如何解決商品房空置率問(wèn)題？

不過(guò)，住房消費(fèi)是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，如果不了解我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益分配結(jié)構(gòu)，不了解我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的深層次問(wèn)題，那么，要想解決我國(guó)住房空置率問(wèn)題幾乎是不可能的事情。

筆者建議，中央政府可以借鑒當(dāng)年馬來(lái)西亞等一些國(guó)家在亞洲金融危機(jī)發(fā)生時(shí)的做法，將已經(jīng)空置的商品房重新估價(jià)，并且由政府統(tǒng)一收購(gòu)，這樣做一方面可以迅速降低商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也可以在一定條件下幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擺脫困難。地方政府可以出資收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商品房，用于解決社會(huì)保障住房不足的問(wèn)題。政府在收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商品房的時(shí)候，可以采用稅收減免政策，盡可能地降低收購(gòu)價(jià)格。政府應(yīng)該考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地購(gòu)買(mǎi)成本以及建筑安裝成本，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商保留適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有能力繼續(xù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，政府可以將自己收取的稅費(fèi)從商品房?jī)r(jià)格中扣除，并且考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地的成本以及建筑安裝成本，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賺取必要的利潤(rùn)，從而以相對(duì)低廉價(jià)格收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商品房，用于解決城鎮(zhèn)化過(guò)程中社會(huì)保障性住房不足的問(wèn)題。

政府收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商品房不是權(quán)宜之計(jì)，而是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的系統(tǒng)性工程，因此，全國(guó)人大常委會(huì)應(yīng)當(dāng)制定完善的法律制度體系。筆者曾經(jīng)建議，全國(guó)人大常委會(huì)應(yīng)當(dāng)盡快制定《中華人民共和國(guó)住宅法》，明確規(guī)定政府承擔(dān)社會(huì)住房保障義務(wù)，必須為中下層居民提供基本的住房需求。政府可以采取直接購(gòu)買(mǎi)或者建設(shè)社會(huì)保障性住房的方式，增加社會(huì)保障性住房供應(yīng)，不斷滿(mǎn)足城市居民的住房需求。法律可以明確規(guī)定，如果居民已經(jīng)擁有商品房，那么，不得以任何方式申請(qǐng)社會(huì)保障性住房。如果居民申請(qǐng)社會(huì)保障性住房，那么，必須公開(kāi)自己的財(cái)產(chǎn)收入情況，隨時(shí)接受社會(huì)各界監(jiān)督，因?yàn)橹挥羞@樣，才能確保我國(guó)社會(huì)保障性住房公平分配，也只有這樣才能防止政府在購(gòu)買(mǎi)商品房用于解決社會(huì)保障性住房不足的過(guò)程中出現(xiàn)大面積的腐敗現(xiàn)象。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，我國(guó)商品性住房已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的過(guò)剩現(xiàn)象，可是，從政府提供保障性住房的角度來(lái)看，我國(guó)社會(huì)保障性住房仍然有巨大的缺口。政府應(yīng)當(dāng)充分利用我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，以公開(kāi)的方式收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商品房。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積居奇，不愿意向政府出售商品房，那么，法律可以明確規(guī)定，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商品房空置率達(dá)到一定的比例，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)簽訂虛假買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)避政府定向購(gòu)買(mǎi)行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律上的責(zé)任。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。