《廣州市物業(yè)管理條例（征求意見稿）》出爐 針對共有資金、業(yè)委會提出多項規(guī)范　出臺“十不準” 規(guī)范業(yè)委會

小區(qū)擺攤的經(jīng)營性收入很多，但業(yè)主為何從來沒有享受實惠？小區(qū)沒有業(yè)委會，也沒有人組織怎么辦？業(yè)委會不作為、挪用公款怎么辦？廣州市作為國內(nèi)最早引進現(xiàn)代物業(yè)管理的城市之一，在現(xiàn)代物業(yè)管理方面一直走在全國前列，但是隨著業(yè)委會制度漸漸普及，也出現(xiàn)了一些問題。昨日，廣州市住房城鄉(xiāng)建設委印發(fā)《廣州市物業(yè)管理條例(征求意見稿)》（簡稱《條例》），正式向社會公眾征求意見。

《條例》不但設立了“物業(yè)管理委員會”制度，協(xié)調(diào)沒有業(yè)委會的小區(qū)也能實現(xiàn)業(yè)主自治，還明確了業(yè)主共有資金的管理使用制度，讓小區(qū)的經(jīng)營收入業(yè)主共享，同時還出臺多項規(guī)定規(guī)范業(yè)委會的行為。

物業(yè)管理委員會：三方共建共治共享

業(yè)委會選舉難及運作不規(guī)范是廣州市乃至全國物業(yè)管理存在的主要問題之一，也是引發(fā)小區(qū)物業(yè)管理維穩(wěn)事件的主要原因。因此，如何破解業(yè)委會選舉難和規(guī)范運作就成為本次立法的重點問題。

《條例》規(guī)定設立“物業(yè)管理委員會”制度。街道牽頭組織成立物業(yè)管理委員會。成員由5名至11名單數(shù)的業(yè)主代表和街（鎮(zhèn)）、公安派出所、居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)各派1名代表組成。其中物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔任。街道應該配備物業(yè)管理專職人員，負責成立物業(yè)管理委員會，指導、協(xié)助和監(jiān)督業(yè)主成立業(yè)主大會。

物業(yè)管理委員會主要負責籌備成立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會，在業(yè)主委員會產(chǎn)生后解散。也就是說物業(yè)管理委員會起到了“籌委會”的作用。

除此之外，對于不具備成立業(yè)主大會條件或者未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，物業(yè)管理委員會就起到了牽頭與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作的作用，而且在緊急情況下有權利組織業(yè)主共同表決物業(yè)管理重要事務。

物業(yè)管理委員會是業(yè)委會發(fā)展的推動力量，是業(yè)委會缺位時的及時補位，體現(xiàn)的是業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和政府三方對小區(qū)的共建共治共享，物業(yè)管理事務的最終決定權還是歸屬于業(yè)主。

另外，為了能充分發(fā)揮基層黨員的模范帶頭作用，《條例》規(guī)定“街道黨工委、鎮(zhèn)黨委應當根據(jù)黨章，堅持黨的領導，加強黨的建設，開展黨的活動，支持業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務企業(yè)依法開展物業(yè)管理活動”。

業(yè)委會成員：泄露業(yè)主資料將被罷免

據(jù)記者了解，業(yè)主委員會運作不規(guī)范是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的原因之一，主要表現(xiàn)在業(yè)主委員會不依法履行職責，如不組織召開業(yè)主大會臨時會議、不按照規(guī)定公示業(yè)主大會表決結果、不公布相關資料和信息、不組織補選業(yè)主委員會委員或不組織換屆選舉等方面。但是，目前，上位法對上述業(yè)主委員會不履職行為缺乏明確規(guī)定。

廣州市住房城鄉(xiāng)建設委制定的《條例》對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出詳細規(guī)定，重點明確了業(yè)主委員會的具體職責，對業(yè)主委員會不履職行為，由屬地街道辦事處責令其限期改正；逾期仍拒不改正的，業(yè)主委員會不得繼續(xù)履行職責，由屬地居民委員會組織重新選舉業(yè)主委員會。

《條例》規(guī)定，業(yè)主委員會的委員應當遵守法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，但凡有挪用、侵占業(yè)主共有資金；索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬；違反物業(yè)服務合同拒不交納物業(yè)服務費；泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動；偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書面委托書或者業(yè)主簽名；擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章等行為的，都將被罷免。

業(yè)主共有資金：只能用于小區(qū)物業(yè)管理

按照有關規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共有的道路、綠地、其他場地劃設停車位或者利用業(yè)主共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營所得收益依法歸全體業(yè)主共有。但在實踐中，部分物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會管理該收益混亂，甚至發(fā)生挪用、侵占該收益的違規(guī)行為。

廣州市住房城鄉(xiāng)建設委在《條例》專門設立了業(yè)主共有資金管理制度。明確了共有資金來源，主要包括：依法利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收入，管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會決定由全體業(yè)主共同分攤繳交的費用，孳息，其他合法收入。

在共有資金的管理方面，根據(jù)《條例》，業(yè)主大會成立前，業(yè)主共有資金由物業(yè)服務企業(yè)管理；而業(yè)主大會成立后，業(yè)主共有資金應當由業(yè)主大會決定的管理單位管理，可以是業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)。

那么是不是說業(yè)主能夠多一筆收入呢？其實并不是?！稐l例》明確了共有資金的使用范圍，即用于小區(qū)物業(yè)管理。主要用于物業(yè)公司服務合同約定以外的服務于業(yè)主的費用，包括但不限于共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護和專項財產(chǎn)保險；公共設施設備經(jīng)營管理成本以及業(yè)主大會、業(yè)委會的工作經(jīng)費等六個方面。

根據(jù)規(guī)定，居民委員會應當每年不少于一次對業(yè)主共有資金收支情況進行審計并將審計結果公告全體業(yè)主。

根據(jù)《物權法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，廣州市近幾年有不少小區(qū)實踐了業(yè)主自行管理物業(yè)。為解決業(yè)主自管的問題，《條例》對業(yè)主自行管理物業(yè)作出了相應規(guī)定。

《條例》要求自行管理方案需經(jīng)業(yè)主大會同意。業(yè)委會制定的業(yè)主自行管理方案應當對自行管理物業(yè)的主要事項作出約定，包括物業(yè)服務費繳納標準及方式等內(nèi)容，且方案應當經(jīng)業(yè)主大會依法表決同意。此外，業(yè)主大會、業(yè)主委員會還要承擔安全責任。

業(yè)主委員會的自行管理方案和保安、設施設備維護合同需報街（鎮(zhèn)）備案。按照《條例》，業(yè)主自行管理物業(yè)改變了小區(qū)由物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的模式，更涉及小區(qū)生產(chǎn)安全、消防安全及經(jīng)營管理等重大責任，業(yè)委會有必要將該方案和保安、設施設備維護合同報街（鎮(zhèn)）備案。

“業(yè)主委員會”成員十不準

業(yè)主委員會的委員、候補委員、專職工作人員應當遵守法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，不得有下列行為：

挪用、侵占業(yè)主共有資金

索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬

利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費

泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動

違法進行裝修、改建、搭建、改變物業(yè)使用功能以及擅自占用共用部位、共用設施設備

違反物業(yè)服務合同拒不交納物業(yè)服務費

偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書面委托書或者業(yè)主簽名

未妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務會計報告等會計資料，偽造、變造、隱匿、故意銷毀會計資料或者不按照規(guī)定提供會計資料

擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章

其他損害業(yè)主共同利益或未正當履行其職責的行為

“業(yè)主共有資金”怎么用

業(yè)主共有資金包括：依法利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收入，管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會決定由全體業(yè)主共同分攤繳交的費用，孳息，其他合法收入。

業(yè)主共有資金應當用于物業(yè)管理的下列支出：

（一）除物業(yè)服務合同約定由物業(yè)服務企業(yè)承擔之外的其他服務于業(yè)主的費用，包括但不限于共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護和專項財產(chǎn)保險；

（二）合同約定利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的管理成本、酬金；

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費和業(yè)主委員會委員的補貼、業(yè)主委員會專職工作人員的薪酬；

（四）對業(yè)主共有資金的審計費用；

（五）依法應當繳納的稅費；

（六）業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費用。

《廣州市物業(yè)管理條例(征求意見稿)》還有哪些內(nèi)容：

完善了物業(yè)承接查驗制度

制定了共有物權登記和公開制度

完善了規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為的制度

摘自　《廣州日報》　2018.08.07　記者　賈政　通訊員　穗建

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