上海富豪狙擊“10萬元+” 天價(jià)豪宅最貴單價(jià)近27萬

京滬豪宅成交量全線飆漲！據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年上海市單價(jià)10萬元/平方米的天價(jià)豪宅累計(jì)成交597套，而2014年天價(jià)豪宅成交套數(shù)為144套，同比暴漲3.1倍。

據(jù)同策咨詢總監(jiān)張宏偉透露，上海2015年賣出了5套天價(jià)豪宅，其中最貴公寓單價(jià)單套均價(jià)高達(dá)269178元/平方米；另有單套總價(jià)高達(dá)2.4億元豪宅。張宏偉表示，這些豪宅的購買階層包括從股市獲利的投資客、富二代以及海歸人士等。

豪宅單價(jià)

直逼27萬元/平方米

當(dāng)2015年年底，北京豪宅市場(chǎng)最貴單價(jià)越過20萬元/平方米的水平線時(shí)，實(shí)際上上海豪宅2015年成交價(jià)也創(chuàng)下新高。據(jù)張宏偉透露，2015年11月18日，上海湯臣一品項(xiàng)目成交了一套天價(jià)豪宅，成交均價(jià)高達(dá)269178元/平方米。

回顧近幾年上海天價(jià)豪宅的市場(chǎng)成交情況，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年-2014年5年上海市單價(jià)10萬元/平方米以上天價(jià)豪宅總計(jì)成交602套，其中別墅豪宅168套。其中，天價(jià)豪宅分別交易了78套、119套、149套、112套、144套，5年平均每年賣出120套左右。而僅僅2015年上海單價(jià)10萬元/平方米以上天價(jià)豪宅就賣出597套，大幅超出近5年120套的年均數(shù)。

從2015年上海天價(jià)豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)來看，已經(jīng)達(dá)到歷年同期豪宅成交套數(shù)總量的新高值，也超出2011年-2014年四年天價(jià)豪宅成交總套數(shù)，火爆程度可以說是“亮瞎眼”。對(duì)比而言，截至12月31日，2015年上海商品住宅成交面積1500萬平方米，同比上漲55%，成交均價(jià)32174元/平方米，同比上漲18%。

值得注意的是，盤點(diǎn)2015年上海天價(jià)豪宅具體項(xiàng)目，成交套數(shù)超過（含）10套的項(xiàng)目就高達(dá)16個(gè)，其中，湯臣一品大廈一改此前“低調(diào)”的態(tài)勢(shì)，在2015年賣出了5套天價(jià)豪宅，除了上述上海最貴單價(jià)豪宅外，2015年6月19日成交一套總價(jià)達(dá)2.4億元，成為上海成交總價(jià)“最貴總價(jià)”的天價(jià)豪宅項(xiàng)目。此外，2015年虹橋尚嘉苑也成交一套均價(jià)在207186元/平方米的獨(dú)棟別墅，成為上海成交均價(jià)“最貴別墅單價(jià)”的天價(jià)豪宅項(xiàng)目。

張宏偉認(rèn)為，從天價(jià)豪宅市場(chǎng)翻紅的原因來看，預(yù)售許可證管制放開、330新政等政策面的利好，股市獲利資金轉(zhuǎn)投樓市，富豪階層頻頻入市，部分富二代、海歸人士投資豪宅等成為2015年天價(jià)豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)“亮瞎眼”的主要因素。張宏偉稱，在2013年-2015年這3年時(shí)間當(dāng)中，單陸家嘴濱江一個(gè)板塊成交套數(shù)占到全市成交套數(shù)的14.7%，而2013年、2014年、2015年僅僅陸家嘴濱江板塊一個(gè)板塊分別成交天價(jià)豪宅49套、27套、49套，分別占到全市成交套數(shù)的43%、19%、8%。由此可見，陸家嘴市中心保值增值的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及濱江的資源被區(qū)域內(nèi)外投資客、富豪、海歸人士等富有階層看中，促成區(qū)域內(nèi)交易量猛增，成為最受認(rèn)可的首選板塊。

地王催生豪宅價(jià)格走高

對(duì)于天價(jià)豪宅的熱銷現(xiàn)象，張宏偉分析道，除了市中心地塊的稀缺性外，上海樓板價(jià)地王出現(xiàn)，是誘發(fā)天價(jià)豪宅市場(chǎng)更加堅(jiān)挺的原因之一。

據(jù)記者了解，2014年7月9日，麗豐控股旗下注冊(cè)公司東方動(dòng)力有限公司以5.77億元奪得黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗地塊。該地塊成交樓板價(jià)為59859元/平方米，剔除保障房的樓板價(jià)為85513元/平方米，刷新了之前73099元/平方米全國“單價(jià)地王”的紀(jì)錄；2014年年底，格力地產(chǎn)、三湘地產(chǎn)分別拿下前灘上海樓板價(jià)“地王”，而6.6萬元/平方米的樓板價(jià)已經(jīng)成為周邊豪宅項(xiàng)目走向堅(jiān)挺的依據(jù)。

“由于黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊樓板價(jià)已達(dá)85513元/平方米，前灘地塊樓板價(jià)也達(dá)到6.6萬元/平方米，這對(duì)于周邊板塊來講，比如黃埔濱江板塊、陸家嘴板塊、外灘板塊、淮海中路板塊，甚至整個(gè)天價(jià)豪宅市場(chǎng)，均會(huì)受到土地成本攀升的影響，這些板塊的天價(jià)豪宅價(jià)格一定會(huì)因此而更加堅(jiān)挺。”張宏偉如是表示。

更重要的是，上海聚集了大量高端人才及富豪階層，豪宅的“接盤俠”較為集中。

2014年9月12日，胡潤研究院發(fā)布了《2014中國高凈值人群養(yǎng)生白皮書》，預(yù)測(cè)未來三年中國億萬元資產(chǎn)以上的富豪人數(shù)可能達(dá)到7.3萬人，千萬富豪可能達(dá)到121萬人。富豪人數(shù)的上漲主要源自GDP和房價(jià)的增長。從地理分布來看，定居北京的千萬富豪比去年增加8000人，達(dá)到19.2萬人，億萬元富豪比去年增加600人，達(dá)到1.13萬人，全國排名第一；廣東有18萬位千萬元富豪和1萬位億萬元富豪，排名第二；上海有15.9萬位千萬元富豪和9100位億萬元富豪，排名第三；浙江有13.3萬位千萬元富豪和7800位億萬元富豪，排名第四。這四個(gè)省市共擁有千萬元富豪66.4萬人，占全國的61%。

張宏偉稱，從上述數(shù)據(jù)可以看出，正是由于這些富豪階層頻出，使得全國各地的一些資金流向上海最為尊貴優(yōu)越的頂級(jí)豪宅，未來上海天價(jià)豪宅項(xiàng)目的前景可期，仍然有較大的市場(chǎng)需求及增值空間。

不過，另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海樓市的“限購”政策實(shí)際上將大量高端需求擋在門外，這意味著將來“限購”一旦放開，這批天價(jià)豪宅投資客將獲得大量投資收益，因此出現(xiàn)在年底“抄底”購買天價(jià)豪宅的現(xiàn)象。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。