地方“收儲”節(jié)奏加快，機(jī)構(gòu)：今年土儲專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)?；虺?000億

部分地方近期運(yùn)用政府專項(xiàng)債回購?fù)恋氐墓?jié)奏，較此前有所加快。

據(jù)佛岡縣自然資源局官網(wǎng)2月18日發(fā)布的信息，其對2025年第一批土地儲備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目用地收回收購價(jià)格，進(jìn)行了公示。根據(jù)公示信息，廣東省清遠(yuǎn)市佛岡縣擬運(yùn)用專項(xiàng)債收回收購7宗用地，價(jià)格約2.3億元。

在此之前，吉林省四平市、湖南湘江新區(qū)等地，也發(fā)布了運(yùn)用專項(xiàng)債收儲的公示信息與征集公告。

2月14日，四平市自然資源局發(fā)布公示信息，擬運(yùn)用專項(xiàng)債收回收購原第一面粉廠、汽配城、四平市天虹紡織廠等5宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，收購價(jià)格合計(jì)約4.65億元。

湖南湘江新區(qū)自然資源和規(guī)劃局也于2月14日發(fā)布征集公告，將運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地。本次征集項(xiàng)目范圍包括，企業(yè)無力或不愿再開發(fā)使用的土地，已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地，或已動工未建設(shè)完成但具備分割條件的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣的土地，以及因政府原因?qū)е麻e置需要有償收回的土地等。

“近期地方政府專項(xiàng)債發(fā)行以及運(yùn)用專項(xiàng)債收儲的節(jié)奏，有所加快。這一方面是貫徹落實(shí)財(cái)政部、發(fā)改委、自然資源部去年6月以來發(fā)布的，關(guān)于運(yùn)用專項(xiàng)債券等支持盤活存量閑置土地的政策要求，另一方面，地方也想通過收儲去化土地庫存，支持開發(fā)商資金鏈，更好推進(jìn)保交付、再拿地以及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

分析師表示，近期回購?fù)恋亓Χ茸畲蟮牡貐^(qū)，為廣東。

據(jù)中指院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月11日，位于廣東的廣州、佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市公告中涉及土地總數(shù)量超160宗，土地使用面積超680萬平方米，擬收購價(jià)格合計(jì)超350億元。其中，惠州擬收購價(jià)格超120億元，居首位；珠海擬收購價(jià)格66.5億元，排在第二位。

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然近期多地公布了土地收儲信息，但總體來看，當(dāng)前絕大多數(shù)城市落實(shí)專項(xiàng)債收購存量土地的進(jìn)展仍有待提速，地方收購存量土地，依然存在多項(xiàng)難點(diǎn)。

中指院經(jīng)過多方調(diào)研，發(fā)現(xiàn)收儲所面臨的“堵點(diǎn)”主要包括，專項(xiàng)債額度不清晰、調(diào)規(guī)程序復(fù)雜、土地置換利益難協(xié)調(diào)等因素導(dǎo)致部分地方政府參與積極性不足，以及收購價(jià)格低，政府和企業(yè)協(xié)調(diào)困難，企業(yè)參與意愿低。同時(shí)，當(dāng)前收購標(biāo)的物更集中在地方國企，較難調(diào)動其他類型企業(yè)的積極性等。

“應(yīng)該說，目前土地庫存的規(guī)模是比較大的。很多年前出讓的地塊，由于規(guī)劃條件不適應(yīng)新形勢、地價(jià)下跌，或開發(fā)商沒有開發(fā)能力，各地形成了規(guī)模不小的土地庫存，這對穩(wěn)定地價(jià)形成了壓力，既不利于開發(fā)商資金鏈好轉(zhuǎn)和房企風(fēng)險(xiǎn)防范，也不利于項(xiàng)目保交付?！?李宇嘉稱。

其進(jìn)一步表示，雖然面臨諸多難題，但用專項(xiàng)債回購?fù)恋貢脑搭^上進(jìn)行去庫存、緩解供求關(guān)系，這將有利于穩(wěn)定房企資金鏈，穩(wěn)定行業(yè)體量、夯實(shí)止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)，會對商品房市場形成利好。因此，與收儲相關(guān)的內(nèi)容，將是2025年土地及債券市場上，一個(gè)很重要的看點(diǎn)。

對此，分析人士認(rèn)為，2025年專項(xiàng)債資金中，或有不小的比例或用于土地儲備項(xiàng)目和收購存量商品房。

據(jù)中信證券研究報(bào)告，歷史上土儲專項(xiàng)債主要發(fā)行階段為2017年7月至2019年9月，合計(jì)土儲專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模占期間新增專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模的35%。而2025年土儲專項(xiàng)債重啟發(fā)行，按照過往發(fā)行經(jīng)驗(yàn)，其預(yù)計(jì)2025年土儲專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模，或在6000億元-1萬億元區(qū)間。

值得一提的是，北京將發(fā)行規(guī)模不低的與土儲相關(guān)的專項(xiàng)債券。據(jù)2月11日北京市發(fā)布的2025年第三批政府債券信息披露文件，其中專項(xiàng)債券（七至十期）用于土地儲備相關(guān)項(xiàng)目資金合計(jì)約117億，將于2月18日發(fā)行。

長江證券分析師指出，北京2月18日率先發(fā)行用于土地儲備領(lǐng)域的專項(xiàng)債，首批資金約117億元，占北京已披露新增專項(xiàng)債的比重達(dá)22%，發(fā)行期限以5年為主（61%）。土儲專項(xiàng)債若用于收購存量閑置土地，將有利于增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動性，化解地產(chǎn)、城投風(fēng)險(xiǎn)。

“專項(xiàng)債資金更多用于土地儲備項(xiàng)目，有助于調(diào)節(jié)土地市場的供需關(guān)系，除此之外，專項(xiàng)債資金也將更多用于收購存量房，優(yōu)化保障性住房的供給?！敝行抛C券分析師表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。