上海南京西路地價只有2.9萬/平？業(yè)內(nèi)稱有內(nèi)情

在剛剛過去的2015年，上海房價漲瘋了已是不爭的事實。然而比房產(chǎn)市場更瘋狂的是土地市場。不僅平?jīng)?/strong>、新江灣等市區(qū)內(nèi)的熱門板塊拍出了均價4萬的宅地，位于上海郊環(huán)的青浦徐涇的樓板價都已經(jīng)逼近了3萬元/平方米。

但這時卻有人告訴了邦爺，靜安區(qū)一個正在出讓的商辦項目，折算樓板價居然不到3萬元/平方米，還不及徐涇、南翔等郊區(qū)熱門板塊的地價，這其中有何貓膩？

靜安商辦項目賣出2.9萬/㎡白菜價

邦爺在上海聯(lián)合產(chǎn)權交易中心的網(wǎng)站上看到，轉(zhuǎn)讓商辦項目的公司是上海精文投資有限公司，轉(zhuǎn)讓的則是上海靜宇置業(yè)有限公司(二期)100%股權。

上海靜宇置業(yè)有限公司你可能沒有聽說過，但是它旗下的資產(chǎn)，很多分布在南京西路一帶，比如臨近靜安嘉里中心的東海廣場。

根據(jù)聯(lián)交所的信息，上海靜宇置業(yè)有限公司100%股權掛牌價為48122.94萬元，但同時該公司截至2015年6月30日負有債務23870.9萬元。也就是說，最終受讓人接手這一項目實際價格是71993.84萬元，即約為7.2億元。

而東海廣場二期的總建筑面積約34843平方米，其中地上建筑面積25213平方米，計容面積24616平方米，地下建筑面積9630平方米。由于目前二項項目尚未開工，轉(zhuǎn)讓以后該項目的折算樓板價約為2.9萬元/平方米！

對比一下土地市場的數(shù)據(jù)：今年6月，葛洲壩在青浦徐涇競得的宅地樓板價已經(jīng)達到2.7萬元/平方米；而11月信達地產(chǎn)剛剛在上海新江灣城創(chuàng)下的記錄，樓板價高達4.9萬元。從目前上海火熱的土拍行情來看，2.9萬元的樓板價頂多是外環(huán)土地出讓的入門價格。

玄機在于交易方式不同

坐落在南京西路上的東海廣場真的不如郊區(qū)的一塊宅地嗎？

事實上，這看似離譜的折價來自于轉(zhuǎn)讓方式的區(qū)別。東海廣場轉(zhuǎn)讓采用的是股權交易，而土地市場交易則為產(chǎn)權交易。相比于股權交易，產(chǎn)權交易流程中會發(fā)生到更高額的稅費。

在一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域土地出讓總是有限的，再加之土地價格高企，通過招拍掛的方式獲得項目土地不一定劃算。因此一些運作能力強勁的企業(yè)，更傾向通過股權轉(zhuǎn)讓拿下核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項目。

比如說今年內(nèi)，萬科就通過股權收購先后接手了上海的上置綠洲雅賓利和新江灣城的尚浦領世項目。

遠洋從5月份簽約雨潤集團，接手杭州彭埠項目，到7月份與南京勛遠置業(yè)達成意向協(xié)議，收購南京中城國際廣場。遠洋地產(chǎn)今年頻繁以“接盤俠”身份亮相，連續(xù)進入城市核心區(qū)，成為優(yōu)質(zhì)項目操盤手。

一位地產(chǎn)行業(yè)的朋友告訴邦爺，“面粉貴過面包”的情況還會繼續(xù)出現(xiàn)，會有更多的企業(yè)出于平衡風險的考慮，放棄在土拍市場上“廝殺”，轉(zhuǎn)而選擇股權收購的方式接盤優(yōu)質(zhì)項目。