美國房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高 中國買家該走還是該留？

當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于十字路口，而美國房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在不知不覺中再創(chuàng)新高。此輪美國房?jī)r(jià)的飆升，是否是次貸危機(jī)的重演？其背后動(dòng)因是什么？近年來趨之若鶩的中國買家在其中又作了多大貢獻(xiàn)？美國房?jī)r(jià)后期走勢(shì)將面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？這些問題值得有意投資美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在投資者關(guān)注。

美國房?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高

房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)鍵變量，對(duì)于美國經(jīng)濟(jì)也不例外。2008年國際金融危機(jī)的影響仍未消失，但美國房?jī)r(jià)卻在不知不覺中再創(chuàng)歷史新高。先來看反映美國房?jī)r(jià)變化的一組數(shù)據(jù)。

大多數(shù)市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)都使用OFHEO（聯(lián)邦住房監(jiān)督辦公室）指數(shù)、Corelogic房?jī)r(jià)指數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)普爾20大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)來反映美國房?jī)r(jià)的整體波動(dòng)。從三個(gè)指數(shù)波動(dòng)看，2006年下半年，美國三大房?jī)r(jià)指數(shù)均達(dá)到前期高點(diǎn)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)收緊貨幣政策，美國房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，次貸危機(jī)持續(xù)發(fā)酵，最終引爆了2008年國際金融危機(jī)。

在史無前例的量化寬松政策刺激下，以及美國房地產(chǎn)行業(yè)自身的市場(chǎng)出清，2012年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來復(fù)蘇的拐點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)六年的繁榮。盡管三大指數(shù)變化幅度略有不同，但都表明當(dāng)前美國房?jī)r(jià)從2012年底部已回升了40%左右，接近或超過歷史最高點(diǎn)。

四大動(dòng)力助推美國房?jī)r(jià)持續(xù)攀升

美國房?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高，主要有需求、供給、資金環(huán)境和海外買家等四方面因素或動(dòng)力。

第一，勞動(dòng)力市場(chǎng)改善提振了美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，新千禧一代成為住房需求的生力軍。美國勞動(dòng)力市場(chǎng)改善表現(xiàn)在三個(gè)方面：9月份美國失業(yè)率為4.2%，創(chuàng)下十年來新低；美國勞動(dòng)參與率回升到63.1%；美國私營企業(yè)時(shí)薪同比漲幅達(dá)2.5%，環(huán)比連續(xù)31個(gè)月保持正增長(zhǎng)，穩(wěn)步回升趨勢(shì)確立。失業(yè)率下降和工資水平的上升，為購房需求提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。

與此同時(shí)，“千禧一代”正成為帶動(dòng)美國自有住房率上升的重要力量。2007年以來，美國自有住房率大幅下滑，2016年二季度末降至歷史最低點(diǎn)62.9%后開始出現(xiàn)反彈，2017年三季度末已回升至63.9%。自有住房率的回升，主要?jiǎng)恿碜杂?0-34歲的千禧一代收入水平不斷上升，許多在硅谷地區(qū)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)年輕人對(duì)自有住房有著強(qiáng)烈的需求。

第二，住房供應(yīng)相對(duì)短缺，特別是建筑業(yè)勞動(dòng)力缺口問題較為嚴(yán)重。由于開工許可限制，已獲批的新建私人住宅數(shù)仍低于危機(jī)前水平，這使得新屋銷售占比大幅低于歷史平均水平，新屋供給缺口較為嚴(yán)重。新屋供給的缺口，重要原因是建筑業(yè)勞動(dòng)力缺口問題突出。

據(jù)美國勞工部統(tǒng)計(jì)，建筑業(yè)仍有70萬的就業(yè)缺口，其主要原因可能是金融危機(jī)前中老員工回崗率較低，新就業(yè)人口從事建筑業(yè)的比例較低，特別是技術(shù)工人短缺，加劇了建筑業(yè)勞動(dòng)力短缺。

美國住房供應(yīng)短缺，還表現(xiàn)在成屋庫存降至低位，新房供應(yīng)無法跟上需求的節(jié)奏，使得成屋銷售長(zhǎng)期處于高位水平，成屋過剩庫存大量消耗，使得當(dāng)前美國成屋庫存已顯著低于危機(jī)前的水平。

第三，低利率環(huán)境助推房?jī)r(jià)上漲。從歷史長(zhǎng)周期看，雖然美聯(lián)儲(chǔ)加息以來美國長(zhǎng)期抵押貸款利率有所回升，但近年來美國房貸利率仍處于低位。特別是美聯(lián)儲(chǔ)加息、縮表政策取向已確立的大背景下，固定抵押貸款利率的按揭產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將加速購房需求的提前釋放。隨著工資水平的上行和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，較低固定房貸利率對(duì)潛在購房者有著足夠的吸引力。

第四，中國等海外買家熱情高漲。次貸危機(jī)之后，海外買家前往美國房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底的現(xiàn)象并不鮮見。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2011年至2017年3月末，海外買家在美購房總額占全美房地產(chǎn)銷售總額8%左右。2017年3月前的12個(gè)月，海外買家購房金額累計(jì)達(dá)到1530億美元，較2016年全年增長(zhǎng)了49%。盡管美國許多州政府制定了限制海外買家的政策，但海外買家的投資熱情依舊高漲。

而且，海外買家的房產(chǎn)均價(jià)53.69萬美元，接近美國整體房產(chǎn)均價(jià)27.77萬美元的兩倍。其中，中國買家在美購房金額，遠(yuǎn)在加拿大、印度、墨西哥和英國買家之上，位居美國房產(chǎn)海外買家第一寶座，且美聯(lián)儲(chǔ)加息政策對(duì)于海外買家的影響并不大。

投資美國房產(chǎn)需關(guān)注兩大政策動(dòng)向

美國房?jī)r(jià)重回歷史高位，市場(chǎng)也開始擔(dān)心美國房地產(chǎn)是否又開始催生泡沫，次貸危機(jī)是否會(huì)卷土重來，實(shí)際上，包括中國買家在內(nèi)的美國房地產(chǎn)潛在投資者需要密切關(guān)注以下兩方面趨勢(shì)。

一方面是特朗普政府放松金融監(jiān)管的改革趨勢(shì)。次貸危機(jī)之后，美國加強(qiáng)了金融監(jiān)管，《金融監(jiān)管改革法案》生效，特別是銀行房貸信用條件要求極為嚴(yán)格，使得過去幾年內(nèi)按揭貸款的門檻條件遠(yuǎn)高于金融危機(jī)之前。相應(yīng)地，房地產(chǎn)市場(chǎng)止贖違約和斷供現(xiàn)象大幅下降，喪失住房贖回權(quán)數(shù)量也低于危機(jī)的水平。

然而，不可否認(rèn)的趨勢(shì)是，最近兩年商業(yè)銀行為了搶占房貸市場(chǎng)份額，放松信貸要求和門檻的傾向有所加劇。美國兩大住房金融機(jī)構(gòu)之一房利美的數(shù)據(jù)顯示，2017年三季度末，按揭貸款獲批的平均信用點(diǎn)數(shù)已降至726，與金融危機(jī)前2004-2007年的差距越來越小。

更值得關(guān)注的是，新一屆美國政府改變近年來金融嚴(yán)監(jiān)管的政策是大勢(shì)所趨，為了兌現(xiàn)放松金融監(jiān)管的承諾，特朗普不惜以鮑威爾取代堅(jiān)持嚴(yán)格金融監(jiān)管的耶倫，擔(dān)任下一任美聯(lián)儲(chǔ)主席。在此大背景下，美國按揭貸款的門檻條件還可能進(jìn)一步下降，相應(yīng)地，美國房貸違約的風(fēng)險(xiǎn)將上升。

另一方面是美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表的政策幅度與節(jié)奏。2008年美國次貸危機(jī)的直接導(dǎo)火索是美聯(lián)儲(chǔ)從2004年啟動(dòng)的加息政策，盡管基準(zhǔn)利率調(diào)整與房?jī)r(jià)變化、斷供數(shù)量存在一定的滯后期，但當(dāng)利率持續(xù)上升后，房?jī)r(jià)下跌將成為必然，無論是美國、日本還是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)概莫能外。當(dāng)前美聯(lián)儲(chǔ)正處于加息、縮表的周期中，如前文所述，在經(jīng)濟(jì)景氣周期中，居民收入增長(zhǎng)并對(duì)房?jī)r(jià)上漲的前景樂觀，但一旦基準(zhǔn)利率達(dá)到頂點(diǎn)，房?jī)r(jià)下行將不可避免。由此可見，伴隨美聯(lián)儲(chǔ)加息、縮表的幅度與節(jié)奏，基準(zhǔn)利率何時(shí)達(dá)到頂點(diǎn)，將是美國房?jī)r(jià)變化的最大變量。

對(duì)于中國投資者等海外買家而言，其自身投資行為受美國政府放松金融監(jiān)管、美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策的影響不大，但這兩大政策將是影響美國房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣和房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵變量。當(dāng)前，支撐美國房地產(chǎn)繁榮的四大因素或動(dòng)力仍然存在，美國房?jī)r(jià)或許還有一定的上升空間。但是可以預(yù)見的是，美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率達(dá)到高點(diǎn)之日，或是美國房?jī)r(jià)達(dá)到頂點(diǎn)之時(shí)，新一輪房地產(chǎn)泡沫危機(jī)是否會(huì)再次降臨，讓我們拭目以待。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。