廣州取消地價(jià)上限，京滬深會(huì)跟嗎？

11月21日，廣州公共資源交易中心掛出黃埔區(qū)地塊，該地塊為二類居住用地(R2)、文化設(shè)施用地(A2)，土地面積為37711平，將于2023年12月22日進(jìn)行限時(shí)競(jìng)價(jià)。在該地塊的公告內(nèi)容中，出現(xiàn)了“本次國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人”。這也意味著，廣州正式執(zhí)行“取消地價(jià)上限”。未來(lái)，廣州核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊將恢復(fù)市場(chǎng)定價(jià)。這不僅能增加政府賣地收入，還可以通過(guò)標(biāo)桿效應(yīng)帶動(dòng)核心城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)。

針對(duì)房地產(chǎn)新形勢(shì)，特別是需求端紓困效應(yīng)減弱的情況，近期政策主動(dòng)應(yīng)對(duì)。不久前自然資源部明確建議“取消土地拍賣中的地價(jià)限制”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有成都、長(zhǎng)沙、南京、武漢、蘇州、天津、杭州、東莞、深圳等至少18城取消土地地價(jià)上限。

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，1-10月全國(guó)出讓金28629億元，較2022年同期下滑26%，較2021年同期下滑48%。而廣州1-10月土地出讓金為951.5億，同比下降了7.6%；總成交建面555.2萬(wàn)方，同比降幅為22.8%。因此，當(dāng)有關(guān)部門發(fā)出對(duì)土地出讓模式進(jìn)行調(diào)整的信號(hào)，兄弟城市都進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)土地依賴度更大的廣州此次調(diào)整也在意料之中，主要的意圖就在于提振土地市場(chǎng)。

在新的政策架構(gòu)下，廣州恢復(fù)“價(jià)高者得”的競(jìng)拍原則，意味著不再限制房?jī)r(jià)，也不再競(jìng)配建、競(jìng)自持。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就能根據(jù)房?jī)r(jià)水平直觀地計(jì)算出利潤(rùn)空間，顯然這是在給市場(chǎng)讓利、休養(yǎng)生息，提振市場(chǎng)拿地的積極性。另一方面，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期較弱，競(jìng)拍開(kāi)發(fā)商不會(huì)很多，不會(huì)誕生高溢價(jià)地塊，利潤(rùn)確定性較強(qiáng)。通過(guò)土地市場(chǎng)的情緒修復(fù)，可以帶動(dòng)下游的商品房市場(chǎng)。

筆者認(rèn)為，此舉主要是讓開(kāi)發(fā)商看到賺錢的確定性，然后增加拿地。因此，預(yù)計(jì)后期開(kāi)發(fā)商拿地的積極性會(huì)受到提振，對(duì)后續(xù)賣地有積極效果。但是，如果不設(shè)地價(jià)上限，開(kāi)發(fā)商參拍多，溢價(jià)率收窄，也可能導(dǎo)致賣地效果減弱。因此，具體效果要看具體地塊。目前市場(chǎng)情緒仍比較低迷，新房、二手房價(jià)格繼續(xù)下降，需要市場(chǎng)消化到一定程度，有了觸底的跡象，供地新政的效果才會(huì)顯現(xiàn)。

從全國(guó)來(lái)看，目前一線城市中北京、上海、深圳還沒(méi)有取消地價(jià)上限，未來(lái)也是有可能取消的，但短期內(nèi)應(yīng)該不大可能。深圳此前已經(jīng)采取“單限單競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則掛牌出讓，取消了“商品住房銷售價(jià)格”，實(shí)際一定程度上是對(duì)市場(chǎng)松綁，給開(kāi)發(fā)商讓利，但仍有最高地價(jià)的限制。筆者認(rèn)為，深圳此舉可能更多是怕市場(chǎng)過(guò)度解讀為退出限價(jià)管制，通過(guò)房?jī)r(jià)上漲邏輯來(lái)推動(dòng)新一輪的樓市回升。

總之，京滬深政策上可能相對(duì)會(huì)更謹(jǐn)慎一些。廣州則和京滬深不同，它的城市地位、市場(chǎng)關(guān)注度和樓市的彈性和京滬深是完全不一樣的，因此明確退出限價(jià)沒(méi)有太大問(wèn)題。按照國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》的提法，要推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，這就意味著未來(lái)房地產(chǎn)政策上可能要完全退出行政干預(yù)限制。因此，京滬深也不排除將來(lái)有取消的可能。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。