中央城市工作會議時隔十年再度召開，釋放了哪些信號？

時隔10年，中央城市工作會議再度召開。

7月14日至15日，中央城市工作會議在北京舉行。會議指出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

“本次會議指明了未來城市發(fā)展相關(guān)工作的總基調(diào)、目標(biāo)、主題、主線、抓手及方向等，意味著城市發(fā)展進(jìn)入新的發(fā)展階段。城市更新寫入總體要求，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造等，成為城市工作重點(diǎn)任務(wù)中的一部分，這些對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會產(chǎn)生直接影響?！敝兄冈赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜告訴記者。

“中央城市工作會議召開頻率比較低，之所以10年之后再次召開，中國經(jīng)濟(jì)亟需培育內(nèi)需新引擎以及新增長動力?！?a href="http://m.wqcgm.cn/city/guangdong/" target="_blank">廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，城市發(fā)展方式正經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)變，包括從增量轉(zhuǎn)向存量、從外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提升、從側(cè)重硬件建設(shè)轉(zhuǎn)向關(guān)注人的需求與軟性治理能力。由于地方在領(lǐng)悟與執(zhí)行層面有一定滯后，時隔十年再開的中央城市工作會議為新階段城市管理提供了“總綱領(lǐng)”，也為房地產(chǎn)業(yè)指明了未來轉(zhuǎn)型的方向。

分析人士認(rèn)為，這一歷史性轉(zhuǎn)向，為房地產(chǎn)行業(yè)指出了“新路子、高品質(zhì)、控風(fēng)險”的發(fā)展路徑。

“城市更新”寫入總體要求

中央城市工作會議提出，以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。

本次會議在總體要求中強(qiáng)調(diào)，要“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”，凸顯出城市更新在城市發(fā)展中的重要性明顯提升。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，城市更新為重要抓手，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)側(cè)意義重大。

“一方面，這將強(qiáng)化供給端各方面的優(yōu)化，改造過程中將同步推進(jìn)低效用地再開發(fā)，也會提升城市空間利用效率。另一方面，城市更新會對房地產(chǎn)需求端形成刺激，并通過貨幣化安置等手段直接增加購房需求。相關(guān)部門有望加大支持力度，通過專項債、REITs 等工具提供支持?！睆埐ǚQ。

在陳文靜看來，本次會議將進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府對城市更新的重視程度，有利于提升城市更新在穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需方面的作用。預(yù)計相關(guān)部門未來會落地更多配套政策，地方政府也將深入探索適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的城市更新模式。在此過程中，政府完善相關(guān)舉措鼓勵多元主體參與，更多政策加持也將為企業(yè)參與城市更新釋放新的機(jī)遇。

分析人士認(rèn)為，會議將“高質(zhì)量開展城市更新”列為重點(diǎn)任務(wù)，意味著我國城市發(fā)展逐漸進(jìn)入到城市更新的重要發(fā)展時期。

張波表示，“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子” 是房地產(chǎn)高品質(zhì)一個重要發(fā)展方向，房地產(chǎn)也將從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭。新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，頭部房企加速布局綠色科技，第四代建筑也會在更多城市不斷涌現(xiàn)。另外，市場認(rèn)為推進(jìn)商品住房銷售制度改革，以及有序推行現(xiàn)房銷售并優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)動態(tài)值得關(guān)注，這些舉措將對降低交付風(fēng)險、提升住房品質(zhì)發(fā)揮重要作用。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模成為城市工作重點(diǎn)之一

近幾年中央多次強(qiáng)調(diào)要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，各地也在積極探索適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的新模式，今年以來部分舉措已經(jīng)落地。

本次中央城市工作會議強(qiáng)調(diào)“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式也被認(rèn)為是城市工作的重點(diǎn)之一。

“對房地產(chǎn)而言，內(nèi)涵式發(fā)展的重點(diǎn)就是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，此次會議這一表述延續(xù)了房地產(chǎn)調(diào)控的政策主線，并在實(shí)施路徑上更強(qiáng)調(diào)供需雙向改革。”張波稱。

陳文靜認(rèn)為，從行業(yè)角度來看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式包括完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系、改革完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度、建立“人房地錢”要素聯(lián)動機(jī)制、高品質(zhì)住房建設(shè)、建立房地產(chǎn)協(xié)同監(jiān)管機(jī)制等內(nèi)容，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，預(yù)計未來幾年更多新模式配套政策將進(jìn)一步完善和實(shí)質(zhì)性落地。

中指院數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過多年發(fā)展，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超40平方米，戶均超1套房，城鎮(zhèn)居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，居民住房需求已經(jīng)從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。

在李宇嘉看來，與著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系相關(guān)的內(nèi)容，內(nèi)涵相當(dāng)豐富。

“近幾年以來，無論是發(fā)展各個都市圈，發(fā)展縣域、城鄉(xiāng)融合，還是統(tǒng)一大市場建設(shè)以及對國土空間的規(guī)劃，都意在通過規(guī)劃的、市場等方面的力量，疏解大城市人口過密的壓力，讓產(chǎn)業(yè)在不同區(qū)域更加合理得以分布。特別是大城市要組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)職住交平衡、產(chǎn)城融合，這將進(jìn)一步釋放城市新的增長動力?！崩钣罴伪硎尽?/p>

另一個值得注意的信息是，會議強(qiáng)調(diào) “牢牢守住城市安全底線”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

“一方面，強(qiáng)調(diào)建筑品質(zhì)安全，建立房屋全生命周期安全管理制度，嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平是下一步的重點(diǎn)。”張波稱，通過融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)大“白名單”項目，2025 年已推動地級及以上城市全部建立該機(jī)制，房企合理融資需求獲優(yōu)先支持。

穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造

城中村和危舊房改造是今年多地住建工作的重點(diǎn)任務(wù)，本次會議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”。分析人士認(rèn)為，這意味著城中村和危舊房改造也是未來一段時間，城市工作的重點(diǎn)內(nèi)容。

事實(shí)上，今年以來各地不斷加大房票安置力度，促進(jìn)住房需求進(jìn)入市場，部分城市取得了較好效果。

“未來隨著城中村和危舊房改造穩(wěn)步推進(jìn)，房票安置政策將繼續(xù)得以完善，相關(guān)舉措在促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)中有望發(fā)揮更大作用?！标愇撵o表示。

易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從挖掘城市發(fā)展?jié)摿砜矗锔幕虺侵写甯脑煲廊皇瞧渲幸豁椃浅Ｖ匾墓ぷ?，各地依然會持續(xù)開展。

在供應(yīng)方面，本次會議部署城市工作進(jìn)一步提出“著力建設(shè)舒適便利的宜居城市”，強(qiáng)調(diào)“堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)”。

“預(yù)計未來新增土地供應(yīng)或進(jìn)一步向人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚的地區(qū)傾斜，更好滿足職住平衡，配套好的優(yōu)質(zhì)地塊有望繼續(xù)放量。”陳文靜補(bǔ)充道。

“總體來看，本次中央城市工作會議圍繞建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的目標(biāo)，對城市發(fā)展作出了系統(tǒng)性部署，也為房地產(chǎn)市場劃定了新路子、高品質(zhì)、控風(fēng)險的發(fā)展路徑。通過城市高質(zhì)量發(fā)展的推進(jìn)，核心城市有望通過城市更新和保障房分流實(shí)現(xiàn)供需再平衡，房價逐步企穩(wěn)。房企下一步競爭的焦點(diǎn)將轉(zhuǎn)向綠色科技、運(yùn)營能力和區(qū)域深耕。”張波稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。