1-6月宿遷市宿城區(qū)房地產(chǎn)運行情況分析

2018年以來，我區(qū)認真貫徹落實習(xí)總書記“房子是用來住的，不是用來炒的”講話精神，積極主動調(diào)控房地產(chǎn)市場，落實相關(guān)政策，防風(fēng)險、促穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場保持健康較快發(fā)展。

一、房地產(chǎn)市場運行情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資基本特點

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資高位增長。1-6月，我區(qū)實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資20.50億元，同比增長34.0%，增速在三縣兩區(qū)位列第二，

僅次于宿豫的42.7%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的15%，增速比去年同期高70.6個百分點。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資均保持兩位數(shù)的高位增長。一是因為前兩年，我區(qū)房地產(chǎn)市場主要以去庫存為主，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情不高，新投資項目少，2016、2017年連續(xù)兩年的房地產(chǎn)投資負增長，導(dǎo)致我區(qū)房地產(chǎn)投資同期基數(shù)較??；二是商品房去庫存成功，房地產(chǎn)開發(fā)商投資熱情重起，新開工項目增多，近一年新開工項目比上年多4個。

2.新開工項目拉動作用明顯。我區(qū)現(xiàn)在庫房地產(chǎn)項目68個，近一年內(nèi)新開工項目共8個，占比11.8%。這8個新項目共完成投資10.29億元，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的50.2%，拉動全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資67.3個百分點。8個新項目的計劃總投資達55.10億元，已累計完成投資16.05億元，尚有余量39.05億，比2017年全年房地產(chǎn)總投資額還高，預(yù)計下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持高位增長。

3.新項目大戶型占比高，且多集中于新區(qū)。8個新項目的規(guī)劃住宅6318套，其中90平方米及以上6259套，占比99.1%。隨著老百姓生活水平的逐步提高、“全面二孩政策”的放開，老百姓對大戶型改善性住房的需求越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)商很好的抓住了這一需求，在建大戶型普通增多，例如麗都水岸項目在售住宅房源均是144平方米以上的大戶型。另外，新開工的8個項目均位于宿城新區(qū)，老城區(qū)商品房市場已經(jīng)發(fā)展成熟，各個項目投資和銷售基本完成，可供開發(fā)的土地所剩無幾，所以未來一段時間，我區(qū)新建的商品房供給將持續(xù)集中在宿城新區(qū)。

（二）商品房銷售基本特點

1.商品房銷售面積增速持續(xù)走低。1-6月，我區(qū)在庫房地產(chǎn)項目實現(xiàn)商品房銷售面積50.07萬平方米，同比下降18.2%，其中住宅銷售面積44.31萬平方米，同比下降14.6%。從圖2可以看出，我區(qū)在庫商品房銷售面積增速從2015年8月開始大幅上升，在2016年8月到達頂峰并開始走低，從2017年7月開始負增長，且負增長態(tài)勢持續(xù)至今。這是因為一手房市場供給有限，同時前兩年的商品房去庫存導(dǎo)致商品房銷售面積的同期基數(shù)較大，故可以預(yù)測下半年我區(qū)在庫商品房銷售面積增速還將維持走低勢頭。

2.一手房市場供需矛盾加劇。一手房市場有限供給和旺盛的需求導(dǎo)致了“日光盤”、“搖號買房一號難求”、“售樓現(xiàn)場人山人海”等房產(chǎn)市場空前火爆現(xiàn)象的出現(xiàn)。從供給端看：（1）2015年商品房庫存大量積壓，房地產(chǎn)開發(fā)商投資熱情低，“房六條”和棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策去庫存成效明顯，到2017年商品房庫存已經(jīng)所剩無幾。（2）可供開發(fā)土地減少，新項目少，房地產(chǎn)市場后續(xù)供給不足。從需求端看：（1）棚戶區(qū)貨幣化安置和城鎮(zhèn)化建設(shè)持續(xù)進行，剛需市場需求持續(xù)存在。（2）在房價持續(xù)攀升的背景下，老百姓買漲不買落的投資熱情高漲。（3）宿遷各大銀行收緊對二手房的放貸，大多數(shù)銀行已經(jīng)對二手房停貸，促使老百姓的買房需求集中轉(zhuǎn)向一手房市場。因此，一手房市場的供需矛盾將會持續(xù)存在。

3.商品房均價大幅上漲。我區(qū)房價在經(jīng)歷了2015-2017年上半年平穩(wěn)過渡后迎來大漲，在庫商品房銷售均價從去年下半年的5511元/平方米上漲到今年6月的7540元/平方米，部分樓盤銷售均價已經(jīng)超過9000元/平方米。值得注意的一點是二手房“價格倒掛”，二手房價格上漲速度較快，市實小的學(xué)區(qū)二手房價格普遍過萬，甚至有的在中介價格掛到了1.5萬元/平方米，短短一年內(nèi)，這些二手房價格上漲200%。如此巨大的漲幅，更是激發(fā)了老百姓對房產(chǎn)的投資熱情，進一步加劇了供需矛盾，也助推了商品房價格的上揚。

二、意見和建議

1.加大政府調(diào)控力度，防止市場失靈。在當前我區(qū)房地產(chǎn)需求端被動的情況下，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商收取“團購服務(wù)費”、阻撓公積金貸款、捂房不賣等亂象，房地產(chǎn)市場秩序被打亂，應(yīng)大力貫徹落實《宿遷關(guān)于進一步加強商品房銷售監(jiān)管的通知》（宿建發(fā)【2018】75號文）的相關(guān)精神，力推“房八條”，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為。另外在宿遷每家每戶兩套房標配的普遍情況下，必須通過行政和法治手段，打擊非理性炒房，保護無房的剛需購房者，保證人人有房住。房價的上漲讓太多老百姓開始學(xué)習(xí)炒房，如果未來房價繼續(xù)上漲，會進一步激漲老百姓炒房熱情和欲望，形成炒房團，老百姓手中的余錢和未來一段時間的收入都將被房產(chǎn)套牢，這不僅嚴重擾亂資金市場，更將限制未來的消費能力，造成房產(chǎn)泡沫。

2.在城鎮(zhèn)化建設(shè)進程中保持理性發(fā)展。在全面邁入小康社會關(guān)鍵性的階段內(nèi)，我們有限的土地供應(yīng)資源，應(yīng)合理安排供應(yīng)方向。一是在安排土地供應(yīng)時，確保不能違規(guī)，尤其不能突破耕地紅線。二是在房地產(chǎn)和工業(yè)用地矛盾中，要優(yōu)先考慮工業(yè)用地的供應(yīng)。三是科教文衛(wèi)等公共事業(yè)用地也需要適度考慮，保證人民生活品質(zhì)的提升。

3.繼續(xù)推進教育資源均衡發(fā)展。正是因為教育資源分配的不均衡，所以導(dǎo)致我區(qū)部分學(xué)區(qū)房價格飆高。天價學(xué)區(qū)房折射出教育資源不均等的現(xiàn)狀，只有轉(zhuǎn)變教育理念，加強政策引導(dǎo)，實現(xiàn)教育資源的均衡化，才能治本。一是繼續(xù)通過與名校共建、教師輪崗等方式使區(qū)域內(nèi)的教育能力共同提高。二是鼓勵九年一貫制，支持合理劃片、對口入學(xué)，減少擇校環(huán)節(jié)。三是實行陽光招生，治理不合理不規(guī)范的招生行為。四是取消學(xué)校排名等一些容易誤導(dǎo)家長擇校的評比，營造公平的教育環(huán)境。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。