“首套房貸利率比現(xiàn)在的二套還高”，存量房貸利率還能降嗎？

自央行5月17日發(fā)布房地產(chǎn)金融新政以來(lái)，全國(guó)各地迅速響應(yīng)，購(gòu)房成本得到極大降低。

但對(duì)于存量房貸客戶來(lái)說(shuō)，再度拉大的利率差距讓他們感受到更大的心理波動(dòng)。他們期待存量房貸利率也能有所調(diào)整的同時(shí)，也在試圖通過(guò)提前還貸等方式減輕壓力。

多數(shù)城市首套房貸利率降至3.1%-3.5%

自央行5月17日發(fā)布“取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”的通知以來(lái)，各地因城施策對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)整，包括上海、深圳、廣州等在內(nèi)的熱點(diǎn)城市紛紛行動(dòng)起來(lái)。

比如，武漢將首套、二套商貸房貸利率分別調(diào)降30BP和80BP至3.25%和3.35%，降幅創(chuàng)下歷史新高；一線城市上海則將首套房貸利率從3.85%調(diào)整為3.5%，若以貸款100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息方式計(jì)算，調(diào)整后每月月供少還197.63元，累計(jì)能省利息7.11萬(wàn)元。

綜合看來(lái)，目前除了北京城六區(qū)首套房貸利率維持在4.05%之外，其余地區(qū)和城市的首套房貸利率全部進(jìn)入“3字頭”。多數(shù)城市的首套房貸利率已降至3.1%-3.5%間，遠(yuǎn)低于此前的市場(chǎng)平均水平。

存量房貸業(yè)主面臨心理落差

“又降了！”幾天前，在某二線城市買房的孫先生看到所在城市房貸利率下調(diào)為首套3.3%(LPR-65BP)、二套3.7%(LPR-20BP)，心里止不住地嘆氣。

孫先生的房子是在2021年“高位”購(gòu)入的，當(dāng)時(shí)的房貸定價(jià)基準(zhǔn)是LPR+30BP，達(dá)到4.5%。雖說(shuō)后來(lái)經(jīng)歷幾番調(diào)降有所降低，但還是比最新的二套利率還要高。“最近政策越來(lái)越好，商貸的調(diào)整加上公積金可以滿貸，如果現(xiàn)在買房，光利息就能少花幾十萬(wàn)元。”

孫先生咨詢了幾位貸款經(jīng)理，得到的回復(fù)都是目前沒(méi)有要調(diào)整存量房貸的安排。“現(xiàn)在新增房貸的利率才剛剛調(diào)整完，估計(jì)存量需要根據(jù)反饋再考慮變動(dòng)。”孫先生表示，目前留給自己的唯一選擇似乎只有提前還貸，不少銀行的提前還貸名額也已排到了一、兩個(gè)月之后。

面對(duì)存量房貸利率高的壓力，中新財(cái)經(jīng)記者了解到，目前有一些貸款中介在推薦更改還款方式為“先息后本”的辦法，通俗來(lái)講就是前2-5年只還利息、不還本金，會(huì)使得前幾年的月供大幅減少。

“但前幾年沒(méi)還的本金全都拖到后面還，后面的月供肯定也會(huì)相應(yīng)提高，而且有的銀行需要先還款1年左右才能申請(qǐng)。所以只能說(shuō)適合短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)有壓力的客戶，并不是治本的辦法。”上述貸款中介對(duì)記者表示。

存量房貸利率會(huì)否再調(diào)整？

和孫先生抱有一樣心態(tài)的存量房業(yè)主不在少數(shù)。

上海市一家國(guó)有大行個(gè)貸部工作人員對(duì)記者直言，最近收到了不少存量貸款用戶的電話咨詢，提前還貸的預(yù)約量也有明顯提升。“我們目前對(duì)提前還貸的規(guī)定是提前兩個(gè)月預(yù)約，但對(duì)次數(shù)、額度都有限制。”

該工作人員同時(shí)表示，確實(shí)還未接到存量房貸調(diào)整的消息。“我們現(xiàn)在對(duì)享受最新貸款政策客戶群體的劃定界限為放款時(shí)間，目前能做的就是盡力為已經(jīng)簽約但還沒(méi)放款的客戶爭(zhēng)取最新利率。”

新一輪降低存量房貸利率的呼聲再起，但回溯去年，我國(guó)剛剛進(jìn)行了一輪存量房貸利率調(diào)整。據(jù)央行2023年11月發(fā)布的公告，存量房貸降息工作基本完成，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及1.5億人，每年減少利息支出1600-1700億元，戶均每年減少3200元。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，房貸作為銀行的重要資產(chǎn)和收入來(lái)源，銀行在調(diào)整時(shí)需要權(quán)衡各種因素。短期內(nèi)銀行主動(dòng)調(diào)整存量房貸利率的預(yù)期較低。但在大力推動(dòng)擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的背景下，不排除未來(lái)監(jiān)管部門出臺(tái)政策引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)的可能。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。