國企探路租賃市場 上海地產(chǎn)集團再拿5幅租賃用地

上海原定于11月9日出讓的5幅租賃住房用地，再一次提前入市。

10月31日，上海市第三次在土地市場中推出租賃住房用地，分別位于浦東世博、浦東后灘、長寧古北、以及大虹橋商務區(qū)，總出讓面積約16.3萬平方米，合計建筑面積約44.81萬平方米，地塊容積率在2.0到3.0之間。最終，這5幅租賃用地悉數(shù)被國企上海地產(chǎn)（集團）有限公司（以下簡稱“上海地產(chǎn)”）以零溢價競得，總成交價36.95億元。

事實上，這并不是上海地產(chǎn)第一次出手獲取租賃地塊。早在9月13日上海地產(chǎn)就以底價成功摘得位于上海市浦東新區(qū)、長寧區(qū)和徐匯區(qū)的4幅租賃住房用地。據(jù)公開資料顯示，上述4幅土地總規(guī)劃建筑面積21.83萬平方米，建成后將提供不低于2660套租賃住房。

兩次出手，讓上海地產(chǎn)先后獲得了9幅區(qū)位優(yōu)勢明顯，價格低廉的租賃用地?；仡櫧衲?月上海市首次出讓租賃用地也是被上海張江集團有限公司與上海嘉定新城發(fā)展有限公司兩家國企競得。

換言之，上海已經(jīng)成功出讓的11幅租賃住房用地均被國企收入囊中。

底價成交9幅租賃用地

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，上海地產(chǎn)近兩個月以來共獲取9幅租賃住房用地，面積總計66.6萬平方米，平均樓板價僅8079元/平方米。

與周邊的房價相比，每平方米僅8000元左右的地價本是不可想象的數(shù)字。從上海已經(jīng)成交的11幅租賃住房用地的結(jié)果中不難找到規(guī)律，區(qū)位優(yōu)勢明顯、國企拿地、底價成交是它們的共性。極佳的地理位置與抄底地價的巨大反差，使得每一幅租賃住房用地都自帶熱點，格外吸睛。

以上海地產(chǎn)10月31日獲取的浦東新區(qū)南碼頭社區(qū)Z000301單元15街坊15-01地塊為例，該地塊東至浦東南路，南至15-02地塊，西至雪野路，北至華豐路；總出讓面積4.92萬平方米，容積率為3，最終以11.38億元的底價成交，成交樓板價為7710元/平方米。據(jù)中原地產(chǎn)網(wǎng)上二手房數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域二手房的最高交易單價已經(jīng)超過9.5萬元/平方米，最低的也要5萬元/平方米左右，平均價格達到6萬元~7.5萬元/平方米之間。

無獨有偶，同天出讓的長寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-06地塊緊靠上海內(nèi)環(huán)線，位于古北高端居住社區(qū)。地塊南至古羊路，西至伊犁南路，總出讓面積3.81萬平方米，容積率為2.2，以11.29億元底價成交。成交樓板價雖然略高于浦東新區(qū)南碼頭地塊，但也僅為1.35萬元/平方米。據(jù)網(wǎng)上公開數(shù)據(jù)顯示，該地塊周邊2005年左右建造的在售二手房掛牌均價已經(jīng)達到了10.6萬元/平方米。

事實上，長寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-06地塊已是該區(qū)域出讓的第二幅租賃住房用地。9月13日長寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-10地塊就已被上海地產(chǎn)競得。兩幅地塊坐落于古北板塊，古北社區(qū)坐落于八大上海中心城區(qū)之一的長寧區(qū)虹橋路沿線，與虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)毗鄰，以涉外高標準住宅為主，兼具商業(yè)和外貿(mào)功能，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。

根據(jù)出讓文件要求，本次上海地產(chǎn)獲得的5幅地塊租賃住房應以中小套型為主，中小套型比例應不低于70%。中小套型面積標準按照多層不大于90平方米，小高層不大于95平方米，高層不大于100平方米控制；受讓人應在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運營。

事實上，租賃住房用地之所以地價很低，普遍零溢價成交，主要是為后續(xù)發(fā)展租賃住房降低土地成本，提高租金回報，從而推動租賃住房的落地和租賃市場的發(fā)展。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴中國房地產(chǎn)報記者：“如果用已成交的租賃用地周邊土地開發(fā)住宅出租，受土地成本限制租金回報率也就只能達到2%左右，但用地價較低租賃用地做租金回報率將能達到5%以上，能夠有效的推動租賃市場發(fā)展，鼓勵更多企業(yè)加入。另外，隨著租賃房源大量投放，配合給予承租者更多權(quán)利，減少買房和租房之間的社會權(quán)益落差，人們針對房屋的消費觀念也會有所轉(zhuǎn)變。這樣一來既有利于穩(wěn)定租金，又能起到減輕房價壓力作用。”

國企探路租賃市場

連拿9幅租賃住房用地，讓上海地產(chǎn)這個一向低調(diào)的國有企業(yè)逐漸走進了人們的視野。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，上海地產(chǎn)成立于2002年，是經(jīng)上海市人民政府批準成立的國有獨資企業(yè)集團公司。主營業(yè)務包括土地儲備前期開發(fā)、灘涂造地建設(shè)管理、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資、舊區(qū)改造、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等。

從成立以來，上海地產(chǎn)就充分發(fā)揮國有企業(yè)集團的優(yōu)勢，保障性住房開發(fā)建設(shè)、國有資產(chǎn)保值增值等方面頗有建樹。跟隨上海城市發(fā)展建設(shè)的腳步，如今上海地產(chǎn)又充分活躍在城市更新、工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級、歷史風貌區(qū)和老建筑保護等平臺中。隨著上海逐漸發(fā)力發(fā)展租賃市場，上海地產(chǎn)再一次走在前列，肩挑租賃用地開發(fā)的探索角色。

實際上，國企頻繁獲取租賃住房用地，活躍于租賃市場發(fā)展的一線，本就是上海大力發(fā)展租賃市場的戰(zhàn)略之一。在9月中旬上海市發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》（下稱《意見》）中就有明確提出：要注重發(fā)揮國資國企對住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石作用。

《意見》強調(diào)，現(xiàn)階段上海市加大投入力度，支持國有企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務，主要是為了在住房租賃市場前期培育過程中，通過國資國企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場供給，穩(wěn)定市場租金，將國有企業(yè)打造成本市住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復制、可推廣的經(jīng)驗做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。

更值得關(guān)注的是，目前除了上海地產(chǎn)，上海一眾國有企業(yè)都開始積極進軍住房租賃市場步伐。

上海電氣集團近日公開表示，目前已準備盤活7塊存量土地用于租賃住房建設(shè)，涉及松江、靜安、閔行、嘉定以及楊浦區(qū)，預計在400畝左右，可以供應5000套到6000套房屋，具體數(shù)量還要服從于政府對租賃住房的統(tǒng)一規(guī)劃。如果有進一步的需求，未來還會考慮增加地塊面積。并稱要借政策東風為上海電氣集團打造穩(wěn)定的人才體系，土地成熟一塊建設(shè)一塊，力爭最早2018年就可以開工建設(shè)。

上海光明食品集團也曾公開表示，集團先期篩選了26塊土地作為首批轉(zhuǎn)型租賃住房備選用地，力爭在“十三五”期間總共建設(shè)100萬平方米租賃住房，力爭在2018年年底前60萬平方米租賃住房開工建設(shè)，剩余40萬平方米租賃住房將在后續(xù)逐年開工建設(shè)。目前集團租賃住房項目進展順利，其中位于漕河涇開發(fā)區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)以及浦東的前灘國際商務區(qū)等區(qū)域的4幅地塊已在緊鑼密鼓的排期中。

上海光明食品集團方面稱，將充分發(fā)揮國企在穩(wěn)定租金和租期、積極盤活存量土地資源、增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用，將租賃住房上升到集團發(fā)展戰(zhàn)略，列入集團“十三五”發(fā)展規(guī)劃。

“預計未來一段時間，租賃住房用地的獲取這還將繼續(xù)以國企或央企為主。”盧文曦認為，國有企業(yè)不僅能承擔功能性職責，更具有很強的社會責任感。租賃市場建設(shè)是樓市調(diào)控長效機制的組成部分，意義重大。而且這一領(lǐng)域剛剛起步，需要既有較高執(zhí)行力，又能夠擔當起摸索試驗的任務的企業(yè)參與進來。另一方面要穩(wěn)定租賃市場，租金需要有較高穩(wěn)定性，國企能在定價等方面維持市場穩(wěn)定，有利于租賃市場穩(wěn)定發(fā)展。

另外據(jù)上海土地市場的信息統(tǒng)計，11月上海將再迎土地集中成交，將有22宗地進入現(xiàn)場競買環(huán)節(jié)，其中包括10幅租賃住宅用地，出讓面積為38.21萬平方米。

部分已經(jīng)成交地塊預計在今明兩年內(nèi)開工建設(shè)。正在建設(shè)中的張江國際社區(qū)人才公寓（一期）項目是上海目前最早投入建設(shè)的租賃住房項目，預計將在2019年全面竣工上市。其所在地塊是上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地之一。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。