杭州物業(yè)專項(xiàng)維修資金池龐大 綠城成立房屋4S店

在杭州主城區(qū)，僅上城、下城、江干、拱墅、西湖五區(qū)，就有超過(guò)70億元的物業(yè)專項(xiàng)維修資金躺在賬戶中。

為了能在這塊蛋糕中分得一杯羹，同時(shí)幫助杭州各小區(qū)解決好房屋修繕問(wèn)題，綠城今年成立了房屋4S店，想將綠城品質(zhì)延伸至房屋維修領(lǐng)域，成為其中的BBA（奔馳、寶馬、奧迪）。

但是，物業(yè)專項(xiàng)維修資金這塊蛋糕并不是那么好啃。申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的程序復(fù)雜，流程漫長(zhǎng)，導(dǎo)致每年的實(shí)際撥付比例非常低。今年1~9月，上城、下城、江干、拱墅、西湖五區(qū)的核實(shí)撥付物業(yè)專項(xiàng)維修資金僅3342.5萬(wàn)元，意味著使用率嚴(yán)重不足。

無(wú)論是主管部門、房屋維修企業(yè)還是小區(qū)業(yè)主，都想盡快破局。

巨額物業(yè)專項(xiàng)維修資金躺在賬戶上

據(jù)市物業(yè)資金管理中心透露，截至2017年6月底，僅杭州主城區(qū)的上城、下城、江干、拱墅、西湖五區(qū)，在近20年時(shí)間里收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息累計(jì)超過(guò)70億元。如果再加上濱江、余杭、蕭山、富陽(yáng)、臨安五區(qū)，這一數(shù)字將更為可觀。

如此巨額的物業(yè)專項(xiàng)維修資金沉淀在賬上，看上去就像是一塊很大的蛋糕。

今年9月25日，在創(chuàng)始人及聯(lián)席董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平的提議下，綠城成立了理想生活集團(tuán)，其中一個(gè)重要板塊，就是房屋4S店，瞄準(zhǔn)的就是房屋維修和二次改造市場(chǎng)。

“汽車有4S店，房屋為什么沒(méi)有4S店？”綠城理想生活集團(tuán)董事長(zhǎng)杜平說(shuō)，中國(guó)有巨大的存量房市場(chǎng)，近二十多年來(lái)又是房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期，新造的房子加上以前的老房，再包括公建，如醫(yī)院、學(xué)校、酒店等等，都需要得到優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)，這是一個(gè)龐大的市場(chǎng)。

杜平還說(shuō)：“按照掌門人宋衛(wèi)平的說(shuō)法，和房子有關(guān)的內(nèi)容涉及到3000多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，我們這個(gè)房屋4S模式，就像汽車4S店一樣，提供精細(xì)的維修、美容等眾多服務(wù)?！?/p>

理想生活集團(tuán)總經(jīng)理祝軍也表示，綠城正在推動(dòng)政府出臺(tái)使用房屋質(zhì)保金的政策，和保險(xiǎn)公司探討房屋商業(yè)保險(xiǎn)，再結(jié)合物業(yè)維修資金，準(zhǔn)備建立一整套制度。

杜平表示：“僅綠城杭州項(xiàng)目繳納的物業(yè)維修資金就上億了，這筆錢應(yīng)該有效使用，用到業(yè)主身上去。不管是不是綠城開發(fā)的小區(qū)，綠城房屋4S都很愿意提供高品質(zhì)維修服務(wù)?！?/p>

物業(yè)專項(xiàng)維修資金用起來(lái)并不容易

但理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)未必如此。雖然大家都交了物業(yè)專項(xiàng)維修資金，但要使用起來(lái)并不容易。今年1~9月，上城、下城、江干、拱墅、西湖五區(qū)核實(shí)撥付物業(yè)專項(xiàng)維修資金僅3342.5萬(wàn)元，不到沉淀資金的千分之五。

根據(jù)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等相關(guān)事項(xiàng)，然后業(yè)主委員會(huì)審核后征求業(yè)主意見(jiàn)。

在征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上，且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請(qǐng)表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的征求業(yè)主意見(jiàn)表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。

看起來(lái)按部就班走流程即可，但業(yè)委會(huì)、物業(yè)等申請(qǐng)主體在操作時(shí)會(huì)遇到很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。首先就是預(yù)（結(jié)）算價(jià)格審價(jià)問(wèn)題。

近日，杭州某小區(qū)業(yè)委會(huì)主任徐先生就遇上了難題。小區(qū)外立面整面墻滲水，花了半年從三家企業(yè)中篩選出一家性價(jià)比最高的修繕公司，通過(guò)物業(yè)專項(xiàng)維修資金搖號(hào)，請(qǐng)審計(jì)公司審計(jì)預(yù)算花了三個(gè)月，審計(jì)一刀切掉3萬(wàn)多元，修繕公司表示價(jià)格太低無(wú)力承擔(dān)。

“還沒(méi)走到業(yè)主簽名程序，事情就泡湯了，只能讓墻體繼續(xù)開裂，委屈幾十戶居民繼續(xù)過(guò)房子滲漏的日子?！毙煜壬硎?，動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金修繕小區(qū)遠(yuǎn)不止“最多跑一趟”那么簡(jiǎn)單。

市物業(yè)資金管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人承認(rèn)，審價(jià)是比較嚴(yán)格，“我們也是本著對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，讓每一分錢的去處都有一個(gè)合理合規(guī)的說(shuō)法，讓專業(yè)審價(jià)部門去監(jiān)督，盡可能做到物有所值，甚至超值。如果審計(jì)寬松，業(yè)主自然而然會(huì)有質(zhì)疑。”

而不少業(yè)委會(huì)主任表示，其實(shí)最難的還是業(yè)主簽字這一項(xiàng)。因?yàn)楹贾輨?dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金需要業(yè)主簽字或授權(quán)同意，考慮到出租、投資、商用、移民等情況，要湊到三分之二的業(yè)主同意并不容易。

主管部門推出“一站式”管理讓物業(yè)專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)更便捷

房齡越久，維修需求越多，申請(qǐng)使用和流程長(zhǎng)，使用復(fù)雜的矛盾就顯現(xiàn)出來(lái)了。

浙江省直單位住房基金管理中心早在2013年就對(duì)公有住房售后維修基金使用規(guī)定做了完善，只要建筑物內(nèi)所有權(quán)人不超過(guò)三分之一的人書面提出反對(duì)意見(jiàn)，就視為同意。雖然從字面上看，“三分之二同意”和“不超過(guò)三分之一反對(duì)”，意思差不多，但從執(zhí)行角度來(lái)看，大大提高了可操作性。

而市物業(yè)資金管理中心根據(jù)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l件》規(guī)定，針對(duì)涉及公共安全的電梯、消防申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金設(shè)置了簡(jiǎn)易程序，只要業(yè)委會(huì)取得質(zhì)監(jiān)和消防部門的同意，就可以申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金。

為了方便申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，市物業(yè)資金管理中心最近推出了“審價(jià)確認(rèn)”APP，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目備案、物業(yè)維修資金申請(qǐng)、維修進(jìn)度查看等多個(gè)環(huán)節(jié)的便捷操作。通過(guò)移動(dòng)端APP和網(wǎng)頁(yè)端連接物業(yè)企業(yè)、審價(jià)單位、維修資金中心工作人員、窗口受理人員，共同組成物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)的“一站式”管理體系，加強(qiáng)了物業(yè)維修資金使用管理，希望通過(guò)改善，為使用資金提供便捷。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。