長(zhǎng)沙剛需人群購(gòu)首套房?jī)?yōu)先選房 優(yōu)購(gòu)對(duì)象是本市戶籍無(wú)房家庭和個(gè)人及符合限購(gòu)政策的外地戶籍無(wú)房家庭

好不容易有了購(gòu)房資格，結(jié)果搖號(hào)人太多未搖中，這是不少長(zhǎng)沙剛需購(gòu)房者所遇到的情況。3月27日，長(zhǎng)沙發(fā)布新規(guī)，剛需人群購(gòu)首套房可優(yōu)先選房。新規(guī)能否化解“一房難求”局面？能否形成差別化調(diào)控的新格局？

針對(duì)這些問(wèn)題，記者采訪了業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行解答。

本報(bào)記者劉李實(shí)習(xí)記者蘭葉青長(zhǎng)沙報(bào)道

“之前看中了好幾個(gè)樓盤(pán)，都沒(méi)有中簽。希望這次的政策能讓我和稱心的房子優(yōu)先‘匹配’?！?月27日，正在長(zhǎng)沙河西某樓盤(pán)認(rèn)籌的謝先生說(shuō)。當(dāng)天，長(zhǎng)沙市住建委印發(fā)《關(guān)于實(shí)施差別化購(gòu)房措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。根據(jù)《通知》，長(zhǎng)沙限購(gòu)區(qū)域內(nèi)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目（不含定向限價(jià)房）和新建商品住房項(xiàng)目中144平方米（含）以下戶型的普通商品住房，將優(yōu)先滿足首套剛需購(gòu)房群體。

長(zhǎng)沙市住建委表示，政策出臺(tái)初衷是為保障剛需供給，提升精準(zhǔn)化調(diào)控水平，遏制投機(jī)性購(gòu)房需求，實(shí)行差別化的調(diào)控措施。

供應(yīng)范圍“雙限”商品房及144㎡以下新建項(xiàng)目

《通知》明確，長(zhǎng)沙限購(gòu)區(qū)域內(nèi)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目（不含定向限價(jià)房）和新建商品住房項(xiàng)目中144平方米（含）以下戶型的普通商品住房，應(yīng)優(yōu)先滿足首套剛需購(gòu)房群體。新建商品住房項(xiàng)目中大于144平方米的，按此前發(fā)布的搖號(hào)政策規(guī)定來(lái)執(zhí)行。

長(zhǎng)沙市住建委認(rèn)為，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”供應(yīng)的商品住房項(xiàng)目本就是為保障剛需群體推出的供給方式；按住建部規(guī)定，各地制訂房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，均以144平方米（含）以下作為普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)；因此，將以上兩類作為優(yōu)先滿足首套剛需購(gòu)房群體的商品住房供應(yīng)范圍是較為科學(xué)合理的。

《通知》還明確，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前積累的首套剛需購(gòu)房群體數(shù)量少于或等于符合上款規(guī)定的可售房源數(shù)，按首套剛需購(gòu)房群體登記時(shí)間先后順序銷(xiāo)售；開(kāi)盤(pán)前積累的首套剛需購(gòu)房群體數(shù)量大于符合上款規(guī)定的可售房源數(shù)，在全部登記的首套剛需購(gòu)房群體中進(jìn)行搖號(hào)銷(xiāo)售。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)3日后滿足首套剛需購(gòu)房群體后的剩余房源，按此前發(fā)布的搖號(hào)政策規(guī)定來(lái)執(zhí)行。

優(yōu)購(gòu)對(duì)象不包含離婚不滿一年的無(wú)房戶

《通知》明確，首套購(gòu)房剛需群體為長(zhǎng)沙市戶籍的無(wú)房家庭和個(gè)人（文件施行后離婚且不滿1年的不包括在內(nèi)）、自簽訂征收協(xié)議之日起1年內(nèi)的被征收人，以及符合長(zhǎng)沙市限購(gòu)政策的本市以外戶籍無(wú)房家庭。

去年來(lái)，長(zhǎng)沙樓市新政頻出，限購(gòu)加碼的政策導(dǎo)致居民為買(mǎi)房資格離婚的傳聞屢見(jiàn)不鮮。為避免通過(guò)離婚達(dá)到優(yōu)先購(gòu)房目的，此次《通知》明確規(guī)定，“從發(fā)布之日起計(jì)算離婚時(shí)間不滿1年的無(wú)房單身人士不包括在內(nèi)”，“無(wú)房”的概念也界定為“家庭成員及本人在本市限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)無(wú)住房信息記錄，或者文件施行后住房信息記錄注銷(xiāo)時(shí)間在1年以上的家庭和個(gè)人”，將一定程度緩解離婚買(mǎi)房的現(xiàn)象，補(bǔ)足管理上的漏洞。

操作流程方面，將根據(jù)首套剛需購(gòu)房人數(shù)與優(yōu)先剛需房源數(shù)的對(duì)比情況，分為搖號(hào)銷(xiāo)售和不搖號(hào)銷(xiāo)售兩種。同時(shí)，《通知》明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得對(duì)首套剛需群體購(gòu)房另行設(shè)置不合理要求與條件，不得以任何理由予以拒絕。市房屋交易管理中心將加強(qiáng)對(duì)房屋銷(xiāo)售的指導(dǎo)和網(wǎng)簽備案管理，市住建執(zhí)法局將聯(lián)動(dòng)相關(guān)部門(mén)加大對(duì)違法違規(guī)行為的聯(lián)合執(zhí)法查處力度。

獨(dú)家解讀

如何界定登記順序存在不足

業(yè)內(nèi)人士指出，此次實(shí)施差別化購(gòu)房調(diào)控的效果有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

一位不具名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，新規(guī)存在一些不足。政策規(guī)定，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前積累的首套剛需購(gòu)房群體數(shù)量，少于或等于可售房源數(shù)，即可不搖號(hào)，按登記順序銷(xiāo)售。那么，登記順序怎么界定？是否有人來(lái)監(jiān)管？這就可能出現(xiàn)內(nèi)定、插號(hào)的現(xiàn)象。

開(kāi)發(fā)商可以不拒絕客戶購(gòu)買(mǎi)，但可以提高標(biāo)準(zhǔn)。一是提高認(rèn)籌金。如果將認(rèn)籌金提高至50萬(wàn)，這對(duì)剛需群體來(lái)說(shuō)，將是個(gè)難題。二是拿到預(yù)售證，可認(rèn)籌三天，再公示三天。開(kāi)發(fā)商可以在第3天通知客戶，來(lái)不及準(zhǔn)備認(rèn)籌金的客戶可能趕不上認(rèn)籌時(shí)間。還有購(gòu)房者擔(dān)心，如果開(kāi)發(fā)商拿出小部分不好的樓層和戶型讓剛需人群優(yōu)先選，就無(wú)法參加后面的正常選房。

今年長(zhǎng)沙剛需供應(yīng)產(chǎn)品偏少

目前，長(zhǎng)沙普通剛需樓盤(pán)可售房源已明顯下降，供給不多，并出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)錢(qián)倒掛現(xiàn)象。

記者獲悉，長(zhǎng)沙有多個(gè)項(xiàng)目捂盤(pán)不售達(dá)1年以上?！叭b修政策給今年要開(kāi)盤(pán)的改善房和豪宅市場(chǎng)開(kāi)了綠燈?！睒I(yè)內(nèi)人士直言，對(duì)于改善型產(chǎn)品和豪宅新盤(pán)，如果不設(shè)裝修標(biāo)準(zhǔn)，高于1.5萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目將成批出現(xiàn)，個(gè)別項(xiàng)目甚至可能突破兩萬(wàn)大關(guān)。目前市場(chǎng)供不應(yīng)求，這種心理價(jià)位的突破將進(jìn)一步推動(dòng)購(gòu)房者的不理性入市。剛需人群雖可以優(yōu)先上車(chē)，但車(chē)票越來(lái)越貴，買(mǎi)房門(mén)檻越來(lái)越高?！笆聦?shí)上，今年剛需群體比去年更難買(mǎi)到房。”

操作流程

開(kāi)盤(pán)前3天，開(kāi)發(fā)企業(yè)須在售樓部集中登記首套剛需購(gòu)房人員。

開(kāi)發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后、開(kāi)盤(pán)3天前將相關(guān)規(guī)定予以公告。

未達(dá)到搖號(hào)條件的項(xiàng)目，按報(bào)送的不搖號(hào)銷(xiāo)售要求及流程選房銷(xiāo)售。

達(dá)到搖號(hào)條件的項(xiàng)目，應(yīng)按報(bào)送的搖號(hào)銷(xiāo)售要求及流程選房銷(xiāo)售。

開(kāi)盤(pán)后3天內(nèi)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將選房確定名單報(bào)市房屋交易管理中心和市住建信息中心備案。

申請(qǐng)購(gòu)房資格時(shí)申請(qǐng)人信息應(yīng)與報(bào)送的選房確定名單一致。如有變更，購(gòu)房人員須在搖號(hào)名冊(cè)的候補(bǔ)名單確定。

本報(bào)記者劉李

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。