地產(chǎn)開發(fā)投資退潮 存量房市場或現(xiàn)萬億級機(jī)會

12月2日，SOHO中國宣布與綠地控股簽署戰(zhàn)略合作，今后兩家將共同探索辦公室互聯(lián)網(wǎng)運營新模式。綠地將發(fā)揮在全國主要城市物業(yè)、場地資源優(yōu)勢；SOHO中國將提供空間設(shè)計、施工管理、營銷推廣、運營管理等資源，雙方將在全國一二線城市(首批試點北京、上海)建設(shè)和運營一批共享辦公空間。

以開發(fā)商的角色進(jìn)入管理輸出，潘石屹[微博]的這一做法緣于其自身對當(dāng)前高地價風(fēng)險的擔(dān)憂。

潘石屹并非個案。近期以來不少開發(fā)商不再熱衷于爭搶高風(fēng)險的地王，而是將目光轉(zhuǎn)向大量存量物業(yè)的經(jīng)營上。

開發(fā)投資市場的高風(fēng)險

房地產(chǎn)的市場化集中度越來越高。

截至上周，多家重點房企已陸續(xù)公布10月業(yè)績，整體表現(xiàn)優(yōu)于市場大勢。今年1-10月，中原監(jiān)測的20家重點房企平均銷售面積、金額分別同比增長15%、14%，銷售面積增幅明顯高于全國水平，銷售金額增幅與全國相當(dāng)。而從市場份額來看，20家重點房企今年以來在全國市場銷售面積占比為12%，銷售金額占比19%，均與去年同期基本持平。

目前，有7家房企銷售金額已經(jīng)突破一千億元，分別是萬科、恒大、保利、中海、碧桂園、綠地、萬達(dá)[微博]。盡管市場持續(xù)回暖，重點房企總體業(yè)績向好，但全國市場分化加劇，中小房企生存依然維艱。即使實力房企也趨向謹(jǐn)慎，合作、轉(zhuǎn)型加速，以增加自身抗風(fēng)險能力。

開發(fā)商對三四線城市風(fēng)險形成了共識，集中轉(zhuǎn)向一二線城市導(dǎo)致這些區(qū)域地王頻出。

據(jù)CRIC研究中心統(tǒng)計，今年年初至今，北京市場共成交96塊地，其中13塊地王，占比達(dá)到13.54%。這些地王當(dāng)中，除了華潤、首開和新聯(lián)投資聯(lián)合體于豐臺區(qū)以86.25億元拿下的全市總價地王外，其余12塊地全部成交于9月以后。10月下半月開始，不僅接連成交了兩塊總價超80億元的天價地塊，葛洲壩所拿樊家村地塊更是將樓面價推到7.5萬元/平方米高位，18個行政區(qū)中，7個有新地王出現(xiàn)。

CRIC研究員楊科偉稱，“周周地王、一日多地王的戲碼接連在北京上演。北京土地市場的瘋狂可謂前無古人，恐怕也難再有來者。”他認(rèn)為，對企業(yè)而言，過高的地價無疑增加企業(yè)盈利難度，回款周期也將大為拉長。華潤和招商被曝出的退地事件表明部分企業(yè)已覺察其中風(fēng)險。

高和資本董事長蘇鑫在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時感慨稱，“房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題就在這里。大家為了避險，所有的錢都跑到一線城市。一線城市為了政治穩(wěn)定，所有的土地供應(yīng)都標(biāo)準(zhǔn)化，拆遷謹(jǐn)慎化，也就是說該供的土地供不出來，土地供應(yīng)越來越少。沒有土地供應(yīng)，但開發(fā)商中上市公司已經(jīng)有這么多。現(xiàn)在只要是上市公司，最低融資成本可達(dá)4%。在錢非常便宜的情況下，開發(fā)商的總經(jīng)理們?yōu)榱俗约夯钕氯ィ坏貌粓猿峙e牌。而央企國企舉牌最終還可以配建保障房為社會做貢獻(xiàn)。”

萬億存量房市場風(fēng)口？

潘石屹早在三年前就不再看好開發(fā)投資市場。

對于潘石屹而言，土地紅利的消失，房價高增長不再，是他不再想涉足開發(fā)投資市場的主因。他時常感慨的是，幾年前他銷售出去的寫字樓，如今再購回就要花上好幾倍的價格，這讓他深感不值。

盡管一二線城市地價高居不下，但整體上，房地產(chǎn)開發(fā)投資也在退潮。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17847萬平方米，同比下降33.8%，降幅與1-9月持平；土地成交價款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3%。

2015年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6%。其中，住宅投資53150億元，增長1.3%，增速回落0.4%。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.4%。

蘇鑫表示，從基金的角度看，他們不敢再像以前一樣投資開發(fā)市場。“在一線城市，不考慮賺錢因素去拿地，基金做不到；而在二線城市時機(jī)非常難把握，三線城市由于高庫存風(fēng)險不敢進(jìn)。”

蘇鑫認(rèn)為，未來更大的市場空間在于存量房市場。據(jù)他粗略估算，2005年以前，北京竣工的商業(yè)和辦公類物業(yè)總量是1683萬平方米(工業(yè)倉儲類物業(yè)也可以更新，但量很小)，保守假設(shè)這其中20%可以進(jìn)行更新，更新后單價在4000元/平方米(早先竣工的大部分都在城市核心區(qū))。這樣算來，北京共有價值1347億元物業(yè)需要進(jìn)行更新。而以此估計到全國，他認(rèn)為保守來看可以達(dá)到萬億市場。

蘇鑫認(rèn)為，從政府角度而言，由于一線城市核心區(qū)土地供應(yīng)已經(jīng)非常少，政府也有動力推動城市更新來增加投資和稅收。而他前述估算的僅是商辦物業(yè)。

從住宅市場來看。財經(jīng)評論員項崢測算認(rèn)為，“截至2013年末，我國城鎮(zhèn)大約有存量住宅面積238.71億平方米。2015年上半年全國商品房銷售均價為6815元/平方米，考慮折舊因素，按照0.5系數(shù)來折算，存量住宅銷售均價為3407元/平方米，由此可以推導(dǎo)得到全國存量住宅總價值為81.33萬億元。若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對品質(zhì)進(jìn)行改善。假定每平方米居住品質(zhì)提升成本為100元，那么存量住宅品質(zhì)提升市場空間大約為15000億元。當(dāng)然，這樣估算或過于簡單，我國城鎮(zhèn)舊房改造和危房處置是一個動態(tài)連續(xù)過程，實際上市場潛力可能遠(yuǎn)較上述估算要大。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。