樓市回暖延續(xù) 新一輪去庫存可期

中國指數研究院近日發(fā)布的11月百城價格指數顯示，11月全國100個城市(新建)住宅平均價格環(huán)比、同比均上漲，且漲幅有所擴大，這是百城價格指數連續(xù)4個月“雙漲”。業(yè)內人士認為，房地產市場進入新一輪去化周期，新一輪寬松政策有望陸續(xù)出臺，預計明年房地產市場將保持溫和增長趨勢。

樓市持續(xù)回暖

據中國指數研究院統計，11月全國100個城市(新建)住宅平均價格環(huán)比上漲0.46%，漲幅較上月擴大0.16個百分點；同比上漲2.93%，漲幅較上月擴大0.86個百分點。其中，深圳漲幅明顯，環(huán)比上漲2.54%，排名第二，僅次于蘇州的2.81%；深圳同比上漲34.75%，漲幅居百城首位。

11月，在多重利好政策刺激下，一二三線城市成交量均平穩(wěn)上升，庫存壓力繼續(xù)緩解。展望未來，中國指數研究院認為，圍繞中央去庫存戰(zhàn)略導向，更多相關財政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺，樓市“暖冬”可期。

在股票市場上，房地產板塊近日表現搶眼，市場分析人士認為，這主要是受房貸利息抵扣個人所得稅消息的影響。鏈家研究院院長楊現領表示，此舉在美國等發(fā)達國家是刺激房屋需求的普遍手段。如果我國出臺相關政策，將直接降低購房者的成本，對新房和二手房市場是明顯利好，而且是長期性的。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，如果這一政策實施，有利于中高端房產的去化，有利于三四線城市去庫存。三四線城市目前尚處于房價“洼地”，該項政策如果實施，有利于在一線、一線半城市工作的白領人士回鄉(xiāng)置業(yè)。無論是為了改善父母的住房條件，還是出于資產配置的目的，他們在三四線城市房價低谷期置業(yè)，抵扣的是在大城市所獲高收入的高個稅。從投入產出比的角度來看，這有望成為購房者的選擇之一。

關注去庫存新政策

信達證券房地產行業(yè)分析師崔娟認為，從政策層面看，應關注新一輪去庫存政策的實施以及減輕房企經營負擔和資金壓力的政策持續(xù)性，關注這些政策能否有效去庫存、能否促進房地產開發(fā)投資額的止跌回升。

瑞銀證券房地產分析師丁曉表示，目前一線城市庫存較低，不存在去庫存壓力。三線及以下城市庫存較高，過去開發(fā)商拿地規(guī)模較大，供應充足，而這些城市人口增長乏力，住宅長期需求不足，導致供需失衡。三線及以下城市未來人口增長不會很明顯，確實需要政策支持去庫存。戶籍改革可以在使三線及以下城市在房地產去庫存的同時，使農民工群體市民化，既有益于社會公平，又有利于經濟發(fā)展。

中國房地產業(yè)協會原副會長朱中一認為，去庫存包括多個方面。首先，房地產供應明顯偏多、在建房地產用地規(guī)模大的地區(qū)應主動控制土地供應；其次，對于正在開發(fā)建設的項目，允許企業(yè)根據市場的情況調整開發(fā)節(jié)奏，調整戶型結構；再次，對于已經形成的庫存，應加大去庫存的力度。

廣發(fā)證券認為，未來政策預期方面，著眼于化解房地產庫存問題，特別是庫存絕對量較高、新增供給大于新增需求的三四線城市。市場對于政府嘗試推行“保障房貨幣化”的政策預期較濃，短期能否落實要看各部門協調能力以及較好的制度設計。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。