拆解551億“史詩級”資產(chǎn)包后，萬科再次在廣州拿地

時隔4年，萬科在廣州土拍市場再次出手。

12月17日，廣州出讓番禺區(qū)4宗涉宅用地，總建設(shè)用地面積87888平方米，起始出讓總價33.78億元。最終，這4宗地全部出讓成功，總成交金額33.88億元。

值得一提的是，萬科以28.8億元的價格，摘得南站商務(wù)區(qū)3宗地塊。而萬科上一次在廣州土拍市場落子，還是2020年。

2020年12月21日，在與華潤、金茂、越秀地產(chǎn)經(jīng)過84輪競價、鏖戰(zhàn)近3小時后，萬科以63.07億元的價格，斬獲廣州增城區(qū)新塘鎮(zhèn)東江大道東側(cè)地塊。該地塊成交樓面價12932元/平方米，溢價率15.36%。

就萬科為何在四年時間未在廣州拿地，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一方面與萬科自身安排有關(guān)，另一方面或與其需要逐步“消化”在廣州一個體量龐大的項(xiàng)目有關(guān)。

事實(shí)上，廣州是萬科重倉之城，其在廣州曾摘得一個被稱為“史詩級”的巨無霸項(xiàng)目。

2017年6月，萬科擊敗中海、華潤、保利、越秀、碧桂園、恒大等房企，以高達(dá)551億元的價格競得廣信資產(chǎn)包，這一成交價較447億元的起拍價高出100多億。該資產(chǎn)包核心資產(chǎn)，包括廣州市區(qū)16宗可開發(fā)土地。

公開資料顯示，這批資產(chǎn)原為廣東國投旗下廣信房產(chǎn)在20世紀(jì)末陸續(xù)摘得，后因廣東國投出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)最終破產(chǎn)，廣信房產(chǎn)旗下土地一度閑置。此后，廣東國投旗下公司全部債權(quán)及投資權(quán)益，通過南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心被拍賣。而競得廣信資產(chǎn)包的運(yùn)營主體，為廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司。

由于項(xiàng)目體量龐大，加之開發(fā)所涉及情況復(fù)雜，萬科此后對該巨無霸資產(chǎn)包進(jìn)行拆解，以加快“消化”速度。

2020年6月29日，萬科披露，擬轉(zhuǎn)讓下屬公司廣州萬溪50%股權(quán)給“中信信托?廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計劃”，為廣信資產(chǎn)包引入以信達(dá)為首的七家戰(zhàn)略投資者，同時萬科將繼續(xù)擔(dān)任項(xiàng)目操盤方。

據(jù)了解，萬科將廣州萬溪50%股權(quán)以70.4億元的價格轉(zhuǎn)讓，獲得預(yù)付款溢價30.4億元。通過“股權(quán)+債權(quán)”的交易方式，萬科將整體回籠資金390.4億元。

就此，萬科高管在當(dāng)時表示，各方一起將這一資產(chǎn)包建設(shè)好，不僅可盤活該資產(chǎn)，也有利于萬科在多個方面得到提升。

對于萬科為何在時隔4年后，在廣州再次出手，有分析師認(rèn)為，這很大程度上應(yīng)基于房企的“補(bǔ)貨”需求。

“房企要運(yùn)營，需要及時補(bǔ)充貨源。雖然每家房企手中都有土儲，但問題在于，在當(dāng)前市場環(huán)境下，并未所有的項(xiàng)目開發(fā)后都能夠及時取得銷售業(yè)績。另外，一些房企此前在市場高峰期競得的地塊，地價相對較高，由于市場持續(xù)調(diào)整，這些高峰期拿的項(xiàng)目，房價、地價比例失調(diào)，開發(fā)出來很可能面臨各種壓力。當(dāng)前不少城市土地價格有所回落，市場還出現(xiàn)一些性價比較相對高的地塊，因此，房企需要補(bǔ)充成本較低，并可能會帶來一定銷售業(yè)績及利潤的項(xiàng)目，來增強(qiáng)企業(yè)流動性。”前述分析人士表示。

對此，知情人士向記者透露，此次掛牌的南站商務(wù)區(qū)三宗地塊原本位于南站萬科中心項(xiàng)目內(nèi)，后因軌道交通建設(shè)等原因，導(dǎo)致部分留用地塊不具備開發(fā)條件。

“這三宗地塊的掛牌出讓，是當(dāng)?shù)卣⒆阌谀险酒瑓^(qū)定位與萬科攜手建設(shè)低效存量用地盤活的創(chuàng)新試點(diǎn)：通過收儲并優(yōu)化規(guī)劃再出讓方式，增加南站片區(qū)多元化用地空間、提升公服配套，補(bǔ)充片區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)和教育資源，同時為當(dāng)?shù)卮迩f回遷安置物業(yè)的交付提供資金支持，實(shí)現(xiàn)多方共贏。”上述人士稱。

在競得廣州番禺區(qū)地塊之前，萬科已新增了幾個開發(fā)項(xiàng)目。

今年9月20日在杭州今日舉行的土拍活動中，萬科、杭州地鐵聯(lián)合體以14.5億元的底價，競得西湖區(qū)雙橋單元地塊，成交樓面價9659元/平方米。

而今年10月萬科披露銷售簡報以來，其還新增了2個開發(fā)項(xiàng)目。

據(jù)了解，這2個項(xiàng)目均在成都，西南交大北78畝地塊位于郫都區(qū)，萬科所占權(quán)益比例為51%，需支付權(quán)益地價3.99億元；北部商貿(mào)城41畝地塊位于新都區(qū)，其所占權(quán)益比為100%，需支付權(quán)益地價3.39億元。由此，萬科在這2個項(xiàng)目上需支付的權(quán)益地價，合計7.38億元。

銷售業(yè)績方面，據(jù)萬科公布的數(shù)據(jù)，今年11月公司實(shí)現(xiàn)銷售面積163.3萬平方米，銷售金額201.3億元；2024年1-11月，公司累計實(shí)現(xiàn)銷金額2226.8億元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。