出擊“組合拳”去房地產(chǎn)庫存

2015年的中央經(jīng)濟工作會議(下稱“會議”)，時隔兩年后再次提及房地產(chǎn)問題。為提高住房需求，實現(xiàn)去庫存目標(biāo)，中央提出了落實戶籍制度改革方案；明確深化住房制度改革方向；發(fā)展住房租賃市場；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動降價；取消過時的限制性措施等五大具體措施。

對此，接受中國經(jīng)濟時報記者采訪的專家表示，此次會議提出的房地產(chǎn)去庫存思路是新形勢下的發(fā)展戰(zhàn)略。是從長遠(yuǎn)的方向考慮，讓新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)的發(fā)展能夠?qū)崿F(xiàn)更好的良性互動，與近日召開的中央城市工作會議的要求是緊密結(jié)合在一起的。

新市民將成消化房地產(chǎn)庫存主力

此次會議針對房地產(chǎn)領(lǐng)域問題，提到的第一項舉措便是落實戶籍制度改革方案。允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使其形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。

落戶就業(yè)地的新市民對消化房地產(chǎn)庫存會起到怎樣的作用？國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部研究員張立群近日在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，從城市的戶籍人口和擁有住房的比例來看，每戶約有一套以上住房，對房地產(chǎn)市場需求較弱。未來新市民對商品房的購買和租賃需求，將是地產(chǎn)庫存消化的重要力量。

“新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)會給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來長遠(yuǎn)利好。”張立群說，中國房地產(chǎn)的需求潛力主要在城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中，主要吸收和消化房地產(chǎn)的是城鎮(zhèn)的新增人口。而在這部分新增人口中，很大的一部分是非戶籍人口。隨著非戶籍人口落戶數(shù)量的增加，對房地產(chǎn)的需求也隨之增加。

張立群認(rèn)為，鼓勵非戶籍人口落戶買房，除了要進(jìn)行戶籍制度改革外，還應(yīng)為其提供宜居的生活環(huán)境，完善各項社會保障和公共服務(wù)保障措施。

對此，知名經(jīng)濟學(xué)者馬光遠(yuǎn)日前在接受媒體采訪時也表達(dá)了相似觀點。“要讓新市民變成買房的主力人群，必須在戶籍制度、中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進(jìn)。農(nóng)民工只有在城市里有就業(yè)、子女能夠享受和城市孩子同樣的教育醫(yī)療等公共服務(wù)，買房對他們來講才有意義。”

住房租賃市場將迎來政策紅利

除了落實戶籍制度改革方案刺激新增住房需求之外，會議還提到了要大力培育住房租賃市場。鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

張立群指出，租賃市場的培育和壯大對非戶籍居民非常重要，有利于保證人口的合理流動，促進(jìn)非戶籍人口所在城市進(jìn)一步發(fā)展。原因是，市場在資源配置中發(fā)揮著決定性作用，這些資源要素中很重要的一部分就是人力資源。人力資源在更大范圍內(nèi)自由流動，是提高要素組合效率的必要條件。

針對“鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房”這一具體措施，上海(樓盤)易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭日前在接受媒體采訪時表示，這是近些年來政府首次提到“鼓勵投資購買商品房”。未來不排除相關(guān)部門會出臺，如個人和機構(gòu)投資房產(chǎn)用于出租的可享受稅收減免等優(yōu)惠政策。預(yù)計，明年住房租賃市場將會涌現(xiàn)出一批以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)亦會有房企大力發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

也有觀點認(rèn)為，培育住房租賃市場的主要目的是通過提高租房供給的方式，間接增加購房需求。房地產(chǎn)企業(yè)從售房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥可袒蚩沙蔀橐环N新型的庫存消化模式。

供求關(guān)系仍是影響房價的主要因素

鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動降價是會議對去房地產(chǎn)庫存提出的又一重大舉措。與此同時，會議還提出，取消過時的限制性措施。

會議強調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

談及此處，張立群表示，價格主要受供求關(guān)系的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否降價的決定性因素還是取決于市場。最近幾年，政府一直對房價沒有過多的干預(yù)，也是出于這個原因。

“像北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)行業(yè)，基本上已經(jīng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，主動降價實施起來的可能性不大。”張立群分析說，但一些中小城市的房地產(chǎn)市場正處于供過于求的狀態(tài)，部分地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始以價換量、降價促銷。而且，從政策效應(yīng)的角度看來，中小城市的房地產(chǎn)商未來會在此方面作出進(jìn)一步努力。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在此前全國實行樓市限購的49個城市中，已經(jīng)有29個城市放松或取消樓市限購政策。

張立群指出，已經(jīng)放松或取消限購政策的城市，其房地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。“具體而言，是否需要限購還是要因城施策。每個城市可以根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，自主地對與房地產(chǎn)相關(guān)的政策進(jìn)行調(diào)整。這樣的方式更有利于區(qū)域性特征較強的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。”

張立群還強調(diào)，建設(shè)大中小城市聯(lián)合發(fā)展的城市群，也可以有效地化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。