萬億元級(jí)租賃市場(chǎng)等待挖掘 樓市將成三軌制

受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)深入影響，樓市中的投機(jī)行為已得到明顯抑制。與此同時(shí)，無論是商品房價(jià)格、商品房銷售數(shù)據(jù)，還是房地產(chǎn)開工投資等情況，均出現(xiàn)了明顯降溫。進(jìn)入11月后，三四線城市仍然繼續(xù)加碼樓市調(diào)控，其中推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展與限售是主流。

值得注意的是，從去年開始，隨著住房租賃市場(chǎng)不斷的利好政策出臺(tái)，租賃市場(chǎng)迎來了前所未有的機(jī)遇期。在此風(fēng)口下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上正在快速進(jìn)入存量房的時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制和邏輯也因此發(fā)生了很大變化。業(yè)內(nèi)人士指出，未來我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說將演變成三軌制，即市場(chǎng)化商品住房、保障住房和租賃住房并存。而從未來的發(fā)展上看，租賃住房的比重會(huì)越來越高。

住房租賃市場(chǎng)迎發(fā)展機(jī)遇

第三方研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從開發(fā)、交易到資管，目前房地產(chǎn)住宅服務(wù)市場(chǎng)的整體容量在5.3萬億元左右，其中租賃市場(chǎng)規(guī)模為1萬億元。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)“轉(zhuǎn)軌”，存量市場(chǎng)快速發(fā)展，租賃市場(chǎng)規(guī)模也將迅速擴(kuò)大，據(jù)預(yù)測(cè)，2020年將達(dá)到1.6萬億元，2025年將達(dá)1.9萬億元，2030年租賃市場(chǎng)的規(guī)模將超過4萬億元。

高漲的市場(chǎng)預(yù)期從一定程度上來自于租賃政策的支持。在住房體系的頂層設(shè)計(jì)上，黨的十九大報(bào)告明確，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

在國(guó)家層面，多部門聯(lián)合出臺(tái)了發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策文件。在2016年6月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》后，2017年5月，為了建立購(gòu)租并舉的住房制度、規(guī)范住房租賃和銷售行為，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部又下發(fā)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》，公開征求意見。7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，鼓勵(lì)民營(yíng)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，并選取廣州、深圳、南京等12個(gè)城市開展首批試點(diǎn)。

全國(guó)多個(gè)城市也密集出臺(tái)培育租賃市場(chǎng)的政策，為“租購(gòu)并舉”政策落地提供了“土壤”。近期，全國(guó)有近20個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了住房租賃相關(guān)政策，比如北京、杭州等熱點(diǎn)城市要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃住房；廣東、河北、四川等地開展REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）試點(diǎn)，允許商改住，鼓勵(lì)個(gè)人出租住房且有配套減稅政策。

據(jù)了解，目前還有多家租賃住房企業(yè)擬發(fā)行類REITs項(xiàng)目，相關(guān)產(chǎn)品有望在近期獲批。不可否認(rèn)的是，資產(chǎn)證券化和REITs正成為住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新的重要手段，助其開拓融資渠道以及降低融資成本。

除了政策支持外，金融機(jī)構(gòu)的介入也在一定程度上“助攻”長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。截至目前，已有建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中信銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)外公布了住房租賃市場(chǎng)布局。

“銀行機(jī)構(gòu)過去通過開發(fā)貸、個(gè)人按揭貸款等方式支持開發(fā)商建房、個(gè)人買房，而在租賃政策的鼓勵(lì)下，如今則通過支持機(jī)構(gòu)房東、發(fā)放租房貸等方式發(fā)展租賃業(yè)務(wù)?！币拙友芯吭褐菐煅芯恐行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是住房金融產(chǎn)品從售賣到租賃的延伸。

未來樓市將成三軌制

在國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的大背景下，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展步伐有所加快。

易居研究院綜研中心總經(jīng)理崔霽表示，從黨的十九大報(bào)告中可以看出，“房住不炒”的大方向不會(huì)改變。也就是說，去投資屬性、回歸居住屬性是必然趨勢(shì)。那么，如何落實(shí)呢？這就需要建立多主體供給、多渠道保障以及租購(gòu)并舉的住房制度，逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

在崔霽看來，當(dāng)前的“四限政策”（限售、限價(jià)、限購(gòu)、限貸）均屬于短期調(diào)控，而綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展才是長(zhǎng)效機(jī)制。事實(shí)上，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)在來的“路上”，比如住房登記信息、土地登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制以及完善的市場(chǎng)化住房租賃制度等。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)將迎來重大改變，并且在政策利好和市場(chǎng)蓬勃的大環(huán)境下，萬億元級(jí)的租賃市場(chǎng)會(huì)吸引更多參與主體，形成土地供應(yīng)商、開發(fā)建設(shè)端、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)端、金融支持端、租后服務(wù)方等多元主體各司其職的市場(chǎng)新格局。

“中國(guó)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)絕不是短期策略，而是長(zhǎng)期戰(zhàn)略。”崔霽也表示，過去我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖說是雙軌制，即市場(chǎng)化商品住房和保障住房，但從占比上看，保障房占整個(gè)住宅存量中的比重不到10%。黨的十九大之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說將演變成三軌制，即市場(chǎng)化商品住房、保障住房和租賃住房并存。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。