政策為樓市保駕護(hù)航 2015年一線城市涉險(xiǎn)闖關(guān)

時(shí)代在變，樓市亦在變。2015年，行業(yè)下行趨勢(shì)已定，中小房企難以為繼，龍頭房企踽踽而行。更有資本當(dāng)?shù)溃鹑诖篦{來襲，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)正遭遇前所未有的侵襲……貨幣、行政手段多樣，各地紛紛解鎖限購樊籠，北京為首的一線城市2015年可謂涉險(xiǎn)闖關(guān)，部分地區(qū)甚至迎來房?jī)r(jià)久違的暴漲。但三四線城市依舊深陷庫存高企的泥沼。

當(dāng)龍頭房企業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，退出、轉(zhuǎn)型、多元化……開始成為中小房企或主動(dòng)或無奈之選，不斷尋求創(chuàng)新突破的開發(fā)商們決定放手一搏，“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)口里更站滿了排隊(duì)的房企，等待占卜未來的命運(yùn)。年終，去庫存成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略重要一環(huán)。對(duì)于轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期的中國(guó)樓市而言，2016年的走向至關(guān)重要，是否還有新一波政策醞釀？樓市能否持續(xù)升溫？回首2015年地產(chǎn)行業(yè)的點(diǎn)滴與細(xì)節(jié)，可以讓我們共同猜想2016年樓市走向的一二。

政策加碼勢(shì)在必行

2015年是中國(guó)樓市劇變的一年，更是不折不扣的政策年。從央行五次降息到二三線城市取消限購；從降低二套房首付比例到戶籍改革掛鉤去庫存，中央對(duì)房地產(chǎn)管理釋放出更多寬松的信號(hào)。這一年，在持續(xù)的政策利好下，房貸利率創(chuàng)十年來最低。

對(duì)大多數(shù)三四線城市而言，去庫存的壓力依然明顯，年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要化解房地產(chǎn)庫存。政策一直是左右中國(guó)樓市走向的關(guān)鍵因素。由此，2016年懸念之一就是政策是否還會(huì)進(jìn)一步松綁。

未來單純依靠短期宏觀政策難以刺激更大需求，應(yīng)從需求與供給、長(zhǎng)期與短期等方面綜合發(fā)力。從年終中央提出去庫存戰(zhàn)略來推測(cè)，明年刺激銷售政策進(jìn)一步加碼已經(jīng)明確。

推行不動(dòng)產(chǎn)登記

2月26日統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣本正式對(duì)外公布。新證啟用后，以前的簿證繼續(xù)有效，新證按照不變不換的原則，權(quán)利不變動(dòng)，簿證不更換。依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時(shí)，逐步更換為新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證。

猜想：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，一方面有反腐意義；另外也將建立起全國(guó)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫，為未來征收房產(chǎn)稅提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

降息降準(zhǔn)

自去年11月以來，央行6次降息、5次降準(zhǔn)，平均接近每?jī)蓚€(gè)月就降一次，貸款基準(zhǔn)利率由原來的6.15%降至4.9%，下降幅度高達(dá)25.5%。這已經(jīng)是近十年來的最低水平。其中，公積金貸款利率更是“歷史最低”。

猜想：貨幣手段向來是最有效的調(diào)控方式之一。2016年內(nèi)再度降息、降準(zhǔn)恐怕將不是小概率事件。

降首付

3月30日，央行發(fā)布通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，首付款比例調(diào)整為不低于40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購房，首付30%。

9月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行通知，擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

9月30日，中國(guó)央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的重大政策，在不實(shí)施“限購”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

猜想：無論是“3·30”還是“9·30”新政，主要目標(biāo)之一是降低購房門檻。一旦2106年去庫存效果不明顯，進(jìn)一步降低二套房首付門檻，甚至徹底放開二套房購買條件也絕非想象。

降稅費(fèi)

3月30日，中華人民共和國(guó)財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，通知要求自3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限由五年恢復(fù)至兩年。個(gè)人將購買不足兩年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買兩年以上（含兩年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買兩年以上（含兩年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

猜想：盤活存量房市場(chǎng)對(duì)促進(jìn)樓市活躍效果顯著，降低稅費(fèi)可能還會(huì)有相應(yīng)動(dòng)作。

鼓勵(lì)異地貸款

9月30日，住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》。10月8日起，全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)，有條件的城市要推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化。

松綁“限外”

8月27日，六部委聯(lián)合發(fā)文宣布調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理政策。通知明確了有資格的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可在中國(guó)境內(nèi)購房。這是“限外令”自2006年頒布以來，首次在全國(guó)范圍內(nèi)松綁。

去庫存“升級(jí)”

12月18日-21日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，此次會(huì)議后“供給側(cè)改革”成為了熱詞，樓市去庫存也升級(jí)為“國(guó)家任務(wù)”。并將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵(lì)各方購買庫存商品房出租、鼓勵(lì)房企降價(jià)，以及取消過時(shí)的限制性措施等手段一并祭出。

猜想：圍繞著去庫存這個(gè)核心，一系列配套政策“大招”明年隨時(shí)都可能會(huì)被管理層放出。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。