戴德梁行：中國(guó)內(nèi)地REITs市場(chǎng)規(guī)模正迅速擴(kuò)大

“亞洲一共發(fā)行了超過(guò)142支REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，整體市值大約在2000億美金，其中中國(guó)內(nèi)地2014年以后發(fā)行了大約60支REITs。”戴德梁行高級(jí)副董事、英國(guó)皇家特許測(cè)量師楊枝12日在成都參加土地與城市發(fā)展論壇時(shí)指出，雖然中國(guó)內(nèi)地REITs起步較晚，但是發(fā)展迅速，它的市場(chǎng)規(guī)模正迅速擴(kuò)大。

據(jù)了解，REITs誕生于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，是一種典型的資產(chǎn)證券化投資工具。由于REITs能盤(pán)活存量融資或是存量證券化，因此REITs被認(rèn)為有助于降低整個(gè)社會(huì)的杠桿率。

“中國(guó)內(nèi)地整樓買(mǎi)賣(mài)不是很活躍，將樓拆分散售又會(huì)造成物業(yè)品質(zhì)的下降，發(fā)行REITs不僅可以解決資產(chǎn)的融資問(wèn)題，還能解決資產(chǎn)的退出問(wèn)題。”楊枝介紹，中國(guó)內(nèi)地已發(fā)行的REITs涉及寫(xiě)字樓、零售、酒店、綜合體和物流物業(yè)，其中零售、寫(xiě)字樓、綜合體物業(yè)格外受到中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)青睞。

此前，北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組曾表示，考慮到中國(guó)城市化人口數(shù)量、不動(dòng)產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過(guò)美國(guó)，中國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段后，規(guī)模將遠(yuǎn)超美國(guó)，具有更廣闊的發(fā)展空間。

楊枝表示，雖然中國(guó)內(nèi)地REITs市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，但國(guó)際上大部分的REITs都是綜合業(yè)態(tài)，將跨區(qū)域、跨業(yè)態(tài)的資產(chǎn)包打包變成REITs，內(nèi)地大部分的REITs還是單宗物業(yè)或者同一個(gè)業(yè)態(tài)的資產(chǎn)包。

“我們分析了中國(guó)香港、新加坡、日本的酒店REITs，發(fā)現(xiàn)中國(guó)香港有2支，新加坡有3支，日本有5支。”楊枝介紹，一般認(rèn)為酒店現(xiàn)金流和寫(xiě)字樓相較于商業(yè)地產(chǎn)以及綜合體可能低一些，但在這三個(gè)地區(qū)的REITs市場(chǎng)中，酒店提供的現(xiàn)金分紅是最高的。

根據(jù)戴德梁行的調(diào)查，中國(guó)內(nèi)地一線城市的五星級(jí)酒店每天每平米收入有10元人民幣，但是利潤(rùn)只有3元人民幣，而這一數(shù)據(jù)在中國(guó)香港和新加坡為每天每平米收入25到35元人民幣。楊枝介紹，較低的現(xiàn)金流導(dǎo)致中國(guó)內(nèi)地一線城市的部分酒店發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品較為困難。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。