二手房市場(chǎng)半年考：多城熱度退減 量?jī)r(jià)穩(wěn)定成常態(tài)

2018年上半年是政策和市場(chǎng)激烈博弈的半年。

一方面市場(chǎng)繼續(xù)保持較高熱度，二手房市場(chǎng)在一線城市回暖跡象明顯。這其中既有受政策抑制的需求自然釋放，也有一系列利好政策諸如人才引進(jìn)的帶動(dòng)。但在二手房市場(chǎng)也看到了較為明顯的市場(chǎng)分化：隨著持續(xù)1年的價(jià)格調(diào)整，北京觀望需求開(kāi)始積極入市，雖然距離市場(chǎng)高點(diǎn)仍有較大差距，但是已經(jīng)有走出低谷的跡象，而上海卻沒(méi)有展現(xiàn)出這種市場(chǎng)爆發(fā)力；二三線城市市場(chǎng)兩重天，重慶 、武漢量?jī)r(jià)齊升，天津、石家莊等幾個(gè)城市卻愈發(fā)呈現(xiàn)出有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。這其中有政策的影響，在價(jià)格持續(xù)上漲后，市場(chǎng)可能需要更多的時(shí)間消化。而據(jù)我們7月2日發(fā)布的重點(diǎn)城市城區(qū)一二手房倒掛結(jié)果顯示，在新房?jī)r(jià)格受到嚴(yán)格管控的背景下，二手房?jī)r(jià)格可能存在短期明顯的偏高。

另一方面政策調(diào)控逐步加強(qiáng)，不斷地查漏補(bǔ)缺。先是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部約談12城市，大部分城市繼續(xù)進(jìn)行調(diào)控加碼。隨后多個(gè)城市頒布新政禁止企業(yè)購(gòu)房，30城嚴(yán)格整頓銷售市場(chǎng)，市場(chǎng)熱度被一輪又一輪的調(diào)控影響。開(kāi)發(fā)商融資渠道受阻，現(xiàn)金流的安全比以往任何時(shí)候都更加重要。市場(chǎng)的整體環(huán)境比以往任何時(shí)刻可能都更加嚴(yán)肅。

從全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市掛牌量?jī)r(jià)變化來(lái)看，2018年上半年市場(chǎng)整體較為穩(wěn)定，在政策調(diào)控壓制和市場(chǎng)需求恢復(fù)的沖突中，掛牌均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中緩漲態(tài)勢(shì)，6月掛牌均價(jià)相較于1月上漲1.76%。

從時(shí)間變化來(lái)看，掛牌價(jià)格二季度呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。2月受春節(jié)返鄉(xiāng)影響，二手房掛牌均價(jià)小幅下跌。由于新房供應(yīng)不足，但需求一直旺盛，3月后二手房市場(chǎng)持續(xù)火熱，開(kāi)啟三連漲模式。

從掛牌量情況來(lái)看，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市平均掛牌量一季度穩(wěn)定在10萬(wàn)套左右，3月市場(chǎng)市場(chǎng)升溫，掛牌量有所上漲。4月，隨著熱點(diǎn)城市人才引進(jìn)政策帶動(dòng)，政策限制的需求定期釋放，部分觀望需求開(kāi)始入市，需求上漲帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度較大，掛牌量也隨之大幅上漲，高達(dá)12萬(wàn)套左右，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲態(tài)勢(shì)。

隨著市場(chǎng)成交量的上漲，掛牌房源被快速消耗，6月掛牌量微降，但相較1月掛牌量仍然上漲14.17%，表明市場(chǎng)現(xiàn)階段仍然較熱。

在經(jīng)過(guò)2018年上半年的市場(chǎng)變化后，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市2018年6月掛牌價(jià)分化明顯。其中，北京、深圳、上海位于第一梯隊(duì)，掛牌價(jià)遙遙領(lǐng)先于其他城市，展現(xiàn)出一線城市強(qiáng)大的吸引力和高房?jī)r(jià)的支撐能力。廣州、杭州、南京、天津位于第二梯度，杭州和南京由于2016年市場(chǎng)持續(xù)火熱，房?jī)r(jià)上漲較快，杭州更是領(lǐng)跑二線城市，掛牌均價(jià)僅次于4個(gè)一線城市。蘇州、珠海、武漢等城市受2017年去庫(kù)存影響較大，加之其城市本身有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)領(lǐng)先于其他二線城市。

中西部二線城市房?jī)r(jià)與東部城市相比，仍然差距較大。重慶、昆明、長(zhǎng)沙在選定的20個(gè)重點(diǎn)城市中排在最后3位，均價(jià)不足北京四分之一。

從2018年上半年漲降價(jià)房源量變化情況來(lái)看，除2月漲降價(jià)房源量下跌外，其他月份均在不斷增長(zhǎng)。漲價(jià)房源量方面，一直處于穩(wěn)定增長(zhǎng)狀態(tài)，這主要由于業(yè)主對(duì)市場(chǎng)普遍持有積極心態(tài)，對(duì)房源進(jìn)行漲價(jià)銷售。降價(jià)房源量方面，6月降價(jià)房源量上漲較快，主要是因?yàn)椴糠謽I(yè)主急于套現(xiàn)出手或者換房，主動(dòng)選擇降價(jià)減少換房周期。兩種需求上漲導(dǎo)致漲價(jià)、降價(jià)量驟增。

漲價(jià)量/降價(jià)量波動(dòng)較大，1月，漲價(jià)量/降價(jià)量達(dá)到近半年的最低點(diǎn)，僅有0.4。隨后市場(chǎng)回暖，漲價(jià)量上漲速度大于降價(jià)量上漲速度。6月，市場(chǎng)持續(xù)保持熱度，降價(jià)量快速上漲，漲價(jià)量/降價(jià)量的比例為0.44。

從全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市掛牌價(jià)變化幅度來(lái)看，14個(gè)城市掛牌價(jià)有不同程度上漲，6個(gè)城市掛牌價(jià)下跌，顯示出不同城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)不同的走勢(shì)。

西安、重慶、大連、長(zhǎng)沙、昆明等城市由于市場(chǎng)較熱，二手房交易活躍，2018年上半年掛牌價(jià)上漲幅度超過(guò)或接近5%。其中西安掛牌價(jià)漲幅最大，高達(dá)11.3%，其次為重慶，漲幅為8.9%。蘇州、成都等城市受調(diào)控影響，特別是成都，經(jīng)歷了市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷的變化，上半年掛牌價(jià)累計(jì)漲幅僅在1%左右。而珠海、鄭州、石家莊等城市由于前期市場(chǎng)漲幅較大，市場(chǎng)后勁不足，在政策高壓下市場(chǎng)遇冷，掛牌價(jià)紛紛下跌。珠海、鄭州下跌幅度超過(guò)4%。

從歷史走勢(shì)來(lái)看，成交量?jī)r(jià)格曲線走勢(shì)滯后于成交量曲線。2018年5月，20城二手房均價(jià)同比漲幅有所擴(kuò)大，各地也相繼出臺(tái)了不同程度的調(diào)控政策，預(yù)計(jì)后續(xù)價(jià)格將重新收窄，二手住宅價(jià)格

同比曲線”可能在三季度進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

后續(xù)來(lái)看，隨著全國(guó)整體信貸環(huán)境的收緊和

因城施策”不斷細(xì)化，預(yù)計(jì)下半年二手房成交量將重新回落至歷史平均水平以下，但考慮到剛需支撐，下降空間有限。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。