年末沖刺“瞻前顧后” 房企加速供貨謹(jǐn)慎補(bǔ)倉

作為慣常的“沖刺月”，預(yù)計在12月份，各房企將加大推盤力度。與此同時，年底土地市場也出現(xiàn)“翹尾”，多地密集推地，尤其是二線城市，地方政府加大供應(yīng)、開發(fā)商適時補(bǔ)倉的意圖明顯。但今非昔比的是，供需兩旺之下土地市場依然保持理性，底價、低溢價成交是土拍市場主流

年終倒計時階段，不論是在新房銷售市場，還是在土地市場，房企進(jìn)入了沖刺狀態(tài)。

據(jù)上市房企11月銷售月報數(shù)據(jù)顯示，萬科、恒大、融創(chuàng)等龍頭房企今年1月至11月的銷售總額均創(chuàng)下歷史新高。其中，萬科、恒大離5000億元僅一步之遙，融創(chuàng)前11個月的銷售金額同比大增132%。不過，作為行業(yè)標(biāo)桿，萬科、恒大11月單月銷售額環(huán)比雙雙下跌，萬科已是連續(xù)兩個月環(huán)比下跌，整個行業(yè)的銷售頹勢可見一斑。

作為慣常的“沖刺月”，預(yù)計在12月份，各房企將加大推盤力度。與此同時，年底土地市場也出現(xiàn)“翹尾”，多地密集推地，尤其是二線城市，地方政府加大供應(yīng)、開發(fā)商適時補(bǔ)倉的意圖明顯。但今非昔比的是，供需兩旺之下土地市場依然保持理性，底價、低溢價成交是土拍市場主流。

銷售顯頹勢房企年末加速供貨

萬科昨日披露，11月份實現(xiàn)合同銷售金額347.5億元，同比升17.92%，環(huán)比減少5.54%。這也是10月份之后，萬科月度銷售額再現(xiàn)環(huán)比下降。今年10月，萬科單月實現(xiàn)銷售金額367.9億元，較9月份減少了95.3億元。

同日披露的恒大地產(chǎn)銷售月報也顯示，11月份，恒大取得合約銷售金額480.6億元，同比增長約50%，環(huán)比減少約15%。今年前11個月，恒大累計實現(xiàn)合約銷售金額約4704億元，同比增長約35%。

地產(chǎn)巨頭中，風(fēng)頭更勁的是融創(chuàng)。11月單月，融創(chuàng)實現(xiàn)新增預(yù)訂銷售金額508.6億元，同比增長120%；合同銷售金額494.3億元，同比增長120%。截至11月底，融創(chuàng)在年內(nèi)實現(xiàn)合約銷售金額3019.4億元（其中，合同銷售金額為2978.5億元，預(yù)訂銷售金額為40.9億元），同比增長132%。

對于萬科、恒大兩巨頭月度銷售數(shù)據(jù)環(huán)比雙雙下滑，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這并非偶然。上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月份，50城新房成交面積環(huán)比微增3%，同比減少13%，已連續(xù)9個月同比減少，全國房地產(chǎn)市場銷售頹勢逐漸顯現(xiàn)。值得注意的是，今年上半年，支撐整個行業(yè)銷售的三四線城市市場已出現(xiàn)明顯疲態(tài)。易居的數(shù)據(jù)還顯示，11月份，30個三線城市新建商品住宅成交面積為861萬平方米，環(huán)比減少5%、同比減少9%。環(huán)比數(shù)據(jù)回調(diào)，說明三線城市已告別過度火熱的局面。

針對銷售數(shù)據(jù)的下滑，萬科曾在11月7日舉行的月度經(jīng)營數(shù)據(jù)電話會議中解釋稱，10月推盤相對9月要少一些，去化率則持平。但按過往經(jīng)驗，萬科相信，今年最后兩個月的推盤量將會比9、10月份多。

事實上，在年末的沖刺月，開發(fā)商無一不鉚足了勁加大供貨。據(jù)各地數(shù)據(jù)顯示，深圳、天津、長沙、杭州等地均在11月底至12月初迎來一波供應(yīng)小高峰，新房批售速度明顯加快。

各地密集推地房企“理性”補(bǔ)倉

不僅是新房銷售市場在“沖刺”，近兩日，多地集中掛牌出讓土地，各地政府也在加大供地力度。其中，石家莊土拍12宗地塊“收金”31億元，武漢集中推出24宗土地，濟(jì)南市掛牌出讓21宗土地，成都、廣州各再推3宗土地。

對開發(fā)商來說，這無疑是本年度最后一餐“饕餮盛宴”。然而，與此前不同的是，各地土拍市場雖供需兩旺，但幾無高溢價地塊出現(xiàn)，多數(shù)以底價成交，蘇州等此前大熱的城市甚至出現(xiàn)土地流拍。11月末，蘇州吳江區(qū)10宗地塊出讓，其中2宗地塊因無人競價遭遇流拍。11月中旬，蘇州也曾一次性推出8宗位于核心城區(qū)的地塊，5宗以底價成交。12月1日，成都天府新區(qū)出讓5宗558畝商服用地，也均為底價成交。

不僅是蘇州，11月，全國土地市場降溫整體上較為明顯。據(jù)克而瑞地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測，11月，300城經(jīng)營性土地成交1961幅，環(huán)比下滑16%；成交建面16496萬平方米，環(huán)比微增3.7%，同比下滑2.6%；成交總價3235億元，環(huán)比不升反降16.6%，且同比下滑9.2%，市場總體量升價跌較為顯著。土地成交均價持續(xù)下降，11月份，成交均價1961元/平方米，成為年內(nèi)最低成交均價，環(huán)比下降20%，同比降低6.8%。溢價率方面，11月，土地拍賣平均溢價率為23.0%，環(huán)比下降1.7個百分點，在上個月已低位運(yùn)行的基礎(chǔ)上再度下降，刷新年內(nèi)平均溢價率最低值。

克而瑞房地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，溢價率走低究其原因主要有幾點：一是地方政府依據(jù)去年火爆的成交行情抬升了地塊底價；二是最近樓市成交不振也使得房企的投資趨于理性；三是地塊出讓的限制條件越來越多，比如競報自持比例、配建保障房等；四是受“限價”因素影響，房企的投資測算已不能按過去每年的房價增長率為依據(jù)，而是要基于當(dāng)前的“合規(guī)”價格，房企不得不嚴(yán)控拿地成本。“此外，2016年各地高價成交的"地王"項目目前僅有一成開盤，不少項目面臨開盤即虧的窘境，客觀上也降低了開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?rdquo;易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。