高層會議兩月三提房地產去庫存 中國打響“殲滅戰(zhàn)”

從11月10日的中央財經領導小組會議，到一周前的中共中央政治局會議，再到21日閉幕的中央經濟工作會議，短短兩個月內，“化解房地產庫存”連續(xù)出現(xiàn)在中央三個高層會議中。時隔37年再度召開的中央城市工作會議雖未直接提及房地產，但無論是其中所涉及的加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造，還是農業(yè)轉移人口市民化等，都將客觀上有助于庫存的消化。

為什么去庫存如此重要？中國房地產商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌接受中新社記者采訪時指出，去庫存問題不僅是房地產問題，還關系到宏觀經濟的穩(wěn)增長。

2015年，中國房地產行業(yè)首次出現(xiàn)房屋新開工面積、房屋竣工面積、土地購置面積、土地成交價款四個前端指標同時負增長，細究這些現(xiàn)象背后原因，都離不開“庫存高企”四字。

房地產開發(fā)投資是拉動整體固定資產投資的重要力量，但從2013年以來，這一指標的增速以每年接近10個百分點的速度回落，拖累經濟增長。房地產投資增速下滑意味著開發(fā)商拿地積極性不足，其背后原因也是大量三四線城市的庫存高企。

那么，去庫存這場殲滅戰(zhàn)要怎么打？中央經濟工作會議給出辦法：通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產市場。

為何以農民工為突破口？顧云昌解釋說，農民工的市民化不僅是解決房地產庫存問題的有效途徑，還是新型城鎮(zhèn)化的關鍵。“中國的城鎮(zhèn)常住人口中有2億多農民工，他們大都住房條件很差，住房自有率很低(僅2-3%)”。相對于城市居民的住房自有率，城市中農民工的住房條件和擁有水平存在巨大的提升空間。目前在一些大城市，農民工擁有自己住房的人很少，大量居住在棚戶區(qū)、城中村、地下室等條件簡陋的地區(qū)，并存在許多違規(guī)群租現(xiàn)象。

這部分人的住房問題解決了，不僅可以改善民生，還可以“一石二鳥”地化解一些地區(qū)過高的庫存。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛日前也在媒體上撰文指出，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房(人均33.3平方米)，每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米。未來5年農民工新增購房總共可達23.1億平方米。他認為，農民工最適合、最可能在地級及以下城鎮(zhèn)購房。一來，農民工在地級以下城鎮(zhèn)基本具備住房可支付能力，二來，農民工近70%在地級及以下城鎮(zhèn)就業(yè)，而且身份認同與留守家庭福利提升決定農民工傾向回家鄉(xiāng)購房。

當然，要讓農民工買得起房，還需要財稅、金融、戶籍等一系列制度的配合。中央經濟工作會議提出，要落實戶籍制度改革方案，允許農業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。

中央城市工作會議更是將“促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序實現(xiàn)市民化”作為推進城鎮(zhèn)化的首要任務。會議提出，要加強對農業(yè)轉移人口市民化的戰(zhàn)略研究，統(tǒng)籌推進土地、財政、教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等領域配套改革。

顧云昌解釋說，農民工的購買力不強，這也就需要把提高工資水平、完善社保、降低房價等問題提上議事日程。一邊，農民工進城買房難，而另一邊，農民的宅基地大量閑置，未得到有效利用。如此現(xiàn)狀下，如何盤活宅基地，使其真正惠及農民是未來政策需要解決的重點內容之一。

中央經濟工作會議提出，要鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。怎么鼓勵和推動？顧云昌認為，這意味著明年一系列政策措施會落地，比如給予降價房企以降利息、降稅等金融、財稅支持。而且為了化解房地產庫存，各部門可能也會出臺一系列政策，減免房地產交易環(huán)節(jié)的稅費。

易居研究院副院長楊紅旭則提醒說，不能過度鼓勵那些支付能力較弱的農民購房，否則可能出現(xiàn)還貸困難，容易導致不良貸款率上升。沒有購房能力的農民，更適合在城市租房生活，政府可將農民工納入城市的住房保障體系。

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