全國百萬套舊改有望拉動2億平商品房去化

房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整過程中，加力實(shí)施城中村改造及危舊房改造，成為地方推動樓市止跌回穩(wěn)一個(gè)重要抓手。

這其中，洛陽在城中村改造中引入“以購代建”方案，提供了一個(gè)可供借鑒的樣本。

據(jù)洛陽市政府3月11日公布的信息，洛陽將實(shí)施城中村改造以購代建方案，在保持前期城中村改造新建安置房安置方式基礎(chǔ)上，根據(jù)上級專項(xiàng)借款使用要求，創(chuàng)新引入房票安置、自主購買、組織購買三種以購代建安置方式。

據(jù)了解，洛陽實(shí)施城中村改造以購代建的安置房源，主要為已開工建設(shè)但尚未銷售，且持有預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目，以及已取得不動產(chǎn)權(quán)證書、不存在產(chǎn)權(quán)糾紛的住房。各城市區(qū)會建立專門的“房源庫”，并向社會公示，同時(shí)實(shí)施動態(tài)管理。

對于以購代建安置方式有哪些優(yōu)惠政策，洛陽市住建局方面介紹，選擇此類方式的群眾，在貨幣補(bǔ)償范圍內(nèi)免征契稅，超出部分依法征收契稅；憑借購房合同，可在新購房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)手續(xù)，在房屋交付前，子女可保留原片區(qū)入學(xué)資格。

而在組織購買模式下，符合棚戶區(qū)改造政策的樓盤，按規(guī)定減免相關(guān)稅費(fèi)；簽訂購房合同后，可申請商業(yè)貸款，符合條件的還能申請公積金貸款。

就洛陽為何出臺以購代建實(shí)施方案，洛陽市住建局方面表示，一方面是響應(yīng)國家積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的戰(zhàn)略部署，滿足洛陽自身城市發(fā)展需求；另一方面旨在拓寬征收安置渠道，滿足群眾房屋安置多元化、個(gè)性化需求，同時(shí)加快房地產(chǎn)市場去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，支撐城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。

“按高層近期會議所強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容，2025年要加力實(shí)施城中村和危舊房改造，這些舉措將充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)?！?8安居客研究院院長張波稱。

對此，中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理盧文曦表示，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，可充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，將成為各地接下來重點(diǎn)推進(jìn)的一項(xiàng)工作。

“這些措施一方面可以通過改造改善城市界面，提高土地利用價(jià)值；另一方面，舊改釋放出來的需求，是消化庫存的一股重要力量。”盧文曦稱。

2月28日，住建部副部長長姜萬榮在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，城中村改造政策支持范圍從35個(gè)城區(qū)常住人口超300萬的大城市擴(kuò)展至地級及以上城市，旨在推動城市更新和居民安置。

擴(kuò)需求方面，2025 年《政府工作報(bào)告》中提出，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。關(guān)于城中村和危舊房改造，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在今年兩會民生主題記者會上繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，要在新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。

中指院分析師也認(rèn)為，“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”可謂房地產(chǎn)擴(kuò)需求的重要政策，向市場釋放出相當(dāng)積極的信號。通過貨幣化方式及房票安置城中村改造所產(chǎn)生的需求，將是 2025年增加住房需求的重要措施。

對于這些舉措能產(chǎn)生多大的市場效應(yīng)，張波指出，城中村改造通過貨幣化安置，衍生的增量住房需求，將直接助力商品房庫存壓力的化解。數(shù)據(jù)顯示，僅在35個(gè)大城市，需要改造的城中村就有170萬套。`

國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊表示，以新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造來做估計(jì)，貨幣化安置將拉動2億平方米商品房去化。在合理調(diào)整城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件后，還將拉動原址建設(shè)約5000億元的建安投資。

張波表示，根據(jù)各地的政府工作報(bào)告，24個(gè)省市將城中村改造作為重點(diǎn)工作進(jìn)行部署。其中，包括上海、天津、重慶、遼寧、浙江、安徽等12個(gè)省市在內(nèi)，提出了具體實(shí)施目標(biāo)。

“總體來看，高層推進(jìn)房地產(chǎn)市場‘止跌回穩(wěn)’的目標(biāo)依然堅(jiān)定不移，從中央到地方，一系列政策開始在微觀層面逐步細(xì)化落實(shí)。而‘兩舊一村’改造和城市更新，是其中的重要組成部分。隨著城市更新、城中村改造不斷擴(kuò)容增效，各地正進(jìn)入加快落地的階段?！眱|翰智庫研究中心總經(jīng)理于小雨表示。

以洛陽為例，據(jù)2025年洛陽市政府工作報(bào)告，洛陽今年將穩(wěn)步實(shí)施19個(gè)城中村改造項(xiàng)目，110個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目全部開工。

“在上海，今年2月上海提出優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策，將全面提速‘兩舊一村’改造和城市更新，全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造，完成不成套舊住房改造31萬平米，啟動‘城中村’改造項(xiàng)目25個(gè)?！庇谛∮攴Q。

張波指出，與去年相比，今年城中村改造不僅力度更強(qiáng)，目標(biāo)也更明確，多地今年將改造的城中村規(guī)模也有所擴(kuò)大。“2025年是城中村改造的關(guān)鍵一年，政策支持力度空前，改造規(guī)模和范圍大幅擴(kuò)大。貨幣化安置下的城中村改造，將成為樓市一個(gè)重要的‘引擎’。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。