一線城市房?jī)r(jià)何時(shí)跌：上海的房地產(chǎn)不存在泡沫

進(jìn)入21世紀(jì)，有點(diǎn)名氣、有點(diǎn)影響力的人物，堅(jiān)持唱空中國(guó)房?jī)r(jià)，認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)是個(gè)大泡沫，明年(后年、三年內(nèi)、五年內(nèi)等)房?jī)r(jià)將大跌(三成、五成、八成等)、崩盤(pán)的專(zhuān)家，算下來(lái)有十幾個(gè)。

最早的一個(gè)，是清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授魏杰；2001年發(fā)表觀點(diǎn)，認(rèn)為2002年將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的冬天。如果樓市不崩盤(pán)，我就去跳樓。

其后，隨著中國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，越來(lái)越多的學(xué)者、專(zhuān)家、評(píng)論人加入到唱空中國(guó)房?jī)r(jià)的陳營(yíng)。比如2005年時(shí)，社科院的易憲容很有名，預(yù)言京滬房?jī)r(jià)大跌30—50%，后來(lái)還有08年時(shí)寒冰大人09年樓市雪崩元年，其后謝國(guó)忠、牛刀是標(biāo)志性人物。

13年過(guò)去了，結(jié)果，大家都很清楚了。近幾年，不僅國(guó)內(nèi)專(zhuān)家唱空，還有很多國(guó)際投行、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家等唱空中國(guó)房?jī)r(jià)，其中2013年時(shí)我就曾專(zhuān)門(mén)撰文反攻過(guò)當(dāng)年諾獎(jiǎng)獲得者席勒的上海和深圳房?jī)r(jià)泡沫論(09年和11年來(lái)中國(guó)講學(xué)時(shí)的公開(kāi)言論)。

值得關(guān)注的是，2011年以來(lái)，全國(guó)三四線城市的樓市確實(shí)降溫了，庫(kù)存壓力不斷增加，但房?jī)r(jià)并無(wú)沒(méi)大跌(除了溫州和鄂爾多斯等個(gè)別地區(qū))，只不過(guò)小跌和平穩(wěn)而已。

而一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲，二線城市分化，總體保持穩(wěn)中有漲態(tài)勢(shì)。如果看全國(guó)商品房均價(jià)，則僅08年和14年微均不超過(guò)2%，其他年份皆上漲，今年全國(guó)庫(kù)存壓力很大，但均價(jià)仍同比上漲超7%。

中國(guó)房?jī)r(jià)一直被唱空，卻一直沒(méi)崩盤(pán)。原因有很多，也很復(fù)雜。在此，僅以我們易居房地產(chǎn)研究院的一個(gè)重要指標(biāo)：房?jī)r(jià)收入比，進(jìn)行一番剖析。

關(guān)于收入：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑的數(shù)據(jù)，2014年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年(名義)增長(zhǎng)9.0%，比2013年名義增幅收窄了0.7個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.8%。

關(guān)于房?jī)r(jià)：新建商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)為1.4%(包含有可售型保障房和棚改房)，增幅比2013年縮小6.3個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄。

關(guān)于面積：房?jī)r(jià)收入比的“戶型面積”指標(biāo)，統(tǒng)一按照100平方米計(jì)算(與全國(guó)城鎮(zhèn)家庭平均住房面積相近)。

根據(jù)房?jī)r(jià)收入比計(jì)算公式，得出2014年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.1。

1998-2003年之前，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在6倍多，那時(shí)房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定，所以說(shuō)那時(shí)沒(méi)有泡沫，大家都能達(dá)成一致意見(jiàn)吧。

2004年開(kāi)始，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)收入增幅，除了2008年，房?jī)r(jià)收入比一直保持在7倍以上，尤其是2007和2009年，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超收入增幅，房?jī)r(jià)收入比分別達(dá)到8和8.1，創(chuàng)造歷史最高值。

經(jīng)過(guò)縱向比較，基本上可斷定房?jī)r(jià)收入比保持在7倍以下時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫。超過(guò)7時(shí)，略偏高。

與2013年的7.3相比，2014年房?jī)r(jià)收入比7.1%，再度下降，延續(xù)了2010年以來(lái)的下行趨勢(shì)。

從房?jī)r(jià)收入比的絕對(duì)水平看，已經(jīng)接近6-7的合理區(qū)間。預(yù)計(jì)2015年，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比仍為7.1%左右。沒(méi)有大泡沫，哪來(lái)大崩盤(pán)？

老實(shí)說(shuō)，如果2010年－2011年沒(méi)有溫管家的嚴(yán)厲調(diào)控，當(dāng)前還真的有中等級(jí)別的泡沫了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。