融信控股踩點上市 閩系房企擴張平衡術

2015年最后一家奔赴香港資本市場的房企來自福建。

2015年12月31日，融信中國控股有限公司（簡稱融信控股）正式公開招股，但認購不足。

據(jù)披露，融信控股擬全球公開發(fā)售3.375億股股份，以每股發(fā)售價格不高于6.13港元計算，擬募資不高于20.69億港元。

以融信控股2014年全年收益約41億（人民幣，下同），而截至2015年10月31日貸款及借款總額約為166.44億元來看，這家高負債房企通過上市打開了融資通道。21世紀經濟報道記者多方求證獲悉，另有一家閩系房企也準備加入上市軍團，但尚無時間表。

閩系房企因2014年的兇猛擴張，打破了此前地產圈京、滬、粵、渝四大門派的格局。

2015年閩系房企對市場判斷產生分化。部分上市前后將總部搬入上海，如陽光城、旭輝控股、世茂集團；多數(shù)采取較為進取的“強擴張、快周轉、高負債、高杠桿”的發(fā)展模式。

對此，一家閩系房企投資部相關人士指出，閩系房企此前被符號化。2013年－2014年擴張進取的部分房企，在2015年開始放緩腳步；此前兩年蟄伏的房企，今年開始擴張、上市。而行業(yè)融資環(huán)境在今年下半年變得寬松，也給高負債房企帶來了優(yōu)化財務結構的機遇。

市場預判出現(xiàn)分化

閩系房企強擴張快拿地，資金耗費巨大，是企業(yè)財務杠桿大的最主要原因。閩商“愛拼才會贏”的文化精神決定了其不會采用安安穩(wěn)穩(wěn)、穩(wěn)扎穩(wěn)打的經營模式。

通過公開數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計可見，部分閩系房企2015年放慢了拿地速度，例如泰禾集團2013年拿地金額200億元，2014年拿地金額為150元億，泰禾董事長黃其森在12月30日福州東二環(huán)泰禾廣場開業(yè)典禮上表示，2016年將放緩拿地速度，二、三、四線城市樓市庫存居高不下，風險已經很大，但對未來還是堅定看好，尤其是一線城市。黃其森透露，2015年泰禾拿了6塊地，其中只有一塊位于業(yè)內公認的1.5線城市杭州，其他均分布于一線城市。

2013年房地產市場大熱，房企對未來市場持樂觀態(tài)度，紛紛借機補倉，融信控股也不例外。CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2013年融信控股斥資165.5億元新增土地儲備約260萬平方米，其全年拿地銷售比為1.38；2014年一季度延續(xù)2013年的火熱，融信控股1月份就耗資125.38億元新增130萬方土地儲備。

泰禾集團對于市場的判斷在于供應端的變化，2014年下半年，市場行情突變，整體市場跌入低谷，購房者信心不足，項目去化普遍受阻。再加上土地出讓金不是一次性繳納的，須在拿地后6-12個月內結清，因此造成一定的資金流出壓力，同時為了保持高速增長，實現(xiàn)項目銷售目標，開發(fā)規(guī)模也要隨之上漲，這就導致建安成本等支出也扶搖而上。但是2014年下半年－2015年上半年的市場行情，又對閩系房企的高周轉形成一定阻礙。

多重壓力之下，導致了部分房企放緩擴張速度。但也有閩系房企選擇行業(yè)低潮期“抄底”。旭輝控股董事長林中2015年初接受媒體采訪時表示，上半年是拿地窗口期。而旭輝控股也是如此布局的，2015年上半年就拿了15塊地，與之相匹配的則是跟投機制?？梢哉f，旭輝是唯一在銷售規(guī)模300億梯隊的房企中，全面滲透跟投機制的。

以開發(fā)城市近郊大盤模式為主的大名城亦如此，2015年至少花了近70億分別在上海、福州拿地。

融資通道打開

高周轉，可以有效緩解資金和財務壓力，在地價持續(xù)上漲和房價上漲放緩的周期，令閩系房企嘗到了擴張的快感。然而，從實際數(shù)據(jù)來看，閩系房企周轉率在下降，這也是它們對市場預判分化的主要原因之一。

閩系房企激進的拿地風格，使之收獲了不少地塊，但是其成本也比周邊地塊要高些。比如說融信和融僑2013年在福州東二環(huán)拿的兩塊地，樓板價比周邊項目至少高出20%。

以融信控股為例，該公司近年來大部分項目從拿地到銷售的時間均在一年以上，而2014年初拿的兩個項目（融信雙杭城、融信杭州公館）的拿地到銷售時間則在17個月以上，開工到首次開盤的時間也超過了130天的規(guī)劃。

2014年融信以167億元的銷售額躥升至中國房地產企業(yè)排行榜第44位，2015年上半年更是以105億元繼續(xù)上升至30位，全年企業(yè)銷售目標200億。

2012年融信營收12.91億元，到2014年融信實現(xiàn)營收40.99億元，三年在營收上實現(xiàn)了“大躍進”。但與此同時毛利率卻有所下滑，2014年企業(yè)的毛利率27.81%，2015年前3月企業(yè)毛利率進一步下滑至25.89%。

財務杠桿持續(xù)加大導致融信控股凈負債率大增，2014年融信控股的凈負債率高達1553.51%。

一名業(yè)內人士分析指出，盡管高負債在企業(yè)快速擴張中能夠發(fā)揮一定的優(yōu)勢，但是債務結構長期化的轉變是必然趨勢。一方面，較高的債務風險將會影響企業(yè)長期融資，這就導致企業(yè)需要經常性進行中短期融資來償還債務，尤其是市場不好、銷售資金回流受阻的時候，比如融信控股，截至2015年10月31日，該公司貸款及借款總額約為166.44億元人民幣；而截至2015年6月31日需要償還的負債為182.43億元人民幣。另一方面，較高的債務風險也會增加企業(yè)后續(xù)融資的難度和成本。

克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，閩系房企的發(fā)展路徑可以總結為，利用杠桿迅速發(fā)展規(guī)模，小有犧牲，但抓緊發(fā)展契機獲取資源和勢能是首要選擇，上市之后打開了融資渠道，一旦到達一定規(guī)模之后，就會改變此前的強勢擴張的高風險模式，變得更穩(wěn)健，例如象嶼股份、泰禾集團、陽光城等。

上述業(yè)內人士又指出，融信控股赴港上市一方面為了打開融資通道，另一方面香港市場估值偏低，但也是不得已而為之。

閩系房企土地及開發(fā)支出壓力、高價拿地開發(fā)風險等問題逐漸浮出水面，如何解決這些問題迫在眉睫。上市房企多數(shù)選擇引入戰(zhàn)略合作伙伴或者再融資，例如陽光城牽手平安信托獲50億元資金支持后，又獲得中民投45億元投資。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。