中國租房領(lǐng)域首部行政法規(guī)出臺，三大機會值得關(guān)注

日前公布的《住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)將自2025年9月15日起施行。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥對中新社記者表示，這是中國住房租賃領(lǐng)域首部行政法規(guī)。

長期以來，中國住房市場呈現(xiàn)重“購”輕“租”的格局，租房市場發(fā)展相對滯后。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，住房租賃在消化盤活存量房源、滿足新市民與青年人等群體住房需求方面的作用日益凸顯。在人口持續(xù)凈流入的熱點一二線城市，租房已成為主流的居住選擇之一。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的《中國人口普查年鑒-2020》顯示，2020年時，中國城市家庭戶中，租房家庭的占比逾四分之一。人口流入較多的省份租房家庭占比較高，其中，廣東城市家庭租房比例超過55%，福建、浙江超過40%，上海、北京超過35%。

趙慶祥表示，事實上，《條例》所涉及的各項規(guī)定在主要城市已有實踐基礎(chǔ)。此次將規(guī)定提升至行政法規(guī)層面，將顯著提高全國住房租賃行業(yè)的規(guī)范程度。業(yè)內(nèi)預(yù)期，未來住房租賃市場或迎來三大發(fā)展機遇。

其一，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，激勵投資。

中國租房市場規(guī)模大，但并不規(guī)范。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，租賃市場有許多亂象。比如：房源不合規(guī)(室內(nèi)設(shè)施缺失、甲醛超標(biāo)、違規(guī)隔斷、非住宅非法出租等)；出租人行為失范(二房東卷款潛逃、房東頻繁漲租等)。

上述問題直接導(dǎo)致租賃關(guān)系不穩(wěn)定，租期普遍較短。李宇嘉指出，這對租賃雙方均構(gòu)成挑戰(zhàn)：對出租方而言，增加了運營成本，削弱了盈利預(yù)期與積極性，不利于規(guī)模化住房租賃發(fā)展；對承租方而言，不穩(wěn)定不僅帶來糟糕的居住體驗，也可能迫使其壓縮其他領(lǐng)域的消費支出。

《條例》旨在構(gòu)建穩(wěn)定的租賃關(guān)系，對房東房客、租賃企業(yè)、中介機構(gòu)等市場參與主體的行為規(guī)范均有規(guī)定。李宇嘉認(rèn)為，這有利于增強市場信心、穩(wěn)定預(yù)期，從而提升租房意愿。此外，穩(wěn)定的租賃現(xiàn)金流將激勵包括房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)的市場主體加大住房租賃投資力度。對整個房地產(chǎn)業(yè)而言，這將推動行業(yè)轉(zhuǎn)型——從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營，對構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)發(fā)行等也具有積極意義。

其二，盤活存量資產(chǎn)，改造后用于出租。

《條例》提出，國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

58安居客研究院院長張波表示，未來的重要機遇在于存量資產(chǎn)盤活，《條例》支持企業(yè)盤活改造上述存量資產(chǎn)用于租賃。開發(fā)商可考慮將庫存的商品房、酒店、寫字樓等改造為租賃住房，通過“整租運營”等模式獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，近兩年，隨著存量商品房去庫存政策逐步推進(jìn)，部分城市“非居改租”(非居住存量房屋改建為租賃住房)等取得一定進(jìn)展，在增加租賃住房供給的同時，也能夠有效地盤活企業(yè)存量低效資產(chǎn)。值得注意的是，當(dāng)前“非居改租”仍面臨改造成本較高、用地性質(zhì)或物業(yè)用途變更難、消防報批難等問題，后續(xù)相關(guān)配套政策仍有待進(jìn)一步優(yōu)化完善。

其三，一批專業(yè)化的住房租賃企業(yè)有望誕生。

《條例》對租賃企業(yè)著墨頗多。相比發(fā)達(dá)國家，目前中國住房租賃行業(yè)機構(gòu)化率仍較低，據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2025年6月，全國開業(yè)規(guī)模前30位的住房租賃企業(yè)累計開業(yè)房源量為135.9萬間，占整體市場份額仍較小。曹晶晶表示，從市場化、專業(yè)化的政策導(dǎo)向來看，中國長租公寓企業(yè)仍有較大發(fā)展空間，推動專業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)展將有助于提升住房租賃產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量。

58安居客數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年重點城市租金房價比升至2.17%，核心城市優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)投資回報率接近5年期定期存款利率，吸引長期資本流入。張波認(rèn)為，未來5年，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升運營效率的企業(yè)或?qū)⒊蔀槭袌鲋鲗?dǎo)者。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后續(xù)或出現(xiàn)一批專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，甚至誕生實力較強的龍頭企業(yè)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。