地價(jià)高企致投資風(fēng)險(xiǎn)加劇 房企競(jìng)相試水合伙人制

房地產(chǎn)黃金時(shí)代，開(kāi)發(fā)商能拿到地就能掙錢(qián)，可以坐享土地價(jià)值升值紅利。而如今，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸過(guò)渡到一個(gè)精細(xì)化的時(shí)代。地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利和周轉(zhuǎn)更多取決于公司團(tuán)隊(duì)的投資眼光和融資能力、產(chǎn)品打造及操盤(pán)能力。為此，去年以來(lái)，旭輝、萬(wàn)科、碧桂園、金地等上市房企均開(kāi)始探索實(shí)施合伙人制度。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以旭輝正在探索的項(xiàng)目跟投制為例，該公司正通過(guò)創(chuàng)業(yè)性質(zhì)的項(xiàng)目跟投，讓與項(xiàng)目收益直接相關(guān)的內(nèi)部員工成為公司合伙人，共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

2014年7月起，旭輝開(kāi)啟事業(yè)合伙人制度，跟投制度實(shí)施至今，已有22個(gè)項(xiàng)目參與，覆蓋上海、蘇州、合肥等十余個(gè)一二線城市項(xiàng)目，跟投人員超過(guò)800人次，認(rèn)購(gòu)總額超過(guò)5億元。

據(jù)陳東彪介紹，跟投人數(shù)接近旭輝內(nèi)部人員編制的30%，包括集團(tuán)人員和一線城市公司各層級(jí)的主要人員?？傮w來(lái)看，認(rèn)購(gòu)金額占到項(xiàng)目整體股權(quán)的3%左右。“截至目前，已經(jīng)有4個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)本金分配，即跟投資金全額返本。并且項(xiàng)目的收益預(yù)期良好，在2016年一季度前，預(yù)計(jì)還將有4至5個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)本金分配。按照目前項(xiàng)目平均投資收益預(yù)估，目前旭輝項(xiàng)目的年自有投資回報(bào)率大約是20%至30%，根據(jù)不同市場(chǎng)、不同類型的項(xiàng)目，投資收益有所差異。”

根據(jù)萬(wàn)科此前披露的數(shù)據(jù)，公司累計(jì)有近5000人參與項(xiàng)目跟投，占全公司地產(chǎn)編制人員的7成左右。“從跟投實(shí)施情況來(lái)看，員工在加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進(jìn)銷售等多方面越來(lái)越體現(xiàn)出合伙人的意識(shí)和作用，對(duì)提升項(xiàng)目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)起到積極作用。”萬(wàn)科公司董秘譚華杰介紹說(shuō)。

跟投因?yàn)殛P(guān)乎合伙人的利益，能提升運(yùn)營(yíng)效率的做法都將被快速運(yùn)用和完善。譚華杰曾表示，由于一線公司管理層和項(xiàng)目管理者強(qiáng)制跟投，拿錯(cuò)地、拿高價(jià)地的風(fēng)險(xiǎn)將得到有效控制，而這恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)最大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

旭輝跟投設(shè)置了強(qiáng)制跟投的名單，包括高級(jí)管理人員及項(xiàng)目直接管理團(tuán)隊(duì)，這是由于這些人員與項(xiàng)目發(fā)展推進(jìn)息息相關(guān)，因此有了“風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)、利益共享”的引導(dǎo)與責(zé)任兼顧的組織機(jī)制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。