北上廣深等重點(diǎn)城市新房成交將進(jìn)一步放量

得益于住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門10月推出的“四取消、四降低、兩增加”政策組合拳，10月重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信心得到進(jìn)一步提振，克而瑞(CRIC)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)12城(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、武漢、合肥、杭州、西安、蘇州、南京)二手房成交量同比增長(zhǎng)24%。

具體到城市，深圳、北京、武漢、合肥4個(gè)城市10月二手房成交量同比增速較年中上升，其中深圳同比增幅達(dá)到107%，增速較年中提升了30個(gè)百分點(diǎn)，較歷史高點(diǎn)(2021年均值)也增加了83%；武漢由年中的回落3%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)47%。重慶、南京、蘇州等城市成交增速下降，利好新房市場(chǎng)的政策對(duì)二手房市場(chǎng)的提振作用有限。

而天津和西安新房市場(chǎng)有更好的表現(xiàn)，如天津10月全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，大幅推升了高性價(jià)比和無競(jìng)品新房項(xiàng)目的去化速度。對(duì)比新房交易峰值的2021年來看，2024年10月份兩市二手房交易量均較2021年有所增長(zhǎng)，其中西安二手房交易量較2021年平均增長(zhǎng)了90%。

從項(xiàng)目類型來看，年初和年中改善類和高端項(xiàng)目成交規(guī)模同比增幅較大，到了10月份，改善、高端項(xiàng)目增幅回落至22%和20%。剛需項(xiàng)目同比增幅領(lǐng)先，整體增幅較年中僅下降5個(gè)百分點(diǎn)。

從總量來看，10月重點(diǎn)12城一二手房成交總量同比增長(zhǎng)14%，在總量一定的前提下，改善、高端類二手房項(xiàng)目交易量的增速“缺位”，必然反哺到新房市場(chǎng)上。

結(jié)合10月新房市場(chǎng)走向來看，各城市高品質(zhì)項(xiàng)目均取得了較好的成交表現(xiàn)。比如深圳和上海多個(gè)項(xiàng)目均在10月份取得了較好的去化率。

年內(nèi)剛需項(xiàng)目成交占比在小幅穩(wěn)步提升，10月份剛需類新項(xiàng)目平均成交占比51%。對(duì)比年中成交份額，北京、深圳、上海、廣州剛需類項(xiàng)目提升幅度較為明顯，其中北京、上海、天津剛需類項(xiàng)目二手房成交占比均超過六成。

從新房和二手房市場(chǎng)份額進(jìn)一步來看，10月，重點(diǎn)12城二手房成交份額占比為65%，較9月下降5個(gè)百分點(diǎn)。

結(jié)合上述各項(xiàng)目類型成交變動(dòng)情況來看，二手改善性住房、高端類項(xiàng)目“回落”的同比增幅，正在被新房市場(chǎng)所承接?？梢钥闯?，2024年四季度，一手房市場(chǎng)迎來了二手房交易份額的反哺。

從城市表現(xiàn)來看，2024年10月，部分城市二手房成交占比出現(xiàn)下降。如廣州、重慶、蘇州、天津降幅超過5個(gè)百分點(diǎn)，其中重慶10月新房成交環(huán)比翻番，分流了大量購(gòu)房客群；杭州、上海、西安等年內(nèi)新房去化表現(xiàn)較為穩(wěn)定，二手房成交占比也沒有出現(xiàn)較大波動(dòng)。

近一段時(shí)間以來，從中央到核心一二線城市利好政策不斷，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部等部門也頻繁發(fā)聲穩(wěn)定樓市，一線城市上海、北京、深圳均取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，落地財(cái)政部住房交易優(yōu)惠稅收政策，預(yù)計(jì)市場(chǎng)信心將進(jìn)一步向好，并對(duì)最終交易量產(chǎn)生積極作用。

10月重點(diǎn)12城一二手房已出現(xiàn)穩(wěn)定信號(hào)，接下來重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)將持續(xù)承接剛需，而一手房將重新奪回高品質(zhì)住房需求，這意味著有置換需求的改善、高端客群將回歸新房市場(chǎng)，在政策的推動(dòng)下，新房成交將進(jìn)一步放量。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。