廣州住宅限價政策松動：一刀切改為價格浮動 網(wǎng)簽限價提高

廣州樓市松綁又有新動作。

21日，中國證券報（ID：xhszzb）記者從一名接近廣州市住建委的人士處獲悉，廣州改一刀切限價政策為根據(jù)周邊樓盤價格浮動調(diào)整限價，因此部分樓盤限價可能出現(xiàn)提高。

限價政策仍在執(zhí)行部分“優(yōu)化”

12月19日，廣州市住建委發(fā)文宣布完善包括公寓、商鋪在內(nèi)的商服類房產(chǎn)銷售政策，去年3月30日前土地出讓項目不限定銷售對象，可以銷售給個人。

事實(shí)上，不止商服類房產(chǎn)，廣州住宅項目的限價政策也悄然松動。記者了解到，廣州市荔灣區(qū)、海珠區(qū)等多個樓盤均出現(xiàn)了通過網(wǎng)簽單價提高的情況。

一名接近廣州市住建委人士透露，廣州改一刀切限價政策為根據(jù)周邊樓盤價格浮動調(diào)整限價，因此部分樓盤可能出現(xiàn)限價提高。

此舉是否意味著廣州限價政策也開始松動？

一名房地產(chǎn)研究員告訴記者，廣州目前確實(shí)出現(xiàn)了限價提高的情況。多家廣州本地房地產(chǎn)公司也確認(rèn)了這一消息，某地產(chǎn)公司工作人員還告訴記者，當(dāng)前房價要以穩(wěn)定為主，漲跌幅要控制在10%以內(nèi)。

記者撥打了廣州市政府服務(wù)熱線“12345”咨詢限價政策，一位廣州市住建委工作人員解釋稱，廣州仍在執(zhí)行限價政策，只是進(jìn)行了價格“優(yōu)化”。“不是說放松了，要看企業(yè)的情況，如果能簽?zāi)蔷褪堑陀谥笇?dǎo)價”，他說，“但價格再高就簽不了了，不可能無限制往上漲。”

另一位不具名的廣州市住建委工作人員回應(yīng)記者稱，此前商品房在網(wǎng)簽時，系統(tǒng)會自動彈出一個包含限價范圍的“對話框”，現(xiàn)在這一對話框已經(jīng)被取消。“但不能說調(diào)控放松了”，他表示。

一位接近廣州市住建委人士透露，目前廣州的限價政策確實(shí)出現(xiàn)松動，主要是改變了之前一刀切的限價模式，在具體操作用，允許以售樓盤根據(jù)周邊樓盤價格為參考，合理調(diào)整售價，不得高于周邊樓盤的售價。

（樓市“松綁”地圖，來源：搜狐焦點(diǎn)）

多樓盤“雙合同”改“單合同”網(wǎng)簽限價提高

張莫（化名）今年購買了廣州市荔灣區(qū)廣鋼新城片區(qū)的某樓盤，今年9月，他第一次前往售樓處簽約時，根據(jù)開發(fā)商的要求，簽署了總價390萬元的“雙合同”，即總價約310萬元“購房合同”和總價約80萬元的“裝修合同”。

上周，張莫去售樓處簽訂正式合同時，他被告知“雙合同”不再使用，而是簽訂按照實(shí)際購房價格擬定的單一合同，同樣總價為390萬元。“開發(fā)商說之前的價格太低了，可能過不了網(wǎng)簽，說現(xiàn)在的價格可以過”，張莫告訴記者。

據(jù)了解，張莫所購置住房建筑面積為到92平米，按照310萬元的總價計算，單價為3.37萬元/平米；按照390萬元總價計算，單價為4.24萬/平米。據(jù)此推算，網(wǎng)簽價格提高了8700元卻依然可以有望通過。

無獨(dú)有偶，一位房產(chǎn)中介告訴記者，其代理的位于廣州市海珠區(qū)燕崗地鐵站附近的某項目，也有部分單位由此前的“雙合同”改為“單合同”。她透露，此前采用的“雙合同”時，裝修合同和“購房合同”分別為1萬元/平米和4.3萬元/平米左右，加起來5.3萬元/平米左右。

“現(xiàn)在是把一部分單位拿出來搞活動，畢竟年底上市公司要沖業(yè)績”，這位中介說。她介紹，該項目小戶型價格為4.5萬元/平米起，較此前“雙合同”中的購房合同價格有所提高，但仍可以通過網(wǎng)簽。“我們的房子已經(jīng)拿到預(yù)售證了，現(xiàn)在備案價有調(diào)整”，她表示。

（廣州房價走勢，圖片來源：安居客）

曾傳外圍區(qū)域取消限價

今年10月，網(wǎng)傳廣州市增城區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)房屋銷售價格必須按照真實(shí)價格備案，網(wǎng)簽價就是真實(shí)售價。消息一出，關(guān)于“廣州取消限價”的聲音快速傳播開來。10月20日，廣州市住建委火速回應(yīng)稱，將繼續(xù)堅決執(zhí)行現(xiàn)行各項調(diào)控措施不動搖，嚴(yán)格對新建商品住房開展價格指導(dǎo)；但同時，市、區(qū)住建部門將對新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。

此前，為規(guī)避監(jiān)管，一些開發(fā)商采取“雙合同”的方式規(guī)避限價，常見的雙合同包括“購房合同”和“裝修合同”，例如某市場價4萬元但網(wǎng)簽價不超過2萬元的樓盤，開發(fā)商會要求購房者簽一份2萬元/平方米的購房合同，再簽一份2萬元/平方米的裝修合同，如此，購房合同才能順利網(wǎng)簽備案。

實(shí)際上，從去年3月開始，廣州接連發(fā)布一系列限購、限價政策。2017年3月，發(fā)布了“史上最嚴(yán)”的《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，包括居民購買住房證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓等在內(nèi)的嚴(yán)格限購規(guī)定。2017年8月，廣州市住建委等部門又聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控部署全面加強(qiáng)市場管理的通知》，明確要求商品房新房銷售價格不得超過備案價，備案價要接受政府指導(dǎo)，一旦價格超過備案價，則不予以網(wǎng)簽，不發(fā)預(yù)售許可證。

旨在維護(hù)市場穩(wěn)定

專家指出，適度調(diào)整限價政策旨在維護(hù)市場穩(wěn)定。

“廣州要求以真實(shí)價格備案，旨在打擊雙合同，規(guī)范市場秩序，并非取消限價。但由于此前限價標(biāo)準(zhǔn)過低，這一政策執(zhí)行后，限價的標(biāo)準(zhǔn)就需要提高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“客觀來說，項目的備案價格會基于成本價、房地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境等因素進(jìn)行制定，這樣既吻合市場規(guī)律，也不會和既有調(diào)控思路矛盾，通過網(wǎng)簽限價政策的調(diào)整，可以使得交易更加順暢。預(yù)計明年還是有松動的可能的，這對于房企的銷售和當(dāng)?shù)貥鞘械慕灰椎榷际怯蟹e極作用。”

國金證券認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將以“短期行政限制退出”+“長效機(jī)制出臺”組合的方式展開。此前房地產(chǎn)調(diào)控多采用行政措施干預(yù)，短期對抑制房價上漲、降低風(fēng)險起到了作用；但從長期來看，則需要推動房地產(chǎn)政策從“行政措施”向“綜合施策”轉(zhuǎn)變，逐步構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。

也有專家指出，房價泡沫仍需警惕。“樓市的控制還是比較嚴(yán)格的，如果大量資金量往房地產(chǎn)走，對整個經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、內(nèi)需的建設(shè)等都不是個好消息。“深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉說。嚴(yán)躍進(jìn)則建議，即使出現(xiàn)放松，地產(chǎn)商也應(yīng)合規(guī)銷售，避免“亂漲價”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。