北京：中高端仍是主力 限競房年內(nèi)翻身不易

?2018年是北京限競房項目供應(yīng)占據(jù)樓市主流的一年，然而與供應(yīng)井噴相比，低迷的成交凸顯限競房的尷尬與失落。統(tǒng)計顯示，中高端樓盤仍舊是北京樓市的成交主角。 一方面，改善型需求在市場下行期間購買力更為堅挺，由此對應(yīng)改善型需求的中高端樓盤必然受益。同時，在市場轉(zhuǎn)冷的背景下，購房者對地段、配套、產(chǎn)品力與價格等方面呈現(xiàn)出均好性的產(chǎn)品表現(xiàn)出剛性需求，與限競房項目比，中高端樓盤仍具有優(yōu)勢。

?銷冠樓盤不足百億

?據(jù)相關(guān)機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年共有400余個商品住宅項目實現(xiàn)網(wǎng)簽，網(wǎng)簽總量為25020套，總貨值為1820億元。平均單個項目僅實現(xiàn)50余套簽約、4個多億的銷售額，市場表現(xiàn)堪稱慘淡。值得注意的是，年內(nèi)成交前五的樓盤簽約總金額占到了13%的市場份額。

?另據(jù)克而瑞發(fā)布的北京區(qū)域2018年商品住宅市場（不含自住房）成交數(shù)據(jù)顯示，在北京樓盤成交榜單上，中海寰宇天下以92.03億元的成交金額成為2018年北京房企項目成交排行榜冠軍，亦莊金茂府和景粼原著以66.22億元以及46.45億元的成交金額排名第二、三位。其中，限競房項目瑞悅府以35.21億元的成交金額排名第四，成為限競房市場里成交額居高的項目。

?此外，泰禾·昌平拾景園、翡翠公園、遠洋天著春秋、華潤昆侖域、臺湖銀河灣等項目也以超27億元的銷售金額成為北京樓市年度十強項目。

??中高端樓盤完勝

?業(yè)內(nèi)人士指出，從樓盤銷售榜可以看出，2018年的北京樓市，中高端項目成為了主角。2018年房企項目排行榜前10強成交均價都在5萬元/平方米以上，在前30強中超6萬元/平方米的項目有18個，中高端項目撐起了2018年的北京樓市。值得注意的是，挺進年度排行榜的項目，幾乎都是北京樓市耳熟能詳?shù)臏?zhǔn)高端項目。

?相反，2018年大量入市的限競房在成交上卻未能形成壓倒性優(yōu)勢，成交慘淡。

?統(tǒng)計顯示，2018年僅有瑞悅府、和悅?cè)A錦、華潤理想國3個限競房項目進入年度項目排行榜前30強。

?據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，部分項目剛?cè)〉妙A(yù)售證和網(wǎng)簽滯后性的原因，令限競房合計網(wǎng)簽偏低，但即便如此，網(wǎng)簽銷售率僅有18.5%的數(shù)字還是讓各界大跌眼鏡。

??改善型需求仍占主流 

?分析顯示，市場成交數(shù)據(jù)反映了當(dāng)下北京樓市的需求趨勢。一方面，改善型需求在市場下行期間購買力更為堅挺，由此改善型的中高端項目必然受益。同時，在市場轉(zhuǎn)冷之下，購房者對地段、配套、產(chǎn)品力與價格等方面呈現(xiàn)出均好性的產(chǎn)品表現(xiàn)出剛性需求。許多限競房純粹的價格優(yōu)勢未必能打動市場。

?此外，中高端樓盤在價格上同樣受“限價”影響，甚至與周邊二手房形成價格倒掛的局面，超值性也是購房者愿意買單的重要原因。

?合碩機構(gòu)首席分析師郭毅分析，未來項目競爭中，“搶跑”與“差異”最為關(guān)鍵，這兩個營銷打法都很常見，但身處市場迷局中能夠做出準(zhǔn)確判斷，執(zhí)行堅決，考驗的是對大勢的前瞻預(yù)見、對客戶的獨到理解、對市場的精準(zhǔn)把控。

?預(yù)計2019年是限競房與中高端項目在成交占比上角力的一年。限競房或?qū)⒗^續(xù)在價格上做文章，但更多還應(yīng)對產(chǎn)品定位以及對區(qū)域判斷有更精準(zhǔn)的把握。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。