價格調(diào)整VS購房人預(yù)期 樓市博弈或再續(xù)

在供應(yīng)量井噴的情況下，2018年北京新建商品住宅成交為24971套，連續(xù)2年不足3萬套。成交萎縮帶來庫存上漲，截至目前，北京商品房住宅庫存已接近7萬套，也刷新了近3年的最高點(diǎn)。

對此，在業(yè)內(nèi)分析人士看來，2019年北京樓市價格將繼續(xù)出現(xiàn)明顯調(diào)整。在樓市基本面不變情況下，購房者對于市場下行的預(yù)期已形成，樓市預(yù)計將維持2018年水平。

改善型需求仍占主流

2018年房企項目排行榜前10強(qiáng)成交均價都在5萬元/平方米以上，在前30強(qiáng)中超6萬元/平方米的項目有18個，中高端項目撐起了2018年的北京樓市。

改善型需求在當(dāng)前市場情況下購買力更為堅挺。改善型購房人對地段、配套、產(chǎn)品力與價格等方面呈現(xiàn)出均好性的產(chǎn)品表現(xiàn)出剛性需求，許多限競房純粹的“價格優(yōu)勢”未能打動市場。

中高端樓盤在價格上同樣受“限價”影響，甚至與周邊二手房形成價格倒掛的局面，其性價比也是購房者愿意買單的重要原因。

限競房高供應(yīng)≠高成交

2018年，占據(jù)北京樓市新增住宅供應(yīng)半壁的限競房，在成交上卻未能形成壓倒性優(yōu)勢。

數(shù)據(jù)顯示，2018年北京樓市，限競房供應(yīng)26322套，共307.23萬平方米，占整體商品住宅供應(yīng)面積比約為50.74%。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，限競房2018年成交4530套，共46.14萬平方米，占商品住宅全部成交的13.24%。

“滯銷”并非個案。據(jù)統(tǒng)計，2018年僅有瑞悅府、和悅?cè)A錦、華潤理想國3個限競房項目進(jìn)入年度項目排行榜前30強(qiáng)。

據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，部分項目剛?cè)〉妙A(yù)售證和網(wǎng)簽滯后性的原因，令限競房合計網(wǎng)簽偏低，但即便如此，網(wǎng)簽銷售率僅有18.5%。

在地產(chǎn)營銷人韓樂看來，“低總價、小面積的限競房產(chǎn)品，在大多數(shù)房企眼中是快速去化的產(chǎn)品。然而，大部分項目入市后，并沒有換來意料之中的短平快，反而隨著項目的增多，周期的拉長，各項目的銷售愈加變得艱難。”

區(qū)域昌平成交量最高

各區(qū)域共有產(chǎn)權(quán)房、限競房成交的情況來看，共有產(chǎn)權(quán)住房的成交主要分布在平谷區(qū)、昌平區(qū)、順義區(qū)、懷柔區(qū)、通州區(qū)、朝陽區(qū)、門頭溝區(qū)等較偏遠(yuǎn)區(qū)域，其中，昌平區(qū)成交的共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)模最大，共23.5萬平方米。

作為2018年成交規(guī)模最高的區(qū)域，昌平限競房成交規(guī)模也位居首位。2018年，昌平共成交規(guī)劃建筑面積116.6萬平方米；其次為豐臺區(qū)，成交的規(guī)劃建筑面積為70.4萬平方米，其住宅用地的成交方式全部為“限房價、競地價、競自持”。

純商品住宅再出新地

1月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站發(fā)布了2019年的第一次土地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告，公告提到，位于朝陽區(qū)孫河的兩塊住宅用地擬于近期掛牌出讓，并且兩宗地塊均不設(shè)定住宅銷售限價。

對于此次孫河兩地塊取消銷售限價，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：首先：這兩宗地塊不是最近幾年的第一次不限價地塊。2018年11月延慶區(qū)延慶新城03街區(qū)會展中心東側(cè)地塊土地一級開發(fā)項目（二期）YQ00-0003-0010等地塊，地塊成交不限價。另外在2018年10月北京市豐臺區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊，也不限制價格。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，“不限價土地供應(yīng)，對市場來說，影響并不明顯，大量井噴供應(yīng)將明顯抑制2019年北京房地產(chǎn)市場。”

共有產(chǎn)權(quán)房集體建設(shè)用地成供應(yīng)新渠道

2018年12月27日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛牌三宗位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地，出讓公告顯示，上述三宗地塊將用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房。

這在北京甚至全國均屬首次。出讓文件顯示，本次掛牌出讓的地塊，與國有建設(shè)用地同責(zé)同權(quán)。

三宗集體性建設(shè)用地的入市預(yù)示著北京的土地供應(yīng)方式將迎來重大革新，不但可以探索集體建設(shè)用地入市的試點(diǎn)改革，對于將來北京共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)方式也是一個探索，甚至在全國都具有較強(qiáng)的示范效應(yīng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。