中國(guó)樓市探路新模式

告別高增長(zhǎng)時(shí)代后，回歸理性的中國(guó)樓市會(huì)走向何方？答案聚焦在房地產(chǎn)新發(fā)展模式上。

2024年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供求再平衡中探索新發(fā)展模式。其間，房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)、企業(yè)三個(gè)層面出現(xiàn)三大新變化，成為樓市發(fā)展新模式的重要注腳。

其一，調(diào)控政策現(xiàn)兩大“前所未見(jiàn)”。

首先，政策力度前所未見(jiàn)。上半年，限購(gòu)、限售等限制性政策大面積退出，上海樓市限購(gòu)政策十余年來(lái)首次出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，目前全國(guó)執(zhí)行限購(gòu)政策的地方僅剩個(gè)位數(shù)。各地首付比例和房貸利率持續(xù)下調(diào)。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月底，百城中超八成城市首套房最低首付比例降至15%，百城二套房平均利率自2019年以來(lái)首次進(jìn)入“3時(shí)代”(低于4%)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2024年上半年中國(guó)有約180個(gè)地方出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策超360條。

中原地產(chǎn)研究院作了一個(gè)比較：如果將2022年年中時(shí)(調(diào)控政策最嚴(yán)厲時(shí)期)限制性樓市政策的力度視為100分，當(dāng)下主要城市樓市收緊力度僅為22分。

其次，調(diào)控措施前所未見(jiàn)。今年以來(lái)出臺(tái)的諸如房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度、政府收購(gòu)部分存量商品住房用于保障性住房等，都是前所未見(jiàn)的政策措施，跳出了過(guò)去簡(jiǎn)單“過(guò)熱時(shí)限制、過(guò)冷時(shí)刺激”的政策邏輯。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新的“解題思路”有望推動(dòng)庫(kù)存消化，解決現(xiàn)階段關(guān)鍵問(wèn)題。

其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)積極信號(hào)。

6月份，中國(guó)主要城市樓市交易量環(huán)比回升。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，6月份，重點(diǎn)城市新房成交量創(chuàng)年內(nèi)單月新高。當(dāng)月，中國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1335萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17%，與一季度月度均值相比增長(zhǎng)52%；其中，上海、廣州、深圳環(huán)比增幅均在35%以上。

二手房市場(chǎng)交易活躍度高于新房?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，6月份，22個(gè)重點(diǎn)城市中，六成城市二手房成交量環(huán)比回升，其中，上海、廣州等領(lǐng)漲，增幅在40%左右；北京、杭州、南京等穩(wěn)步回升，增幅在10%左右。中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜舉例稱(chēng)，6月上海二手商品房成交超2.6萬(wàn)套，創(chuàng)近一年新高；北京二手住宅網(wǎng)簽接近1.5萬(wàn)套。

高能級(jí)城市率先企穩(wěn)，被視為市場(chǎng)見(jiàn)底的一個(gè)信號(hào)，有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“聞風(fēng)而動(dòng)”。近期，國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普將中國(guó)海外發(fā)展有限公司的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)由“BBB+”上調(diào)至“A-”，并將該公司未償高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)由“BBB+”上調(diào)至“A-”。

其三，新發(fā)展模式催生新增長(zhǎng)點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)20余年高速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在解決了“有沒(méi)有”的問(wèn)題后，發(fā)展重心向“好不好”轉(zhuǎn)變。存量房屋更新、城中村改造、完整居住社區(qū)建設(shè)、老舊小區(qū)改造……近期官方推動(dòng)的一系列工程不僅提高居住的便利度和舒適度，也引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)從“建更多的房子”向“提供更好的居住條件”轉(zhuǎn)向。

這一過(guò)程中，新增長(zhǎng)點(diǎn)也隨之出現(xiàn)。國(guó)海證券研報(bào)認(rèn)為，與典型發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在物業(yè)管理、中介服務(wù)和居民自有住房服務(wù)等方面對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率顯著偏低，有較大提升空間；隨著房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式逐步建立，未來(lái)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將從增量擴(kuò)張向存量運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)移，上述活動(dòng)有望成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

存量運(yùn)營(yíng)服務(wù)正是當(dāng)下房企轉(zhuǎn)型的重要方向。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，典型房企普遍采取“輕重并舉”戰(zhàn)略，重資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)聚焦核心城市、以銷(xiāo)定投；輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)則布局物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、代建、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、康養(yǎng)等多元業(yè)務(wù)。2018年至2023年，典型房企毛利中來(lái)自經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的占比從8.9%增長(zhǎng)到26.5%。

劉水認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)格局正在發(fā)生變化，隨著房企風(fēng)險(xiǎn)緩慢出清，新生力量將乘勢(shì)崛起，房地產(chǎn)行業(yè)也將“辭舊迎新”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。