經濟危機。

最后，香港經濟過于依賴房地產，經濟結構轉型良機一次次喪失貽盡，近年來香港在國際貿易中的競爭力正在走下坡路。正因為房地產業(yè)對香港經濟起著舉足輕重的作用。所以港府在調控房地產泡沫時也顯得過于猶豫不決，殆誤了樓市調控絕佳契機。

再看我們內地，隨著房地產占據(jù)地方經濟的比重越來越重，各級地方政府對房地產的依賴性越來越高。因為長期的賺錢效應，投資者也更愿意把資金投向房地產領域，這就造成其他行業(yè)的空心化現(xiàn)象嚴重。當房地產泡沫一旦出現(xiàn)破裂，其他行業(yè)又難以挑起重擔，經濟就會長期陷入疲弱狀態(tài)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。