東莞5月樓市表現(xiàn)平淡 改善戶型受追捧

紅五月”，但東莞樓市卻是表現(xiàn)平平。5月初，在限價加碼的同時，受預售證審批從嚴、商品房限簽以及住建部門重申樓市限購不放松等因素影響，東莞樓市無論是供應量還是成交量都差強人意，房價連續(xù)兩個月環(huán)比回落。進入6月，業(yè)內(nèi)人士認為，隨著半年業(yè)績期的到來，房企推售力度將加大，新舊項目將持續(xù)推新入市，在資金壓力下，各項目促銷力度有望加大。1.　開發(fā)商

紅五月”扎堆入市相比4月，東莞開發(fā)商在5月的入市積極性大大提升，各樓盤不遺余力舉辦活動推貨、宣傳。各類創(chuàng)意暖場活動、親子活動琳瑯滿目，卓越維港、大道松山湖、石排國際公館等多個樓盤推出優(yōu)惠特價房活動，提升人氣。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份，金地、碧桂園、萬科、卓越、中海等品牌房企積極推貨沖刺業(yè)績，市場供應有所上升，集中在5月中下旬扎推入市，全市開盤量環(huán)比上月小幅增加。從產(chǎn)品類型看，開發(fā)商明顯加大了商業(yè)公寓的推貨力度，Ｖ1公館、碧桂園首座和萬科金域廣場等單盤推貨量均有幾百套。根據(jù)合富研究院統(tǒng)計，5月東莞一手住宅供應約為43萬平方米，同比增加56%，但簽約面積同比減少16%。一手住宅簽約均價為16952元/平方米，同比微漲5%，環(huán)比4月微跌，連續(xù)兩個月環(huán)比回落。自2016年9月調(diào)控后，東莞一手住宅供求量基本穩(wěn)定在35萬—45萬平方米/月，整體表現(xiàn)平淡。從銷售率看，大部分住宅項目開盤銷售率偏低，業(yè)內(nèi)人士認為是因為很多項目前期認籌量少，同時開發(fā)商對市場預期較高，定價居高不下，而且限購限貸限售等政策制約了需求釋放。此外，據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，東莞絕大多數(shù)商業(yè)銀行首套房貸利率普遍上浮20%(即5.88%）或以上，二套房貸利率大多上浮25％—30%，廣發(fā)、華夏及光大二套房貸利率上浮40%。另外，基本上全市所有商業(yè)銀行均執(zhí)行

三價合一”政策，東莞房貸政策持續(xù)收緊。2.　松山湖片區(qū)樓市炙手可熱從區(qū)域來看，5月東莞濱海片區(qū)及松山湖片區(qū)成供應主力，供應面積合計約21萬平方米，占全市48%，臨深片區(qū)供應相比上月明顯放量。另一方面，受到近年城區(qū)土地供應大幅減少及缺乏全新項目上市的影響，城區(qū)住宅供應明顯乏力。成交方面，東部及松山湖片區(qū)成交持續(xù)放量，再次成為本月熱點。該區(qū)域不僅供應持續(xù)走高，其價格相較城區(qū)及臨深片區(qū)有優(yōu)勢，因此成為成交熱點區(qū)域。合富大數(shù)據(jù)顯示，5月成交排名前10的區(qū)域中，大嶺山鎮(zhèn)以508套位列全市簽約榜首。業(yè)內(nèi)人士分析認為，大嶺山是市區(qū)、松山湖、濱海灣新區(qū)及深圳的交匯處，地理位置優(yōu)越，近兩年樓市升溫較快。據(jù)了解，5月成交量排名前10的區(qū)域成交狀況比去年有改善，房價則漲跌參半。房價上升區(qū)域以市區(qū)周邊鎮(zhèn)街為主，下跌區(qū)域則以臨深片區(qū)為主。3.　別墅難賣改善戶型受歡迎產(chǎn)品方面，5月洋房成交3996套，成交比例持續(xù)保持在96%左右。別墅在政策調(diào)控下出貨艱難，比限購限貸前縮水超過一半。5月全市洋房新增供應41.37萬平方米，環(huán)比小幅回升，其中單盤供應量較大，八成項目新增供應超百套，排列前三的金地、碧桂園和星河項目單盤供應均超300套。品牌房企沖刺力度加大，洋房成交43.6萬平方米，環(huán)比、同比大幅上升，單盤成交量過百套的項目數(shù)量環(huán)比翻倍，增加至13個。受政策影響，東莞市場144平方米以上的產(chǎn)品去化艱難。為快速回籠資金，5月開發(fā)商主推144平方米以下產(chǎn)品，占全市洋房產(chǎn)品的比例達99.4%。剛需主導地位依然強勁，占全市比例維持在75%左右，120—144平方米的改善戶型成交比例穩(wěn)定在20%。5月東莞別墅供需環(huán)比小幅回升，但仍處于歷史低位，反映受政策影響依然較大。從個盤看，大部分項目成交僅有寥寥幾套。個別房企急于回籠資金，以價換量效果明顯。此外，5月公寓供需大漲。從產(chǎn)品成交結構來看，在價格因素影響下，低價產(chǎn)品尤為暢銷，20—30平方米小型公寓持續(xù)熱銷，占全市比例達14%，其中碧桂園蘋果成交火熱，而40平方米以上的公寓成交比例逐漸縮小。業(yè)內(nèi)人士認為，在住宅調(diào)控趨嚴之下，商業(yè)性質(zhì)公寓持續(xù)走熱，部分公寓項目推出低首付策略吸引投資客，碧桂園旗下多個項目以小戶型、低總價勝出，紛紛熱銷。4.　外來品牌房企產(chǎn)品成主流從排名情況來看，目前的東莞樓市外來品牌房企占據(jù)絕大部分市場份額，本土房企只有實力雄厚的才能與之抗衡。在5月份房企成交金額排行榜前十中，萬科、碧桂園、保利、金地、卓越、恒大、海倫堡、寶安等8家為外來房企，其中最拔尖的仍是萬科和碧桂園，兩家開發(fā)商的項目遍布東莞各鎮(zhèn)，市場占有率很高。排行榜前十中僅有光大和中惠兩家為本土房企。本土房企的可開發(fā)或在售項目數(shù)量不及外來房企，致使市場占有率較小，排名較后。上一頁12下一頁

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。