樓市新周期：追求“量”的增長轉為“質”？

自1998年啟動房改以來，中國房地產市場經歷了長達20年的高速發(fā)展。在1999年-2014年間，我國房地產業(yè)開發(fā)投資增速甚至以超過20%的年均增速發(fā)展。2017年，房地產行業(yè)仍然在高位運行。

房地產行業(yè)高速發(fā)展在數據上體現得尤為明顯。21世紀經濟報道記者做了一組數據對比。

數據顯示，房地產行業(yè)開發(fā)投資，從1998年的3600億增長至接近10萬億，增長了27倍；商品房銷售額從1998年的2100億增長至10萬億，增長了約48倍。

另外一組數據也顯示了房地產行業(yè)的重要性。11月13日，中國人民銀行公布的數據顯示，2017年10月新增人民幣貸款6632億元，同比多增119億元，但環(huán)比上月下降47.8%，低于市場7800億左右的預期。其中，住戶部門中長期貸款增加3710億元，在時隔9個月后，按揭貸款再次成為新增貸款的主力。

高速發(fā)展同時也帶來了不少問題。過去20年間，涉及房地產行業(yè)的調控政策頻出，行業(yè)爭議不斷。房地產在為中國經濟帶來積極影響的同時，也暴露出發(fā)展不充分、不平衡的問題。那么，作為我國經濟重要支柱，房地產未來將如何發(fā)展？

全聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生在多個場合表示，房地產行業(yè)經過多輪周期發(fā)展之后表現出的明顯規(guī)律是，M2與房地產呈現正相關關系。

聶梅生的觀點是，房地產是和金融密切相關的行業(yè)。從廣義貨幣M2角度看，2007年到2017年這十年間增加了四倍，共計增加約120萬億。而這十年中，房地產投資每年平均差不多10萬億，十年是投資100萬億，與M2增加的120萬億形成聯(lián)動。

在聶梅生看來，M2在房地產行業(yè)形成了巨大鋼筋水泥儲備器，大量的貨幣沉積在房地產這里。也就是說，房地產消化了大量的M2。因為，房價才會上漲。

聶梅生的這一觀點幾乎是行業(yè)共識。

以2016年為例。2016年貨幣環(huán)境前松后緊，整體表現寬松，M2余額超155萬億，但增速低于全年目標。2016年前三季度貨幣環(huán)境較為寬松，“930新政”之后，政策嚴控銀行、保險、信托、基金等金融機構資金投向，流動性趨勢性收緊。從貨幣供應量來看，2016年M2余額高達155.01萬億元，并且央行全年凈投放現金5087億元，較2015年大幅提升72%。從貨幣供應增速來看，2016年M2同比增長11.3%。

在這一年，房企融資環(huán)境也前所未有向好。中國指數研究院顯示，企業(yè)融資環(huán)境向好，全年融資規(guī)模得到大幅提升。2016年央行五年以上長期貸款利率仍保持在4.9%的歷史低點，企業(yè)資金壓力得到有效釋放。除此之外，房企利用資本市場進行融資的規(guī)模也大幅增長，據不完全統(tǒng)計，2016年房企債券融資達9039億元，同比增長77%，平均利率為5.07%，低于2015年1.2個百分點。

這一年，房地產整體表現也前所未有向好，房價發(fā)生大幅上漲局面。最終引發(fā)了本輪史上最為嚴厲的調控。

不過，M2以及信貸數據在2017年發(fā)生了變化。中國人民銀行公開的數據顯示，2017年10月末，廣義貨幣（M2）余額165.34萬億元，同比增長8.8%，增速創(chuàng)新低。另外，住戶部門貸款增加4501億元，其中，短期貸款增加791億元，中長期貸款增加3710億元。

有下行趨勢但仍然高位

從房地產各項指標數據看，房地產行業(yè)表現出明顯的下行趨勢，但不可否認，仍然在高位運行。

浙商證券 孫付表示，10月新增居民戶短期貸款 791 億元，環(huán)比少增 1746 億元。主因10月銀監(jiān)會下達通知，根據國務院“嚴格管控各類資金違規(guī)進入房地產市場”的指示精神，對個人消費貸流入房地產市場進行嚴格排查，全國各省市銀監(jiān)局已陸續(xù)出臺多項監(jiān)管政策。

中原地產首席分析師張大偉分析認為：從信貸數據看，房貸數據2017年漲幅明顯放緩，從前10個月的信貸數據看，房貸占比相比2016年下半年明顯減少。特別是一線城市，房貸2017年2季度開始明顯萎縮，這也是5月后，部分城市房價漲幅放緩、市場平穩(wěn)的最主要原因。

張大偉注意到，10月單月，住戶部門長期貸款新增3710億，相比9月單月的4800億減少了超過千億，這也是最近2年來，第一次單月住戶長期貸款增加低于4000億。

不過，張大偉也注意到，整體看前10月的居民戶中長期貸款相比2016年同期依然有輕微上漲。目前房地產市場相比2016年同期成交總金額上漲，信貸分化持續(xù)。

另外，從國家統(tǒng)計局公布的數據看，房地產各項指標也表現出明顯的下行趨勢，但仍在高位運行。

數據顯示，2017年1-10月，全國商品房銷售面積為130254萬平方米，增幅較1-9月收窄2.1個百分點；銷售額為102990億元，較1-9月收窄2個百分點。

2017年1-10月，全國房地產開發(fā)投資額為90544億元，增速較1-9月收窄0.3個百分點。全國房屋新開工面積為145127萬平方米，增幅較1-9月收窄1.2個百分點。全國房屋施工面積達752334萬平方米，增速較1-9月收窄0.2個百分點。全國房屋竣工面積為65612萬平方米，增幅較1-9月收窄0.4個百分點。

在著名經濟學家姚景源看來，明年中國經濟短期沒有下行風險，最多可能會引起點振動。他認為，“中國經濟現在到了由數量到質量的階段，沒必要強化增長速度。

中國的經濟增長速度不能過快，但是也不能過低，還是要保持一個合理的增長速度。顯然這個合理的增長速度得靠三駕馬車，出口明年是一個好情況；消費是基本穩(wěn)定的，不會出現大起大落；投資是關鍵作用。姚景源認為，整個經濟現在呈現著穩(wěn)中有進和穩(wěn)中向好的基本局面。另外，整個世界經濟向好的局面，這為中國經濟的發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的環(huán)境和條件。”

與經濟走勢判斷類同，對于房地產市場走勢的看法，姚景源認為，房地產將從追求量的增長走向追求質的增長。

他認為，“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一方面說明房地產有近二十年的輝煌成就，但確實也存在問題。我們現在要追求美好生活，美好生活必然要包括人們的居住，美好生活離不開居住，而是給房地產領域帶來一個更新的契機?，F在房地產大體上還處在一個數量階段，比如說住宅的狀況，基本還是住多少平米，是個數量的狀況，我們還沒有上升到質的狀況，比如說宜居、建材、設計等等。“房子是用來住的，不是炒的”，這不會導致房地產行業(yè)出現較大幅度的滑坡、下跌，而是提出一個新的增長空間。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。