房企規(guī)模化背后業(yè)績承壓

2015年房企商品住宅銷售榜單已浮出水面，萬科、綠地、恒大以超過2000億元的銷售額位列三甲。大部分房企的銷售情況符合年初預(yù)期，2015年房企銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出行業(yè)集中度提升、分化加劇、中型房企擴容等特點。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2015年龍頭房企銷售業(yè)績?nèi)匀还怩r亮麗只是表象，2016年房企不斷規(guī)?；澈笕匀幻媾R較大的業(yè)績下滑壓力。

強者恒強

日前，克而瑞研究中心發(fā)布了2015年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜。數(shù)據(jù)顯示，2015年萬科、綠地集團(tuán)和恒大地產(chǎn)三家房企以超過2000億元的銷售額位列榜單前三。其中，萬科企業(yè)銷售額為2627億元、恒大地產(chǎn)銷售額為2050億元、綠地集團(tuán)的銷售額為2015億元。

此外，排在2015年房企銷售金額TOP100排行榜的前十位房企(除前三位)依次是萬達(dá)集團(tuán)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、碧桂園、華潤置地、融創(chuàng)中國和華夏幸福，銷售額分別為1512億元、1492億元、1471億元、1401億元、851億元、731億元和725億元。

值得注意的是，百強房企的門檻大幅提升。從銷售額來看，百強房企門檻突破百億元，從70億元提高至104億元；從銷售面積來看，門檻從48萬平方米增加至90萬平方米。

同時，行業(yè)集中度繼續(xù)上升，百強房企面積集中度增加2.35%、銷售額增加1.86%-39.64%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，發(fā)達(dá)國家前十的房企集中度均已超過20%，未來中國的房企集中度還有上升空間，品牌和規(guī)模仍然是房企未來爭奪蛋糕的重要籌碼。另外，行業(yè)集中度持續(xù)提升，將導(dǎo)致大型房企與中小房企差距進(jìn)一步擴大，行業(yè)分化加劇。

“中產(chǎn)”房企競爭激烈

相對于格局較為穩(wěn)定的千億級房企來說，銷售額在200億-500億元的“中產(chǎn)”房企競爭激烈。數(shù)據(jù)顯示，“中產(chǎn)”房企數(shù)量較去年增加九家，包括正榮、融信、仁恒、卓越和融僑等。梯隊內(nèi)企業(yè)變化較多，銷售均值則較去年提高了19億元。

“2015年千億房企數(shù)量依然為七家，從2012年以來，這一格局一直未被打破。原因在于這7家房企很早就開始并已完成全國化布局，在全國重點城市市場占有率較高，同時以開發(fā)偏剛需、高周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品為主，迎合近幾年以剛需為主導(dǎo)的市場需求并不斷調(diào)整策略應(yīng)對市場變化。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受北京商報記者采訪時表示。

“中產(chǎn)”房企處在“力爭上游、不進(jìn)則退”的位置，激烈競爭在所難免。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這類房企主要深耕本土區(qū)域，比如珠三角、長三角或者中部的二三線城市。從目前來看，大多數(shù)“中產(chǎn)”房企已經(jīng)開始啟動全國化布局，但并未完成。

另外，今年二三線城市去庫存壓力較大，“中產(chǎn)”房企在深耕本土區(qū)域的同時，布局一線城市的意愿更加強烈，希望完成全國化布局，隨著行業(yè)集中度提高，“中產(chǎn)”房企為獲得生存空間，競爭將更加激烈。

規(guī)?；澈蟮膲毫?/p>

今年龍頭房企的銷售規(guī)模不但沒有下降，反而利用今年一線城市、部分二線城市樓市基本面的好轉(zhuǎn)時機重新洗牌市場，進(jìn)一步實現(xiàn)銷售業(yè)績快速增長。張宏偉認(rèn)為，這并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以沿用規(guī)?；臄U張模式繼續(xù)前行。

張宏偉進(jìn)一步表示，樓市已經(jīng)進(jìn)入“下半場”，今年以來部分城市樓市基本面好轉(zhuǎn)帶來房企規(guī)?；鲩L，但這并不意味著2016年房企銷售業(yè)績還會普遍上升。樓市進(jìn)入下半場、熱點城市進(jìn)入調(diào)整期、熱點城市房企存貨量不足等理由表明2016年房企業(yè)績將普遍下滑，房企不斷規(guī)?；澈笕匀幻媾R較大的業(yè)績下滑壓力。

比如，對于去年樓市成交量表現(xiàn)相對火爆、對品牌房企業(yè)績貢獻(xiàn)度較大的城市來講，2016年也很難延續(xù)火爆的行情，這些城市由于需求透支等因素樓市將很快陷入調(diào)整期，甚至再現(xiàn)2011年、2014年的大范圍降價潮。對品牌房企業(yè)績貢獻(xiàn)較大的重點城市2016年市場成交量下滑，對品牌房企業(yè)績貢獻(xiàn)度降低，房企規(guī)?；l(fā)展壓力將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2016年寬松政策持續(xù)，城市基本面較好，房企銷售業(yè)績不會下滑。不過，2015年房地產(chǎn)投資開發(fā)節(jié)奏較慢，重點城市可售面積減少可能會影響部分房企的銷售業(yè)績。同時，較高的土地成本也影響房企的盈利空間，2016年房企應(yīng)該多元化發(fā)展、降低成本以減輕潛在的業(yè)績下滑壓力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。