華東房企鏖戰(zhàn)土拍沖千億目標(biāo) 逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)拼搶規(guī)模

近日發(fā)布的十九大報(bào)告明確指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份多地相繼出臺(tái)樓市調(diào)控措施，限售范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策已經(jīng)接近180次。密集的政策背景下，樓市的火爆相較之前也開(kāi)始平穩(wěn)，市場(chǎng)逐漸向理性方向發(fā)展。

樓市增速放緩也蔓延至拿地端。政策調(diào)控背景下，房企拿地策略也開(kāi)始分化。不少房企開(kāi)始收縮布局、回籠現(xiàn)金。不過(guò)值得注意的是，包括新城控股、中梁地產(chǎn)、新力地產(chǎn)、祥生集團(tuán)等大批華東房企拿地態(tài)度依然比較積極，并紛紛提出1000億甚至3000億元的銷售目標(biāo)。

中梁地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在回復(fù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪中表示，公司目前主要精力在業(yè)務(wù)方面，暫不方便回復(fù)跟報(bào)道相關(guān)的問(wèn)題。新力地產(chǎn)有限公司方面則表示，現(xiàn)階段拿地戰(zhàn)略較為敏感，暫不方便回復(fù)。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦表示，現(xiàn)在中小房企生存空間被壓縮，不積極作為以后日子會(huì)比較困難，“所以今年來(lái)中小房企擴(kuò)張加快，當(dāng)然也有房企會(huì)保持謹(jǐn)慎，但只是不盲目擴(kuò)張，不去拿高價(jià)地及質(zhì)地不好的地。畢竟調(diào)控背景下，現(xiàn)金流充分有利于‘過(guò)冬’?！?/p>

規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)下積極拿地

某研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年10月監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積環(huán)比下降3.61%，近5成城市環(huán)比下降，同比則下降32.36%。受9月末多個(gè)熱點(diǎn)調(diào)控城市集中出臺(tái)升級(jí)政策影響，10月首周各線城市成交量大幅縮減，導(dǎo)致10月周均成交量環(huán)比呈現(xiàn)明顯回落。

分城市來(lái)看，一線城市成交面積環(huán)比下降12.96%，同比下降50.41%。二線代表城市成交面積環(huán)比下降2.59%，同比下降27.93%。三線代表城市成交面積較上月下降1.01%，同比下降33.65%。

華東區(qū)域，10月份，上海成交面積72.73萬(wàn)平方米，環(huán)比下降34.62%，同比下降49.45%。南京成交面積41.99萬(wàn)平方米，環(huán)比下降45.72%，同比下降44.05%。杭州成交面積29.82萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.92%，同比下降21.45%。

另?yè)?jù)第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，上海成交住宅用地的平均樓板價(jià)達(dá)到每平方米人民幣1.94萬(wàn)元，平均溢價(jià)率僅為0.5%。

在土地市場(chǎng)增速放緩的趨勢(shì)下，房企拿地日趨謹(jǐn)慎。但值得注意的是，仍有不少華東房企在拿地策略方面顯現(xiàn)出較為“積極”的態(tài)度。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，上半年新城控股通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、棚改等多種方式積極拓展土地資源，新增土地儲(chǔ)備51幅，總建筑面積達(dá)1571.37萬(wàn)平方米。下半年，新城控股又相繼購(gòu)得多宗地塊。截至報(bào)告期末，公司合同銷售額完成了全年850億元銷售目標(biāo)的57.75%，實(shí)現(xiàn)了時(shí)間過(guò)半任務(wù)過(guò)半。

新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷曾于日前公開(kāi)表示，下半年市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，龍頭企業(yè)會(huì)占據(jù)70%的市場(chǎng)份額，“有規(guī)模才會(huì)有江湖地位，有江湖地位才會(huì)有話語(yǔ)權(quán)。”

中梁地產(chǎn)在拿地方面堪稱迅猛。中梁地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，2016年中梁地產(chǎn)相繼拿下68幅地塊，拿地金額246億元，平均5天拿一塊地。今年上半年以來(lái)，中梁地產(chǎn)已斬獲54宗地，拿地金額超過(guò)200億元，在拿地金額和規(guī)劃面積上位列第14位和第6位，平均3天拿一塊地。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2017年1~6月中梁地產(chǎn)銷售額355億元，超過(guò)去年全年銷售業(yè)績(jī)，增幅達(dá)225%，中梁地產(chǎn)內(nèi)部更是喊出了5年實(shí)現(xiàn)3000億元的銷售目標(biāo)。

寶龍地產(chǎn)在拿地方面也非常積極。記者在采訪中了解到，今年10月份，寶龍地產(chǎn)競(jìng)得紹興市袍江新區(qū)22號(hào)大型商 住用地。6月份，寶龍地產(chǎn)以29.8億元競(jìng)得上海楊浦區(qū)定海社區(qū)一商辦項(xiàng)目。5月份，寶龍地產(chǎn)摘得浙江省寧波市江北區(qū)天水1#地塊。

江西第一家本土落戶上海的房企新力地產(chǎn)此前在回復(fù)本報(bào)記者采訪時(shí)表示，公司已經(jīng)入駐上海周邊的無(wú)錫、昆山、蘇州三個(gè)城市，未來(lái)也將繼續(xù)擴(kuò)大上海周邊城市進(jìn)駐的速度和體量，而上海作為集團(tuán)的總部，在此拿地的計(jì)劃一直都有，方式也會(huì)多樣化，包括招拍掛、收并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等都會(huì)考慮。

然而，目前房企在上海拿地并非易事，尤其是對(duì)于中小型房企來(lái)說(shuō)，隨著長(zhǎng)三角區(qū)域拿地進(jìn)入白熱化焦灼狀態(tài)，新力地產(chǎn)未來(lái)拿地面臨考驗(yàn)。

起家于紹興，現(xiàn)總部位于杭州的祥生地產(chǎn)提出了今年?duì)幦?shí)現(xiàn)600億元，明年沖刺千億元的銷售目標(biāo)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年祥生地產(chǎn)在浙江土地市場(chǎng)的支出高達(dá)103億元，規(guī)劃建筑面積158萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)指標(biāo)僅次于恒 大位居第二位。

第一太平戴維斯上海估價(jià)部董事甘啟善告訴本報(bào)記者，在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，一些高杠桿的開(kāi)發(fā)商在拿地方面沒(méi)有以前激進(jìn)?！耙郧半m然是高杠桿，但是由于發(fā)展周期比較短，銷售較快，其股本回報(bào)尚有一定的規(guī)模表現(xiàn)，但只租不售的情況下，持有土地需要長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)會(huì)同時(shí)考慮拿地利率及租金回報(bào)。”

好地研究院執(zhí)行院長(zhǎng)方曉泉分析認(rèn)為，隨著土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，各家房企今年在核心城市拿地普遍減少。與此同時(shí)，房企在優(yōu)質(zhì)的三四線城市拿地變多，“這些城市或靠近核心城市，或本身經(jīng)濟(jì)、人口基礎(chǔ)比較好。”

融資是關(guān)鍵一環(huán)

政策調(diào)控加上積極拿地使得房企融資渠道逐漸收緊。近日，中央多次表態(tài)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管控，強(qiáng)調(diào)對(duì)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)保持收緊調(diào)控態(tài)勢(shì)。而這也對(duì)房企的資金儲(chǔ)備形成了較大的考驗(yàn)。

數(shù)據(jù)顯示，上半年新城控股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為74.61億元，較上年同期下滑了821.96%。新城控股方面解釋稱，報(bào)告期內(nèi)增加較多土地儲(chǔ)備導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出增加。在政策調(diào)控、融資渠道受限的環(huán)境下，公司積極拓展融資渠道，獲得中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)中期票據(jù)、PPN各45億元的注冊(cè)，為公司的持續(xù)、快速發(fā)展提供了穩(wěn)定的資金支持。

而為了更好地進(jìn)行融資，中梁地產(chǎn)多次發(fā)布信托計(jì)劃，其中絕大部分的信托計(jì)劃，投資以及抵押項(xiàng)目在非核心城市圈周圍的三四線城市。而部分信托計(jì)劃是以中梁地產(chǎn)董事長(zhǎng)楊劍作為連帶責(zé)任擔(dān)保。

中梁地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人此前在接受本報(bào)采訪時(shí)表示：“擔(dān)保是行業(yè)通行的一個(gè)做法，并不是中梁一家所獨(dú)有的。作為溫州起家的房地產(chǎn)商，其經(jīng)歷的市場(chǎng)起伏是多次的，我們已經(jīng)有非常強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和健全的安全管理體系?！?/p>

克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，2017年截至9月份，108家典型上市房企在境外通過(guò)發(fā)債以及銀團(tuán)貸款等方式融集了人民幣1868億元，已超去年全年總額。此外，資產(chǎn)證券化也成為房企融資的一個(gè)突破口。2017年1月至9月，多家企業(yè)完成發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行金額達(dá)334.5億元，同比大幅增長(zhǎng)120%，也大大超過(guò)2016年全年總量。

除了積極拓展融資渠道，記者在采訪中了解到，不少房企已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整自己的拿地策略，通過(guò)合作拿地的方式緩解融資難題。

10月24日，宋都股份全資子公司杭州躍都擬以自有資金約7.52億元受讓金翔公司（金地集團(tuán)控股子公司）旗下子公司金甲公司49%的股權(quán)，合作共同開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)標(biāo)的杭政儲(chǔ)出[2017]39號(hào)地塊，土地面積38504平方米。宋都股份方面表示，公司歷來(lái)十分看重長(zhǎng)三角、尤其是杭州本地地產(chǎn)資源的獲取，本次通過(guò)合作開(kāi)發(fā)標(biāo)的項(xiàng)目，是公司積極拓展住宅地產(chǎn)的創(chuàng)新模式。

10月25日，濱江集團(tuán)發(fā)布公告，宣布于10月24日與杭州大文投資管理有限公司、杭州融信愷

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、杭州元鑫置業(yè)有限公司、杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽訂《關(guān)于蕭政儲(chǔ)出【2017】20號(hào)地塊項(xiàng)目合作協(xié)議》。據(jù)悉，杭州元鑫置業(yè)有限公司持股100%的股東為浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司。

濱江集團(tuán)方面表示，為滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求，公司與合作方按權(quán)益比例為項(xiàng)目提供同等條件的財(cái)務(wù)資助，符合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)慣例。項(xiàng)目預(yù)期將取得較好的收益，公司的財(cái)務(wù)資助可以得到有效保證。

“過(guò)往的十幾年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是波動(dòng)向上的，也有過(guò)若干次的調(diào)控，但其實(shí)，在低谷時(shí)期，往往積極去做一些動(dòng)作的開(kāi)發(fā)商能迅速做大，大部分開(kāi)發(fā)商還是想把市場(chǎng)規(guī)模做大，因?yàn)橐?guī)模做大是這個(gè)市場(chǎng)唯一正確的發(fā)展模式?！币晃徊辉妇呙姆慨a(chǎn)領(lǐng)域金融分析師表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。