投資客撤離之下的東莞樓市能否成為剛需的春天？

?冬天繼續(xù)深入，東莞即便位于南方也難免蕭瑟。2018年，受新房嚴(yán)查社保、備案價(jià)限價(jià)、二手房“三價(jià)合一”等政策影響，東莞一二手住宅成交量分別下滑一成、三成。

?這是有名的工業(yè)大市、制造業(yè)名城，過去多年，在自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展、深圳購買力外溢的支撐下，東莞房?jī)r(jià)漲幅驚人。過去五年（2014年~2018年），東莞新房價(jià)格上漲89.8%，然而這種勢(shì)頭在2018年剎車，年漲幅僅5.1%，而二手房?jī)r(jià)上漲12.5%。

?東莞樓市調(diào)整，始于2016年10月，城市首次限購政策出臺(tái)。2017年4月，東莞調(diào)控加碼，進(jìn)入由限購、限貸、限價(jià)、限外、限售圍起的“五限”時(shí)代。緊鄰的深圳亦處調(diào)控高壓下。

?這個(gè)曾由深圳外溢購買力支撐起的市場(chǎng)，目前仍有四成深圳客，本地力量正在崛起。樓市的寒冬，會(huì)是剛需的暖春?jiǎn)幔?/p>

?深圳客占比四成

?調(diào)控到來時(shí)，環(huán)一線城市周邊城市是最危險(xiǎn)的存在。

?北京周邊，一度大熱的霸州、燕郊、北三縣等地，投資客火速撤資，多處樓盤甩賣。相比之下，有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的東莞安全許多。

?樂有家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2018年，東莞一手住宅供應(yīng)面積499萬平方米，相較于2017年環(huán)比下降27.6%，銷售面積521萬平方米，環(huán)比2017年下降7.6%。

?值得注意的是，這已經(jīng)是東莞樓市供銷連續(xù)3年下降。

?2018年，東莞一手住宅網(wǎng)簽45341套，環(huán)比2017年下滑10.3%。

?多名業(yè)內(nèi)人士表示，東莞一手住宅成交量減少與嚴(yán)查社保有關(guān)。數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出的軌跡是，2018年4月東莞新房開始嚴(yán)查社保，5月，新房網(wǎng)簽量開始連續(xù)3個(gè)月下滑，不過政策消化期后，9月開始回暖，年底網(wǎng)簽量沖高，12月網(wǎng)簽量達(dá)到頂峰。

?而二手房因?qū)嵭小叭齼r(jià)合一”，稅費(fèi)大增，客戶購房成本升高，合計(jì)過戶34408套，環(huán)比下跌32.1%。

?盡管一二手房成交量均出現(xiàn)環(huán)比下滑，但價(jià)格依然穩(wěn)定。

?樂有家數(shù)據(jù)顯示，2018年東莞一手住宅均價(jià)17466元／平方米。2017年，東莞全市均價(jià)破2萬的鎮(zhèn)區(qū)有7個(gè)，但2018年增加至9個(gè)，其中松山湖均價(jià)全市最高，為27082元／平方米。

?值得一提的是，近年來東莞房?jī)r(jià)一直保持穩(wěn)定上漲態(tài)勢(shì)。2014年~2018年五年間，東莞房?jī)r(jià)累計(jì)上漲89.8%。但假若將觀察期壓縮到2017~2018年，可清晰發(fā)現(xiàn)，這一年間東莞房?jī)r(jià)漲幅僅為5.1%，低于過去五年的平均年漲幅。

?若把成交均價(jià)替換成套均總價(jià)，過去五年間，東莞一手住宅套均總價(jià)從103萬元上漲到204萬元，上漲97.9%，幾近一倍。但相比2017年，2018年的環(huán)比漲幅只有10.3%。

?同期，東莞二手房均價(jià)為15572元／平方米，環(huán)比上漲12.5%，其中鳳崗、松山湖和長(zhǎng)安3個(gè)鎮(zhèn)均價(jià)破2萬元／平方米。

?回顧深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史，2013年時(shí)，全市一手住宅成交均價(jià)約為21601元/平方米。東莞鎮(zhèn)區(qū)頗多，若從城區(qū)主要鎮(zhèn)區(qū)和存量房市場(chǎng)和配套相對(duì)成熟的東南臨深板塊而言，目前東莞的房?jī)r(jià)約相當(dāng)于深圳2013年，甚至是2014年左右水平。

?由于兩地房?jī)r(jià)發(fā)展的不均衡，近年來自深圳的購買力始終是影響東莞市場(chǎng)的重要力量。東南臨深片區(qū)的樓盤中，一度是清一色的粵B車牌。

?分析限購政策對(duì)東莞市場(chǎng)帶來的影響，東南臨深片區(qū)是個(gè)極為重要的突破口。數(shù)據(jù)顯示，自從東莞限購政策出臺(tái)并升級(jí)加碼后，塘廈、鳳崗等鎮(zhèn)區(qū)洋房?jī)r(jià)格由原來的2.5萬元/平方米左右陸續(xù)下調(diào)至2.1萬元／平方米左右，臨近年底，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)低于2萬元／平方米的價(jià)格。

?2016年時(shí)，東莞有近七成的房子被來自深圳的投資客、購房者所購買，2017年，深圳客比例降至三成左右。政策消化一年多，至2018年末，這個(gè)比例悄然回歸四成。

?從業(yè)寒冬剛需暖春

?東莞的開發(fā)商在實(shí)際操作中，找到了嚴(yán)查社保的應(yīng)對(duì)方法。

?一名來自深圳的購房者丁女士告訴第一財(cái)經(jīng)，她于2018年年中購買位于東莞塘廈某深圳房企開發(fā)的項(xiàng)目，均價(jià)約為24000元／平方米，算上優(yōu)惠折扣，最終均價(jià)為2.3萬出頭。

?“按照東莞限購政策，大學(xué)本科學(xué)歷要繳半年社保才有購買資格，但項(xiàng)目為了招攬深圳客的生意，可以幫購房者代繳，簽合同的時(shí)候先交半年社保的錢和部分首付，房企就會(huì)鎖定房源，半年后有購房資格了，交完剩余首付再進(jìn)行網(wǎng)簽?！?/p>

?盡管有法可解，但嚴(yán)查社保對(duì)市場(chǎng)影響明顯。

?合富輝煌監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年東莞臨深片區(qū)成交量大幅下滑，降幅為48%，其中鳳崗鎮(zhèn)更是大跌80%，成交量大頭主要集中在水鄉(xiāng)片區(qū)和泛市區(qū)。

?而2018年，東莞成交量最高的片區(qū)是東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，這個(gè)價(jià)格洼地在2018年受到了購房者的青睞，一舉網(wǎng)簽近萬套。

?具體而言，2018年，東莞本土購房者仍是大戶，占比達(dá)55.5%，相較于上年有所下跌，深圳購房客占比達(dá)41.5%，與上年相比上漲4.7個(gè)百分點(diǎn)，莞深兩地購房客占比差距正在縮小。

?從成交量來看，近三年來，東莞一手住宅成交量2016年瘋狂，2017年沖高回落，2018年穩(wěn)字當(dāng)頭。

?“盡管數(shù)據(jù)穩(wěn)健，但地方中介依然生意難做，以前很多深圳客上門，但2017年以來，帶看的人數(shù)越來越少，本地需求有限。”東莞黃江一家小型中介公司老板告訴第一財(cái)經(jīng)，他在2018年初已把店鋪關(guān)停，目前到了廣州本地一家大型房企做新房銷售。

?半年過去，丁女士所購買的項(xiàng)目仍未清盤，開發(fā)商目前調(diào)整均價(jià)為23000元／平方米，比她當(dāng)初購買的均價(jià)要低。

?“越早買房越好”這句至理名言，至少在2018年是不適用的。年底沖量，東莞多個(gè)樓盤促銷，推出一批特價(jià)房源，或者給予了更多折扣。

?行業(yè)的寒冬，會(huì)是剛需的暖春?jiǎn)幔恐辽購膬r(jià)格來看，東莞市場(chǎng)目前是穩(wěn)定的。庫存方面，截至2018年12月31日，東莞住宅存量面積約490萬平方米，庫存有所下跌，以近6個(gè)月的消化速度計(jì)算，目前消化周期為10.09個(gè)月，壓力不算太大。

?據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，東莞2018年購房者占比最多的還是剛需購房，占74%，與2017年相比上升約7個(gè)百分點(diǎn)，改善型需求則有所下降，僅占18%。

?粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)在即，東莞是大灣區(qū)不可或缺的存在。在本地購買力崛起，部分深圳客回歸、外來力量光臨的路徑下，東莞樓市開啟了新一年的忙碌。作為深圳的“通州”而存在，還是依靠自身力量成為一個(gè)理性市場(chǎng)，對(duì)東莞而言，將是一個(gè)持續(xù)思考的命題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。